Ja. En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, skal etter eierseksjonsloven § 34 erstatte tapet dette påfører sameiet og andre seksjonseiere. Ansvaret er et kontrollansvar: Verken sameiet eller naboen må bevise at eieren var uaktsom – det er i utgangspunktet nok at vedlikeholdet var forsømt og at forsømmelsen førte til tap. Eieren slipper bare unna hvis han kan sannsynliggjøre at tapet skyldtes en hindring utenfor sin kontroll.

Henrik og badet fra helgeprosjektet

Henrik pusset opp badet sitt selv for seks år siden. Det ble fint – fliser fra Italia, ny dusjnisje, alt lagt over tre intense helger med god hjelp av videoer på nettet. Membranen la han også selv. Våtromssertifikat hadde han ikke, men «det gikk jo bra».

Det gikk bra i seks år. Så begynte det å lukte emment i sjakta, og naboen under, Amira, fikk en bølge i parketten på badet sitt. Skadefirmaet som åpnet konstruksjonen, fant at membranen rundt sluket var feil utført – vann hadde sivet sakte ned i etasjeskilleren i lang tid. Etasjeskiller og sjakt måtte tørkes og utbedres, Amiras bad måtte bygges opp igjen, og totalregningen passerte en halv million kroner.

Forsikringen tok mesteparten av selve utbedringen. Men egenandelen på 50 000, avkortningen selskapet gjorde på grunn av det ufagmessige arbeidet, og Amiras utgifter til leiebolig i seks uker – hvem tar det? Svaret er Henrik. Etasjeskilleren er sameiets, Amiras bad er hennes, og tapskildene ligger alle i forlengelsen av Henriks forsømte våtrom. § 34 gjør ham ansvarlig for hele pakken.

Hva kontrollansvar egentlig betyr

Kontrollansvaret er strengere enn det vanlige erstatningsansvaret folk kjenner fra skolen, der noen må ha «skyld». Logikken er slik:

  1. Utgangspunkt: Har seksjonseieren misligholdt vedlikeholdsplikten etter § 32, og har det påført sameiet eller naboene tap, er eieren ansvarlig. Punktum. Ingen vurdering av om han visste, burde visst eller mente det godt.
  2. Unntaket: Eieren går fri hvis han sannsynliggjør at tapet skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha regnet med, unngått eller overvunnet følgene av.

Hva kan være en slik hindring? Listen er kort. Lynnedslag som ødelegger noe uten forvarsel. En helt skjult produksjonsfeil i en fagmessig montert, ny komponent. Det som ikke er en hindring utenfor kontroll: at man ikke visste at membranen var dårlig (man skal holde våtrom slik at lekkasjer unngås), at håndverkeren man brukte gjorde feil (den man engasjerer, svarer man for), at man ikke hadde råd til vedlikeholdet, eller at man aldri bor i leiligheten og derfor ikke så noe (utleiere har nøyaktig samme plikt).

Merk likevel den viktige forutsetningen: Det må foreligge et mislighold. En eier som faktisk har vedlikeholdt forsvarlig – nytt anlegg, fagmessig utført, ingen symptomer – har ikke misligholdt noe selv om uhellet likevel er ute. Da er det ikke kontrollansvarets unntak som redder ham; det er at grunnvilkåret aldri var oppfylt. Grensen mellom «velholdt uflaks» og «forsømmelse» er derfor der de fleste av disse sakene står og faller, og der dokumentasjon av utført vedlikehold blir gull verdt.

Hvem kan kreve – og hva?

Sameiet kan kreve erstattet skader på fellesarealer og bygningskropp: etasjeskillere, sjakter, fellesrør, trapperom. I praksis er sameiets vanligste krav mot en eier likevel det minste beløpet: egenandelen på bygningsforsikringen, som viderebelastes eieren når skadekilden lå i hans sfære.

Andre seksjonseiere – som Amira – kan kreve sitt tap direkte av den ansvarlige naboen. De må ikke gå veien om styret, selv om det ofte er praktisk å samordne.

