Slik regner du ut om du bruker halvparten av boligen selv
Du regner ut om du bruker halvparten av boligen selv ved å sammenligne utleieverdien: hva din del og den utleide delen ville kostet å leie ut i markedet. Det er utleieverdien som teller, ikke antall kvadratmeter eller rom. Bruker du minst halvparten av verdien selv, og leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager, er leieinntekten skattefri. Bruker du mindre enn halvparten, er hele leieinntekten som hovedregel skattepliktig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sammenligner
Regelen står i skatteloven § 7-2 første ledd (hele skatteloven finner du her). Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, med unntak for leieforhold som varer sammenhengende i minst 30 dager når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk, «regnet etter utleieverdien».
Utleieverdi er det en del av boligen kunne vært leid ut for. Du skal altså ikke måle gulvflate eller telle rom. Du spør: Hva ville det koste å leie min del av boligen, og hva ville det koste å leie den delen jeg har leid bort? Deretter ser du hvor stor andel av den samlede utleieverdien som er din egen.
Et lite soverom i kjelleren og en hel etasje med to stuer kan ha svært ulik utleieverdi selv om de er like store. Derfor kan du ikke slutte noe av kvadratmeterne alene.
Slik regner du ut andelen trinn for trinn
- Del boligen i den delen du bruker selv og den delen som er leid ut.
- Anslå hva hver del ville kostet å leie i markedet per måned. Se på annonser for tilsvarende boliger i nærheten, med omtrent samme størrelse, standard og beliggenhet.
- Legg sammen de to beløpene. Det er boligens samlede utleieverdi.
- Del utleieverdien av din egen del på den samlede utleieverdien. Er svaret 50 prosent eller mer, bruker du minst halvparten selv.
Det er ikke den leien du faktisk tar som skal brukes. Tar du 3 000 kroner for et rom som markedet ville betalt 6 000 for, regner du med 6 000. Du kan ikke komme under grensen ved å ta lav leie, og du kommer ikke over den ved å ta høy leie.
Hva med kjøkken, bad og andre rom dere deler
Loven sier ikke hvordan fellesrom skal fordeles. Bruker både du og leietakeren kjøkkenet og badet, blir det en vurdering. En naturlig tilnærming er å la utleieverdien av fellesrommene inngå i begge deler, slik at hver av dere får den andelen som tilsvarer bruken. Leier du ut et rom med eget bad og eget kjøkken, hører de rommene til den utleide delen. Deler dere stue, bad og gang, er det mer fornuftig å regne rommet leietakeren bor i som den utleide delen, og å la fellesarealene følge bruken.
Dokumenter beregningen. Skriv ned hvordan du delte boligen, hvilke annonser du sammenlignet med, og hvilke beløp du kom til. Da kan du vise utregningen hvis du skulle bli spurt om den.
to naboer i samme blokk
Kari og Jonas bor i samme type treroms leilighet. Begge leier ut hver sin del av leiligheten til en student i hele året.
Kari leier ut et soverom med eget bad. Hun anslår at leiligheten ville kostet 16 000 kroner i måneden å leie, og at rommet med bad alene ville kostet 6 000. Hun bruker dermed 10 000 av 16 000, altså 62,5 prosent. Hun bruker mer enn halvparten selv. Leieforholdet varer hele året, og leieinntekten hennes er skattefri.
Jonas leier ut to av tre rom, og leietakeren har også eget bad. Han anslår at den utleide delen ville kostet 9 000 kroner i måneden og at hans egen del ville kostet 7 000. Han bruker 7 000 av 16 000, altså 43,75 prosent. Han bruker mindre enn halvparten selv, og unntaket for å bo selv i halve boligen gjelder ikke for ham. Er leien hans over 20 000 kroner i året, er hele leieinntekten skattepliktig.
Boligene er like store, men resultatet blir ulikt. Forskjellen ligger i hvor stor del av verdien de selv bruker.
Hva skjer om du ligger rett på grensen
Ligger du tett på 50 prosent, bør du regne nøye og bruke anslag som du kan forsvare. Et par prosentpoeng opp eller ned kan avgjøre om hele leien blir skattepliktig. Har du flere rom som gradvis blir leid ut gjennom året, regner du med den bruken som faktisk gjelder i perioden, og du bør notere når forholdene endret seg.
Husk at halvparten-regelen ikke er den eneste veien til skattefrihet. Etter § 7-2 gjelder det også et unntak når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Dette er en egen grense som ikke krever noen utleieverdiberegning. Kommer leieinntekten over beløpet, faller dette unntaket bort.
Hvilke konsekvenser skattefrihet har for fradrag
Er leieinntekten skattefri, gir den heller ikke fradrag for kostnader. Etter skatteloven § 6-11 gis det ikke fradrag for vedlikehold og forsikring av bolig ved skattefri bruk, og det samme følger av prinsippet i § 6-1 om at du bare får fradrag for kostnader knyttet til skattepliktig inntekt. Du kan altså ikke både ha skattefri leie og trekke fra strøm, forsikring og vedlikehold for den utleide delen.
Loven gjelder ikke flermannsboliger og utleiehytter, og heller ikke utleie som regnes som virksomhet. Leier du ut mange rom med tjenester som minner om hotelldrift, gjelder egne regler.
Kort oppsummert
- For å regne ut om du bruker halvparten av boligen selv, sammenligner du utleieverdien av din del og den utleide delen, ikke arealet.
- Bruker du minst halvparten selv og leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende, er leieinntekten skattefri.
- Det er markedsleien som teller, ikke den leien du faktisk tar.
- Fellesrom må vurderes, og beregningen bør dokumenteres.
- Skattefri leie gir ikke fradrag for kostnader til utleiedelen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.