Et eget krav, ikke en automatisk overføring
Det er en vanlig misforståelse at et krav som rettes mot deg som selger, automatisk kan "sendes videre" til den du selv kjøpte av. Slik fungerer det ikke: du må selv fremme et eget krav basert på din egen kjøpekontrakt og din egen relasjon til din selger, og vurderingen av om det forelå en mangel eller brudd på opplysningsplikten den gangen, gjøres helt uavhengig av kravet fra din nåværende kjøper. Kirsten fikk et krav fra kjøperen sin knyttet til en skjult råteskade i takkonstruksjonen, og oppdaget etter nærmere undersøkelse at skaden trolig hadde oppstått lenge før hun selv kjøpte boligen. Dette ga henne grunnlag for å vurdere et eget, selvstendig krav mot den hun selv hadde kjøpt av — men dette kravet måtte vurderes ut fra hva som ble opplyst og hva som med rimelighet burde vært oppdaget den gangen, ikke bare ut fra at skaden nå viste seg å eksistere. Kirsten måtte med andre ord bygge en helt ny sak, med sin egen dokumentasjon, fremfor å basere seg på det kjøperen hennes nå la til grunn mot henne.
Reklamasjonsfrister løper uavhengig for hvert salg
Et sentralt poeng er at ditt eget krav mot din tidligere selger er underlagt egne reklamasjonsfrister som løper fra ditt eget kjøp, og ikke fra salget til din nåværende kjøper. Har det gått lang tid siden du selv kjøpte boligen, er det fullt mulig at et krav mot din egen selger allerede er foreldet eller reklamasjonsfristen oversittet, selv om kravet mot deg fra din nåværende kjøper fortsatt er gyldig. Dette betyr at du bør avklare denne fristsituasjonen tidlig og uavhengig av hvordan saken med din egen kjøper utvikler seg, slik at du ikke risikerer å miste et eget krav fordi du ventet for lenge med å undersøke muligheten mens du var opptatt med hovedsaken.
Hva som styrker et krav mot tidligere selger
Sjansen for å nå frem øker dersom du kan vise til konkrete holdepunkter for at forholdet var kjent, eller burde vært kjent, av den du kjøpte av — for eksempel spor i eldre dokumentasjon, tidligere utbedringsforsøk som fremgår av byggemeldinger, eller naboer som kan bekrefte at problemet er gammelt. Er det derimot en type skade som naturlig kan ha oppstått i din egen eiertid, eller en skjult feil ingen med rimelighet kunne oppdaget selv med en grundig undersøkelse den gangen, blir et krav mot din tidligere selger vanskeligere å underbygge. Denne vurderingen krever ofte samme type teknisk dokumentasjon som saken mot deg fra din nåværende kjøper, og det kan derfor være effektivt å innhente denne dokumentasjonen samtidig for begge sakssporene.
Slik går du frem for å vurdere eget krav
Start med å gå gjennom din egen kjøpekontrakt, egenerklæring fra den gangen, og eventuell tilstandsrapport eller takst som forelå da du selv kjøpte boligen. Vurder om det finnes holdepunkter for at forholdet var kjent, eller burde vært kjent og opplyst, av den du kjøpte av — eller om det tvert imot er tale om en skjult feil ingen med rimelighet kunne oppdaget på det tidspunktet. Er det grunnlag for et krav, bør du varsle din tidligere selger skriftlig og uten unødig opphold, både for å sikre egne rettigheter og for å unngå at et ellers berettiget krav faller bort på grunn av sen reklamasjon. En boligadvokat kan bistå med å vurdere om vilkårene for et eget krav er oppfylt, parallelt med at du håndterer saken fra din nåværende kjøper.
Kort oppsummert: - Et eget krav mot din tidligere selger er et selvstendig rettsforhold, ikke en automatisk videreføring av kravet mot deg. - Vurderingen av mangel og opplysningsplikt gjøres ut fra hva som gjaldt og var kjent da du selv kjøpte boligen. - Ditt eget krav har egne reklamasjonsfrister som løper fra ditt kjøp, uavhengig av fristene i saken mot deg. - Konkrete holdepunkter for at forholdet var gammelt eller kjent, styrker et krav mot din tidligere selger. - Gå gjennom egen kjøpekontrakt og dokumentasjon, og varsle tidligere selger skriftlig uten unødig opphold dersom du finner grunnlag.