Er en reservasjon av leilighet i et nytt prosjekt bindende?
En reservasjon av leilighet i et nytt prosjekt er normalt ikke bindende hvis den bare gir deg plass i køen. Den binder deg først hvis den er formulert som et bud eller en avtale som utbyggeren har akseptert. En ren interesseliste binder ingen. Det er ordlyden i det du har signert som avgjør, ikke hva salgsapparatet kaller det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en reservasjon er, og hva den ikke er
Når et boligprosjekt lanseres, lar utbyggeren eller megleren folk melde interesse eller reservere en bolig. Ordene brukes om hverandre, men de kan bety ulike ting. Noen ganger er det en e-post der du skriver «jeg vil gjerne ha leilighet 304». Andre ganger er det et skjema med bruttopris, etasje og et gebyr. Og noen ganger er det et dokument som kalles «reservasjon», men som i praksis er et bud.
Loven har ingen egen kategori som heter reservasjon. Den kommer inn under de vanlige reglene i avtaleloven om tilbud og aksept (avtaleloven). Et tilbud binder den som gir det, og avtalen kommer i stand når den andre parten svarer ja. Har tilbyderen satt en frist for svar, må svaret være kommet frem innen fristen (§ 2). Har han ikke det, må svaret komme innen den tiden tilbyderen måtte regne med (§ 3).
Dette betyr to ting i praksis. En ren interesseliste er ikke et tilbud om å kjøpe noe. Du har bare sagt at du vil bli kontaktet. En reservasjon som sier at du «forplikter deg til å kjøpe» eller «byr» en bestemt sum, er derimot et tilbud, og blir det til en avtale når utbyggeren sier ja.
Slik leser du reservasjonsskjemaet
Se først etter hva du faktisk har sagt ja til. Står det at utbyggeren skal sende deg kjøpekontrakt til gjennomgang, og at du da kan velge å skrive under eller ikke, er du ikke bundet til å kjøpe. Står det at reservasjonen er «bindende», at du «aksepterer» en pris, eller at du skal betale hvis du trekker deg, er det noe annet.
Se deretter etter om det er krevd et gebyr eller en innbetaling. Reservasjonsgebyr er vanlig. Om du får pengene tilbake hvis du ikke kjøper, avhenger av vilkårene du har akseptert. Finn betingelsene og se hva som er avtalt om retur, og om beløpet regnes som en del av kjøpesummen.
Til slutt: sjekk om det har kommet et svar fra utbyggeren. Et tilbud som aldri er akseptert, er ikke en avtale. Har du fått en skriftlig bekreftelse som sier at reservasjonen er akseptert, og dokumentene sier at den er bindende, er situasjonen en annen enn om du bare har fått en bekreftelse på at du står på lista.
Kontrakten er det som binder
Kjøper du bolig før den er ferdig bygget, er det kjøpekontrakten som setter rettighetene og pliktene dine, og loven om oppføring av bolig gjelder fra da (bustadoppføringslova § 1). Loven sier at partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig (§ 3). Utbyggere bruker nesten alltid skriftlige kontrakter som signeres med frist, og det er når du signerer at du normalt blir bundet.
Det betyr at du i de fleste tilfeller kan trekke deg fra en ren reservasjon uten at utbyggeren har krav mot deg. Det kan likevel finnes unntak: et uttrykkelig forpliktende bud, en avtalt konvensjonalbot (en sum du skal betale hvis du trekker deg) eller et gebyr som ikke refunderes. Slike bestemmelser må vurderes ut fra hva som står.
Omar og leilighet 304
Omar Hussein får en e-post fra en megler om et nytt prosjekt. Han fyller ut et skjema på nettet: «Jeg ønsker å reservere leilighet 304, 3-roms, 72 kvadratmeter, prisantydning 4 850 000 kroner». Han betaler et reservasjonsgebyr på 20 000 kroner. Nederst står det at gebyret «trekkes fra kjøpesummen ved kontraktsignering, og refunderes ikke ved frafall».
To uker senere får han kjøpekontrakten. Den viser en pris på 5 100 000 kroner, 250 000 kroner over prisantydningen, og et forbehold om at utbyggeren kan justere prisen. Omar ønsker ikke å signere.
Er han bundet? Skjemaet sier ikke at han forplikter seg til å kjøpe, og det viser en prisantydning, ikke en fast pris. Utbyggeren har heller ikke akseptert noe bud fra Omar. Etter vanlige avtalerettslige regler har Omar ikke inngått noen kjøpsavtale. Gebyret er et annet spørsmål. Der gjelder det som står i vilkårene han godtok. Et vilkår om at gebyret ikke refunderes, kan likevel settes til side hvis det er urimelig å holde ham til det (avtaleloven § 36). Omar skriver en e-post der han melder at han ikke signerer, og ber om tilbakebetaling. Svaret blir bevis for hva som ble avtalt.
Hvis du vil ut av en reservasjon
Gjør dette skriftlig, og gjør det raskt. Skriv at du ikke ønsker å inngå kjøpsavtale, og at du ikke anser deg bundet. Hvis du har betalt et gebyr, be om å få det tilbake og vis til vilkårene. Behold e-poster, skjermbilder av reservasjonsskjemaet og eventuelle bekreftelser.
Er du i tvil om du har gitt et bindende bud, ikke ta noen nye skritt som kan leses som en aksept, for eksempel å signere noe «for å beholde plassen». Les hele dokumentet og be om en skriftlig bekreftelse på hva som gjelder. Utbyggeren kan ikke gjøre en reservasjon til en kjøpsavtale ved å handle ensidig.
Er det kommet en frist for aksept av kjøpekontrakten, gjelder den på vanlig måte. Går fristen ut uten at du har signert, er tilbudet ikke lenger noe du kan akseptere, med mindre utbyggeren åpner for det. Mer om hvordan bud og aksept virker finner du under er et bud bindende.
Kort oppsummert
- En reservasjon av leilighet i et nytt prosjekt er bindende bare hvis den er formulert som et bud eller en avtale som utbyggeren har akseptert.
- En ren interesseliste binder ingen.
- Se etter ord som «bindende», «forplikter» og en fast pris, og etter hva som står om gebyr og retur.
- Det er kjøpekontrakten som vanligvis binder deg, og du kan kreve at den settes opp skriftlig.
- Trekk deg skriftlig og raskt, og ta vare på e-poster og skjemaet. Er reservasjon av leilighet i et nytt prosjekt bindende? Svaret ligger i ordlyden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.