Regnes fellesgjelden med i gevinsten ved salg av borettslagsleilighet?
Ja, fellesgjelden regnes normalt med i beregningen, slik at gevinsten finnes ved å sammenligne totalpris ved kjøp med totalpris ved salg. Totalprisen er kjøpesummen pluss din andel av fellesgjelden. Skatteloven § 9-5 sier at endring i selskapets gjeld i eiertiden skal tas hensyn til. Gevinsten er skattefri hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fellesgjeld i gevinsten ved salg: gevinsten regnes av totalprisen
Når du kjøper en andel i et borettslag, betaler du kjøpesummen til selgeren. I tillegg overtar du i praksis din andel av borettslagets fellesgjeld, siden du betaler renter og avdrag på den gjennom felleskostnadene. Summen av de to er totalprisen.
Gevinsten finner du ved å sammenligne totalprisen ved salg med totalprisen ved kjøp. Har du kjøpt for 2 100 000 kroner med 1 400 000 kroner i andel fellesgjeld, var totalprisen 3 500 000 kroner. Selger du senere for 3 300 000 kroner med 1 150 000 kroner i andel fellesgjeld, er totalprisen 4 450 000 kroner. Gevinsten blir 950 000 kroner, ikke 1 200 000 kroner, som du får hvis du bare sammenligner salgssum med kjøpesum.
Grunnen er at du har nedbetalt 250 000 kroner av fellesgjelden gjennom felleskostnadene dine i tiden du eide andelen. De pengene har du lagt ut selv, så de reduserer gevinsten.
Loven sier at gjeldsendringen skal tas med
Skatteloven § 9-5 sier at det ved beregning av gevinst eller tap ved realisasjon av andel i boligselskap tas hensyn til endring i selskapets gjeld i eierens eiertid, etter bestemmelser fastsatt av departementet. Loven selv gir altså rammen, og detaljene står i forskrift. Hovedtanken er at nedbetaling av fellesgjeld mens du eier andelen, behandles som en kostnad for deg.
Hvordan en økning i fellesgjelden slår ut, for eksempel etter at borettslaget har tatt opp lån til rehabilitering, følger av de samme forskriftsreglene.
Realisasjon omfatter overføring av eiendomsrett mot vederlag, blant annet salg (skatteloven § 9-2). Gevinsten tidfestes etter vanlige regler, normalt til avtaletidspunktet.
Eiertiden regnes til salget finner sted eller avtales, så det er datoen for den bindende avtalen som teller, ikke overtakelsesdagen. Botiden om minst ett av de to siste årene betyr i praksis tolv måneder sammenlagt. Flytter du ut fordi samlivet tar slutt, godskrives botiden din til den som flyttet ut, og tilsvarende for samboere som har eller har hatt felles barn.
Salgsoppgjøret viser salgssummen. Din andel av fellesgjelden ved kjøpet finner du i kjøpekontrakten eller overtakelsesprotokollen, og andelen ved salget oppgir borettslaget. Har du ikke papirene, kan borettslaget eller forrige megler hjelpe.
Når gevinsten er skattefri
Selve beregningen får bare betydning hvis gevinsten er skattepliktig. Etter skatteloven § 9-3 annet ledd er gevinst ved realisasjon av andelsleilighet unntatt fra skatteplikt når to vilkår er oppfylt. Du har eid andelen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales, og du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.
Flytter du ut og leier ut hele boligen i mer enn ett av de to siste årene, mister du fritaket. Bruk av boligen kan likevel regnes med i botiden når arbeid eller helse hindrer deg i å bo der, hvis du ikke kjente til hindringen da du kjøpte.
Går du med tap ved salget, gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig (§ 9-4). Er gevinsten skattefri, er tapet ikke fradragsberettiget.
Sofie og Elias
Eksempel: Sofie er eieren i regnestykket over, med en gevinst på 950 000 kroner. Hun har eid andelen i mange år og bodd i leiligheten hele tiden. Gevinsten er skattefri.
Elias kjøpte en annen leilighet i samme borettslag for 1 800 000 kroner med 900 000 kroner i andel fellesgjeld, totalt 2 700 000 kroner. Han har leid den ut hele tiden. Han selger for 2 300 000 kroner med 800 000 kroner i andel fellesgjeld, altså totalpris 3 100 000 kroner. Gevinsten er 400 000 kroner. Prisforskjellen alene er 500 000 kroner, men fellesgjelden er nedbetalt med 100 000 kroner. Siden Elias ikke har bodd der, er gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt. Dokumenterte salgskostnader og påkostninger kommer normalt til fradrag.
Gevinst og tap speiles. Har du kjøpt for en totalpris på 3 000 000 kroner og selger for en totalpris på 2 700 000 kroner, har du et tap på 300 000 kroner. Har du leid ut leiligheten hele tiden, er en gevinst skattepliktig, og da er tapet fradragsberettiget etter § 9-4. Har du bodd der og tilfredsstiller vilkårene for skattefritak, gir tapet ikke fradrag.
Slik oppgir du salget
Skal gevinsten skattlegges, føres den i skattemeldingen for salgsåret. Du trenger kjøpekontrakten og salgsoppgjøret, og oversikt over fellesgjelden ved kjøp og salg. Borettslaget og megler kan gi tall for fellesgjelden på de to tidspunktene.
Har du fått salgsoppgjøret med totalpris oppgitt, sjekk at fellesgjelden er regnet med både i kjøpet og salget. Mangler den det ene stedet, blir gevinsten feil.
Kort oppsummert
- Ved salg av borettslagsleilighet regnes fellesgjeld med i gevinstberegningen, slik at gevinsten er forskjellen mellom totalpris ved salg og ved kjøp.
- Endring i selskapets gjeld i eiertiden tas hensyn til etter skatteloven § 9-5.
- Gevinsten er skattefri når du har eid andelen i mer enn ett år og bodd der minst ett av de to siste årene (§ 9-3).
- Ellers er gevinsten skattepliktig alminnelig inntekt, og tap kan gi fradrag i samme utstrekning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.