Hva som kan kreves, følger av § 36:

  • Direkte tap dekkes fullt ut under kontrollansvaret: utbedringskostnader utenfor forsikringen, egenandel, avkortning som skyldes forholdet, og utgifter til erstatningsbolig.
  • Indirekte tap – tapte leieinntekter, tap i næring – krever at skadevolderen har opptrådt uaktsomt. I Henriks sak ville Amiras eventuelle tapte utleieinntekter kreve en uaktsomhetsvurdering; et egenmontert våtrom uten kvalifikasjoner trekker tungt i retning av at også den terskelen er passert.
  • Lemping: Ansvaret kan settes ned hvis det ville virke urimelig tyngende ut fra tapets størrelse og forholdene ellers. Det er en snever sikkerhetsventil, ikke en rabattordning – men i ekstreme tilfeller, der en privatperson står overfor et ruinerende krav etter en mindre forsømmelse, kan den få betydning.

Tre gjengangere fra styrehverdagen

Kontrollansvaret blir mer håndgripelig med noen typetilfeller styrene ser igjen og igjen:

Frostsprengningen. En eier bruker leiligheten lite, skrur av all varme i desember og reiser bort. Rørene fryser, sprekker og tiner – rett inn i naboens garderobe. Å holde frostfritt er en del av forsvarlig vedlikehold av egne installasjoner; dette er et mislighold, og kulda i januar er ingen «hindring utenfor kontroll» – den er påregnelig i et land med vinter.

Det tette sluket. Årelang mangel på slukrens ender med oversvømmelse fra dusjen som finner veien til etasjen under. Renseplikten står uttrykkelig i loven; ansvaret er sjelden diskutabelt, bare størrelsen på det.

Leietakerens uhell. En utleid seksjon får vannskade fordi leietakeren lot oppvaskmaskinen gå med kjent, dryppende slange. Overfor sameiet og naboene svarer eieren – vedlikeholdsplikten kan ikke skyves over på leietakeren, og folk eieren har satt inn i boligen, hører til eierens kontrollsfære. Eierens eventuelle regresskrav mot leietakeren er en egen sak dem imellom.

Fellesnevneren: Ansvaret følger sfæren, ikke tilstedeværelsen, hensikten eller flaksen.

Forsikringene i kulissene

Tre forsikringer møtes i en slik sak, og det lønner seg å kjenne koreografien:

  1. Sameiets bygningsforsikring utbedrer bygningsskadene først – det er derfor skaden alltid skal meldes styret straks. Selskapet kan deretter kreve regress mot den ansvarlige eieren, særlig ved grov uaktsomhet.
  2. Skadelidtes innboforsikring tar naboens løsøre.
  3. Skadevolderens egen innboforsikring har som regel en ansvarsdekning som kan dekke det rettslige erstatningsansvaret han pådrar seg som privatperson. Henrik bør altså melde kravet mot seg til sitt eget selskap – det kan være forskjellen på en egenandel og en halv million.

Slik bør styret gå frem

Et styre som mener en eier har påført fellesskapet tap, bør holde tunga rett i munnen:

  1. Sikre årsaksdokumentasjon fra skadefirma eller takstmann før noe bygges igjen.
  2. Melde skaden til forsikringen og få utbedringen i gang – skadebegrensning går foran skyldfordeling.
  3. Fremsette kravet skriftlig mot eieren: faktisk grunnlag, rettslig grunnlag, tapsposter, frist.
  4. Ved uenighet: forliksråd. Og underveis – behandle eieren ryddig; han er fortsatt et medlem av fellesskapet, og saken skal tåle et årsmøtes innsyn.

For krav på egenandel har mange sameier vedtektsbestemmelser som gir styret et enkelt og forutsigbart grunnlag. Har sameiet ikke det, er § 34 grunnlaget – og da må årsaken og forsømmelsen kunne dokumenteres.

Én tidsfrist til slutt: Erstatningskrav foreldes som hovedregel etter tre år, og et styre som lar en kjent sak ligge «til neste styreperiode», kan i verste fall skusle bort fellesskapets krav. Passivitet svekker dessuten bevisene – vitner flytter, bilder forsvinner, årsakssammenhenger blir omstridte. Fremdrift er med andre ord ikke bare god forvaltningsskikk; det er penger.

Henriks etterpåklokskap

Henrik endte med å betale egenandelen, avkortningen og Amiras boutgifter – til sammen rundt 120 000 kroner – hvorav ansvarsdekningen i innboforsikringen hans tok det meste, minus hans egenandel. Det nye badet lot han fagfolk legge, med dokumentasjon i perm.

Det er den egentlige lærdommen i § 34: Loven bryr seg ikke om gode intensjoner eller flinke hender. Den bryr seg om at våtrom, rør og installasjoner faktisk holder tett – og lar regningen ligge hos den som hadde jobben med å sørge for det. Vedlikehold du dokumenterer, er den billigste forsikringen som finnes.