Hva saken gjaldt

Saken dreide seg om et eiendomsselskap, Sandakergården A/S, som eide en næringseiendom. Selskapet inngikk en leieavtale med en klesbutikk, Herreklær A/S, om leie av lokaler i bygget. Det spesielle med avtalen var både lengden og prisen: leieforholdet ble inngått for hele 99 år, og leien ble satt til bare rundt tre prosent av leietakerens omsetning – et nivå som lå vesentlig under det man kunne forvente å oppnå i et ordinært, armlengdes leieforhold i markedet.

Det avgjørende poenget var at leietakeren hadde en nær tilknytning til en av eierne i utleieselskapet – leieforholdet var i realiteten en avtale mellom selskapet og eierens egen familie. En så lang bindingstid til en så lav leie innebar at eiendomsselskapets fremtidige inntektsmuligheter ble kraftig redusert i mange tiår framover, til fordel for én bestemt aksjonærs nærstående. Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om en slik avtale kunne stå seg, eller om den utgjorde en form for myndighetsmisbruk og et forkledd, ulovlig utbytte til en aksjonær utenom de reglene som gjelder for utdeling fra aksjeselskap.

Høyesteretts vurdering

Høyesterett tok utgangspunkt i de grunnleggende reglene i selskapsretten om at alle aksjonærer skal likebehandles, og at verdier ikke kan tas ut av et aksjeselskap til fordel for én eller enkelte aksjonærer uten at dette skjer gjennom lovlige kanaler som ordinært utbytte, vedtatt av generalforsamlingen og fordelt likt etter eierandel. Når en aksjonær samtidig opptrer som selskapets medkontrahent – altså inngår en helt vanlig forretningsavtale, som en leieavtale, med sitt eget selskap eller et selskap der aksjonæren eller dennes nærstående har interesser – oppstår det en innebygd interessekonflikt. Aksjonæren sitter i realiteten på begge sider av bordet.

Høyesterett kom til at en slik avtale må tåle en strengere prøving enn en helt ordinær forretningsavtale mellom uavhengige parter. Retten la til grunn at en aksjonær som opptrer som selskapets medkontrahent, ikke må få oppnå urimelige fordeler på selskapets bekostning. Var ytelsene i avtalen klart ubalanserte – slik at den ene parten fikk vesentlig mer enn det som var en rimelig motytelse – kunne avtalen rammes selv om den formelt sett fremsto som en ordinær leiekontrakt.

I den konkrete saken fant Høyesterett at avtalevilkårene var så ubalanserte, sett i lys av den svært lange bindingstiden på 99 år kombinert med den lave leien, at det var grunnlag for å gripe inn. Med hjemmel i avtalelovens § 36 om urimelige avtalevilkår, sammen med selskapsrettslige regler om myndighetsmisbruk, ble leiekontrakten revidert av domstolen – varigheten ble satt ned fra 99 år til 25 år. Dommen er et sjeldent, men klart eksempel på at domstolene aktivt kan gå inn og endre innholdet i en privat avtale når den er inngått mellom parter med sammenfallende interesser og resultatet er urimelig for de andre aksjonærene eller selskapets kreditorer.

Hvorfor dette er relevant for familiebedrifter i dag

Sandakergården-dommen har direkte overføringsverdi til svært mange norske familieeide selskaper i dag, enten det dreier seg om en eiendom som leies ut internt, en tjenesteavtale mellom to selskaper eid av samme familie, eller andre nærstående transaksjoner.

Det viktigste prinsippet å ta med seg er dette: så snart en avtale inngås mellom et aksjeselskap og en aksjonær, et styremedlem eller deres nærstående, bør avtalen kunne forsvares som om den var inngått med en fullstendig uavhengig tredjepart. Prisen, varigheten og de øvrige vilkårene bør ligge innenfor det som er markedsmessig normalt. Dette gjelder enten det er snakk om husleie, lønn, konsulenthonorar, lån eller salg av eiendeler.

Dersom vilkårene avviker vesentlig fra markedet – for eksempel en leie som er langt under det man kunne fått fra en ekstern leietaker, eller en bindingstid som er urimelig lang – risikerer man flere ting samtidig. For det første kan andre aksjonærer som ikke er del av den samme familien, og som dermed ikke får noen tilsvarende fordel, gå til søksmål og kreve avtalen satt til side eller endret, slik utfallet ble i Sandakergården-saken. For det andre kan en slik avtale i realiteten bli sett på som skjult utbytte, noe som kan få skatterettslige konsekvenser og også reise spørsmål om avtalen er gyldig i lys av utbyttereglene i aksjeloven. For det tredje kan selskapets kreditorer, i en presset økonomisk situasjon, angripe avtalen dersom den har tappet selskapet for verdier som burde vært tilgjengelige for kreditorfellesskapet.

Rådet til alle som driver familieeide selskaper, er derfor enkelt i teorien, men lett å glemme i praksis: dokumenter alltid grunnlaget for interne avtaler, sammenlign gjerne vilkårene med hva som er vanlig i markedet, og vær ekstra varsom med svært langvarige bindinger. Det som virker praktisk og tillitsfullt innad i familien, kan fremstå ganske annerledes for en domstol tretti år senere.

Et konkret sjekkpunkt: styreprotokollen

Et enkelt, praktisk grep mange familiebedrifter kan ta med seg fra Sandakergården-dommen, er å sørge for at avtaler med aksjonærer eller deres nærstående faktisk behandles og begrunnes i styret, ikke bare inngås direkte mellom de involverte partene. Står det i styreprotokollen at styret har vurdert markedsvilkårene, innhentet sammenlignbare priser eller vurdert alternativer, står selskapet langt sterkere dersom avtalen senere skulle bli utfordret av en annen aksjonær, en kjøper ved et generasjonsskifte, eller i forbindelse med en skattekontroll. Fravær av en slik dokumentasjon er ofte det som gjør at en i utgangspunktet forsvarlig avtale likevel fremstår som mistenkelig i ettertid.

Kort oppsummert

  • Sandakergården-dommen (Rt. 1995 s. 1026) gjaldt en 99 år lang leieavtale til lav leie mellom et eiendomsselskap og en aksjonærs nærstående.
  • Høyesterett satte grenser for hvor gunstige avtaler en aksjonær kan inngå med sitt eget selskap.
  • Avtalen ble revidert fra 99 til 25 år med hjemmel i avtaleloven § 36 og reglene om myndighetsmisbruk.
  • Avtaler mellom selskap og aksjonær/nærstående må tåle sammenligning med markedsmessige vilkår.
  • Ubalanserte avtaler kan angripes av andre aksjonærer, skattemyndigheter eller kreditorer i ettertid.