Salg av bolig du har eid i flere omganger

Salg av bolig eid i flere omganger: hva reglene krever

Gevinst ved salg av bolig er skattefri når to vilkår er oppfylt, ifølge skatteloven § 9-3 annet ledd. Eieren må ha eid eiendommen, andelen eller lignende i mer enn ett år når salget skjer eller avtales. Eieren må også ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Disse vilkårene er knyttet til eieren og eiendommen. Loven har ingen egen regel om hva som gjelder når du har eid boligen i flere omganger, så det må utledes fra ordlyden. Les også om botid og eiertid.

Når du har kjøpt ut en medeier

Eier dere boligen sammen, og den ene kjøper ut den andre, er det to andeler i spill. Din egen andel har du eid siden første kjøp. Andelen du kjøpte ut, har du eid fra utkjøpet.

Ordlyden i loven er «eiendommen (andelen m.v.)». I praksis vurderes eiertid og botid for hver andel for seg. Har du eid din opprinnelige andel i flere år og bodd i boligen, er gevinsten på den delen skattefri. For den utkjøpte andelen løper eiertiden fra utkjøpet. Selger du innen ett år etter det, er gevinsten på den delen skattepliktig. Selger du etter ett år, er den skattefri hvis botiden er oppfylt, og botiden regnes ofte som oppfylt fordi du har bodd i boligen hele tiden.

Gevinsten på de to andelene regnes hver for seg, ut fra salgssummen fordelt på andelene og kjøpesummen for hver av dem.

Ektefeller og samboere ved utkjøp

Skilsmisse og samlivsbrudd gir egne regler. Overdragelse mellom ektefeller regnes ikke som realisasjon (§ 9-2 tredje ledd). Mellom samboere er det en realisasjon når den ene overtar den andres andel, og kjøpesummen blir salgssum for den som selger.

Realiseres en tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal også den ektefellen som er flyttet ut, godskrives den andres botid. Det samme gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn (§ 9-3 annet ledd).

Når du har eid, solgt og kjøpt tilbake

Har du solgt boligen og kjøpt den tilbake senere, er det to separate eierperioder. Eiertiden etter tilbakekjøpet løper fra det nye kjøpet. Den første eierperioden har ingen betydning for om en gevinst ved et nytt salg er skattefri, og den tidligere gevinsten er skattefri eller skattepliktig uavhengig av hva som skjer senere.

Når du har flyttet ut og inn igjen

Botidskravet er at du har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Det betyr ikke at du må ha bodd der hele tiden. Har du flyttet ut en periode og inn igjen, er det botiden i de to siste årene som teller.

Er du forhindret fra å bo der på grunn av arbeid eller helse, kan den tiden regnes med som botid. Det forutsetter at du ved kjøpet ikke kjente til eller burde ha kjent til hindringen.

Kort oppsummert

• Salg av bolig du har eid i flere omganger vurderes etter § 9-3: mer enn ett år som eier og botid i minst ett av de to siste årene.
• Har du kjøpt ut en medeier, vurderes eiertid og botid i praksis for hver andel for seg.
• Den utkjøpte andelen kan gi skattepliktig gevinst hvis du selger innen ett år etter utkjøpet.
• Overdragelse mellom ektefeller er ikke realisasjon, mens utkjøp mellom samboere er det.
• Hvert nytt kjøp gir ny eiertid, og botiden regnes ut fra de to siste årene før salget.