Jeg rakk ikke å by før boligen var solgt. Kan jeg kreve ny budrunde?

Hvorfor budrunden ikke gjentas

Et bud på en bolig er juridisk et tilbud. Selgeren kan svare ja, nei eller komme med et motbud. Svarer selgeren ja mens budet fortsatt gjelder, er avtalen sluttet. Det følger av de vanlige reglene i avtaleloven om tilbud og aksept. Etter det finnes det ikke lenger noen bolig å by på, og andre interessenter kommer ikke inn i bildet.

Loven gir ingen interessent rett til å delta i en budrunde. Du har heller ikke krav på at selgeren venter til alle som har vist interesse, har fått gitt bud. Selgeren eier boligen og kan bestemme hvilket bud han vil si ja til. Han kan også si ja til et lavere bud enn det høyeste, eller til et bud som kom tidlig. Det er hans avgjørelse.

Det betyr ikke at alt er tillatt for megleren. Regelverket for meglere stiller krav til hvordan budrunden skal gjennomføres, og de kravene er til for å beskytte nettopp dem som vil by.

Hva megleren må gjøre for deg som interessent

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd. Samme paragraf sier at megleren så langt det er nødvendig og mulig skal orientere budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud. Beskjeden skal inneholde budets størrelse, eventuelle forbehold og akseptfristen.

Forskriften om eiendomsmegling legger til at interessentene skal få rimelig tid. Er du registrert som interessent, bør du altså få beskjed om at det har kommet bud, og hvor lenge det gjelder. Får du ingen slik beskjed, eller får du den så sent at du ikke kunne rukket noe som helst, kan megleren ha brutt sine plikter.

Det er likevel en grense for hva plikten innebærer. Ordene «så langt det er nødvendig og mulig» betyr at megleren ikke må stoppe salget fordi én interessent ikke har svart på telefonen. Megleren må heller ikke vente med å formidle et bud til selgeren for at du skal rekke å bli klar.

Slik kan det gå i praksis

Aisha Rahman har vært på visning på en treromsleilighet med prisantydning 4 200 000 kroner. Hun har meldt interesse hos megleren og skrevet seg på budlisten. Mandag klokken 10 kommer det inn et bud på 4 450 000 kroner med akseptfrist klokken 12.00 samme dag. Megleren sender en melding til Aisha klokken 10.15. Hun er i et møte og ser den først klokken 12.40. Da har selgeren allerede svart ja.

Aisha kan ikke kreve ny budrunde. Avtalen mellom selgeren og den som la inn budet er bindende. Spørsmålet for henne er heller om megleren gjorde jobben sin. Fikk hun melding om budet så snart som mulig? Hadde hun rimelig tid? Var akseptfristen så kort at megleren burde ha frarådet den? Svarene på slike spørsmål avgjør om det er noe å klage på.

Hadde meldingen aldri kommet frem, for eksempel fordi megleren brukte et gammelt telefonnummer, ville saken sett annerledes ut. Da er det megleren som har sviktet.

Kan du få noe ut av saken i ettertid?

Selve handelen står fast. Vil du likevel følge opp, finnes det noen muligheter.

Be megleren skriftlig om en gjennomgang av hva som skjedde. Spør når budet kom inn, når du fikk beskjed, hvilken akseptfrist budet hadde og når selgeren svarte. Etter handelen kan den som har lagt inn bud, kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Journalen viser tidspunktene for bud, frister og aksept. Les mer om dette i spørsmålet om innsyn i budjournalen.

Har du grunn til å tro at megleren brøt reglene, kan du klage til meglerforetaket. Det er ofte første trinn. Kommer du ikke noen vei, kan du gå videre til et klageorgan eller til Finanstilsynet, som fører tilsyn med meglere. Erstatning kan være aktuelt etter de alminnelige reglene om erstatning, men da må du kunne vise et konkret tap. At du gikk glipp av en bolig du gjerne ville ha, er vanligvis vanskelig å gjøre om til et beløp, fordi det er selgeren som velger kjøper.

Er boligen ennå ikke solgt, kan du fortsatt legge inn et bud. Så lenge selgeren ikke har sagt ja til noe bud, kan han ta imot nye. Han trenger ikke å gjøre det, men han kan.

Slik unngår du å komme for sent neste gang

Si tydelig fra til megleren at du er interessert, og oppgi mobilnummer og e-post du faktisk leser. Spør hvor mange som har meldt interesse, når siste visning er, og om det allerede ligger inne bud. Avklar finansieringen på forhånd, slik at du kan by raskt. Bud skal legges inn skriftlig, og megleren må ha gyldig legitimasjon og signatur fra deg før budet formidles. Har du ikke ordnet det, mister du tid.

Husk at budet ditt er bindende så lenge akseptfristen løper. Er du ikke klar til å stå ved det, bør du ikke legge det inn.

Kort oppsummert

• Du kan ikke kreve ny budrunde fordi boligen ble solgt før du rakk å by.
• Selgeren kan si ja til et gyldig bud mens det gjelder, og avtalen er da sluttet.
• Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og gi skriftlig beskjed om bud til interessenter så langt det er nødvendig og mulig.
• Mener du megleren brøt pliktene, kan du be om budjournalen i anonymisert form og klage på megleren.
• Registrer deg som interessent og vær tilgjengelig, så rekker du neste budrunde.