Sameieandelen står 50/50 i skjøtet, men jeg betalte 80 prosent

Skjøtet er utgangspunktet, ikke fasiten, når betalingene ikke stemmer

Krzysztof og samboeren kjøpte leiligheten sammen for seks år siden. Egenkapitalen kom stort sett fra Krzysztofs oppsparte midler fra årene før forholdet, og han har også betalt mer av de månedlige terminene enn det de opprinnelig avtalte. Da megleren satte opp papirene, ble eierbrøken likevel ført som 50/50, fordi ingen av dem tenkte over det den gangen. Nå skal leiligheten selges, og Krzysztof mener han skal ha 80 prosent av nettoprovenyet.

Overfor banken, kjøperen og det offentlige er det den tinglyste eierbrøken som gjelder helt til noe annet er bevist. Det betyr at et salg normalt gjennomføres med utgangspunkt i 50/50, med mindre partene blir enige om noe annet før oppgjøret, eller en av dem reiser krav om at brøken skal korrigeres. Skjøtet er altså ikke hugget i stein, men det er der bevisbyrden begynner.

Sameieloven bygger på faktisk innsats, ikke bare det som er tinglyst

Mellom sameiere selv, uavhengig av hva som står i grunnboken, kan den faktiske økonomiske innsatsen få betydning for hvor mye hver av dem sitter igjen med. Har Krzysztof betalt 80 prosent av egenkapitalen og en klar overvekt av terminene, kan han kreve at dette gjenspeiles i det interne oppgjøret mellom sameierne, selv om selve eierbrøken formelt forblir 50/50 i skjøtet. I praksis løses dette ofte ved at han får en større andel av salgssummen som et vederlag for merinnbetalingen, ikke ved at eierbrøken i seg selv endres.

Felles lån gjør regnestykket vanskeligere enn kontantinnskuddet alene

Egenkapitalen er den enkle delen av regnestykket, fordi den som regel er godt dokumentert gjennom kontoutskrifter fra kjøpstidspunktet. Terminbetalinger over seks år er vanskeligere, særlig hvis begge har betalt inn på en felles konto som banken har trukket fra. Da må Krzysztof kunne vise hvor mye av innskuddene på fellskontoen som faktisk kom fra ham, ikke bare at han har betalt regningene fra den kontoen. Uten den dokumentasjonen risikerer han å bli møtt med at terminbetalingene regnes som likt delt, selv om han opplevde det annerledes.

Et sammendrag som viser lønnsinnbetalinger inn på fellskontoen, satt opp måned for måned mot terminbeløpet som gikk ut, er tidkrevende å lage, men ofte det som faktisk overbeviser motparten eller en takstmann om at fordelingen ikke var femti-femti i praksis. Har Krzysztof i tillegg dokumentasjon på at det var han som stod for de fleste ekstraordinære nedbetalingene, styrker det saken ytterligere, siden ekstra avdrag sjelden er tilfeldig fordelt mellom to parter som egentlig har ulik betalingsevne.

Uansett hvordan denne konkrete saken løses, er lærdommen at en samboeravtale som fastsetter eierbrøken i tråd med faktiske innbetalinger fra dag én, hadde spart Krzysztof for hele denne tvisten. Kjøper han bolig med en ny partner senere, koster det lite å få eierbrøken riktig med en gang, sammenlignet med hva det koster å rekonstruere seks år med økonomi i etterkant av et brudd.

Hvorfor 80 prosent sjelden blir 80 prosent tilbake ved salg

Selv med sterk dokumentasjon ender de fleste slike saker med et kompromiss et sted mellom 50 og 80 prosent, fordi eksen ofte kan vise til egne bidrag som ikke er like lett å tallfeste, som arbeid i hjemmet eller mindre løpende utgifter. En helhetsvurdering skal uansett gjøres, ikke bare de tallene den ene parten legger fram, se hva som generelt aksepteres som bevis for en eierandel. Realistisk sett bør Krzysztof forberede seg på en løsning nærmere 65 til 70 prosent enn de fulle 80, med mindre dokumentasjonen er svært god.

Når bør Krzysztof hente inn advokat før boligen legges ut

Så snart differansen mellom kravet og det motparten er villig til å godta overstiger noen titusener, er det verdt å bruke penger på juridisk bistand før salget gjennomføres, ikke etter. En advokat koster som regel mellom 3 000 og 5 000 kroner i timen, men kan på et par timer sette opp et krav som holder i forhandling med eksens advokat. Se også hva som skjer dersom dere ikke blir enige og en av dere krever boligen tvangssolgt. Blir dere ikke enige før visningen, bør kravet meldes skriftlig til megleren før oppgjøret utbetales, slik at pengene ikke rekker å bli fordelt 50/50 før tvisten er avklart.

Kort oppsummert

• Den tinglyste eierbrøken i skjøtet gjelder overfor banken og ved salg helt til noe annet er dokumentert og avtalt.
• En sameieandel skjøte betalte mer-situasjon løses normalt gjennom et internt vederlagskrav mellom sameierne, ikke ved å endre selve skjøtet.
• Kontoutskrifter fra kjøpstidspunktet er sterke bevis, mens terminbetalinger fra en felleskonto er langt vanskeligere å tallfeste presist.
• De fleste tvister om skjev innbetaling ender i et kompromiss, sjelden med den fulle prosentandelen den ene opprinnelig krevde.
• Meld kravet skriftlig til megleren før oppgjøret utbetales, slik at pengene ikke fordeles etter skjøtet før uenigheten er løst.