Salg av tomannsbolig der du bor i den ene delen: slik deles skatten
Bor du i den ene delen av en tomannsbolig og leier ut den andre til bolig, er hele gevinsten skattefri hvis du bruker minst halvparten av bygningen selv, regnet etter utleieverdien. Bruker du mindre enn halvparten, deles gevinsten, og bare den delen som faller på din egen leilighet er skattefri. Delen som faller på utleieleiligheten er da skattepliktig. I begge tilfeller må du ha eid i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Selge tomannsbolig når du har bodd i en del: to regler
Boligfritaket i skatteloven § 9-3 annet ledd gjelder selve boligen. For bygninger der eieren bor i en del og leier ut resten, har tredje ledd to regler.
Den første gjelder når du bruker minst halvparten av bygningen som egen bolig, regnet etter utleieverdien, og den øvrige delen har vært utleid til boligformål. Da gjelder annet ledd tilsvarende, og hele gevinsten er skattefri, også den delen av gevinsten som kommer fra utleiedelen.
Den andre gjelder annen bygning der en del har vært brukt av eieren som egen bolig, også når en del har vært brukt i virksomhet. Da er bare den forholdsmessige delen av gevinsten som faller på eierens leilighet skattefri.
Hva «halvparten etter utleieverdien» betyr
Det er ikke kvadratmeter som teller. Du sammenligner hva din del ville blitt leid ut for i markedet med hva den utleide delen ville blitt leid ut for. Ligger din del på minst halvparten av den samlede utleieverdien, bruker du minst halvparten selv.
Vilkåret om at resten må være utleid til boligformål betyr at den delen du leier ut, har vært bolig for leieboeren. Står leiligheten tom, brukes til kontor eller leies ut som næringslokale, faller du inn under den andre regelen, og bare delen av gevinsten som hører til din egen leilighet er skattefri.
Leieavtalene dine viser hva leietakeren betaler, men markedsleien for din egen del må du anslå selv. Bruk annonser for lignende boenheter i området og ta vare på beregningen, slik at du kan vise hvordan du kom fram til fordelingen. Den faktiske leien er ikke et godt mål hvis du har gitt leietakeren rabatt.
Slik gjelder det i en vanlig tomannsbolig
I en tomannsbolig med to like store leiligheter bruker du ofte en del som er noenlunde like mye verdt som den du leier ut. Er din del verdt like mye som utleiedelen, bruker du nøyaktig halvparten selv, og kravet «minst halvparten» er oppfylt. Er utleiedelen mer verdt, for eksempel fordi den har mer lys, bedre standard og egen terrasse, kan du ende under halvparten.
Artikkelen gjelder salg av hele bygningen (se også skatteloven § 9-2 om hva som regnes som salg). Er tomannsboligen delt i eierseksjoner og du selger bare én av dem, er det et annet utgangspunkt.
Er deler av gevinsten skattepliktig, fordeles også kostprisen, påkostninger og salgskostnader etter samme forholdstall. Skattepliktig gevinst på utleiedelen regnes som alminnelig inntekt, og det er da bare den delen av regnestykket som får betydning for skatten din. Ta derfor vare på fakturaer fra oppussing og dokumentasjon på utgiftene for hele bygningen.
Benedikte og Leif
Benedikte eier en tomannsbolig hun kjøpte for 4 400 000 kroner. Hun bor i nedre etasje, som ville gitt 11 000 kroner i leie i måneden. Øvre etasje er leid ut til en lærer til 9 000 kroner i måneden. Hennes del står for 55 prosent av den samlede utleieverdien. Hun selger for 6 800 000 kroner. Gevinsten er 2 400 000 kroner, og hele gevinsten er skattefri, siden hun har eid i flere år og bodd i boligen hele tiden og bruker over halvparten selv.
Naboen Leif eier en lignende tomannsbolig, kjøpt for 3 900 000 og solgt for 5 400 000 kroner. Han bor i en mindre leilighet i underetasjen som ville gitt 8 000 kroner i måneden, mens den utleide delen ville gitt 12 000. Han bruker 40 prosent selv. Gevinsten er 1 500 000 kroner. Bare 40 prosent, altså 600 000 kroner, er skattefri. De siste 900 000 kronene er skattepliktig.
Forskjellen ligger i hva hver av dem bruker selv.
Flyttet du inn i den ene enheten først etter noen år, er det tiden etter innflyttingen som teller for botidskravet. Har du bodd der i minst tolv måneder de to siste årene før salget, er kravet oppfylt, uavhengig av hvem som bodde i enheten tidligere.
Botid og eiertid gjelder også her
Også for tomannsboliger må du ha eid boligen i mer enn ett år og selv ha brukt din del som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Har du flyttet ut og leid ut begge delene, er verken den ene eller den andre delen dekket av boligregelen. Hele gevinsten er da skattepliktig.
Kort oppsummert
- Ved salg av tomannsbolig der du bor i den ene delen, er hele gevinsten skattefri hvis du bruker minst halvparten selv, regnet etter utleieverdien, og resten er utleid til boligformål.
- Bruker du mindre enn halvparten, deles gevinsten, og bare delen på din egen leilighet er skattefri.
- Det er utleieverdien som avgjør, ikke antall kvadratmeter.
- Eiertid på mer enn ett år og botid i minst ett av de to siste årene gjelder også her.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.