Hvorfor en lagerbod ikke omfattes av loven

Formålet med husleieloven er å regulere bruksretten til rom folk bor i eller driver virksomhet fra i vanlig forstand. En bod som utelukkende brukes til oppbevaring av gjenstander, uten at noen oppholder seg eller bor der, passer dårlig med dette formålet, særlig når boden leies helt uavhengig av noen boligavtale. Dette er en tolkning basert på ordlyden og formålet i loven, ikke fordi det finnes en uttrykkelig bestemmelse som unntar lagerboder navngitt i loven. Situasjonen er en annen dersom boden inngår som en del av leiekontrakten for en bolig Gitte samtidig leier av samme utleier — da vil boden normalt følge boligen inn under husleielovens regler, på samme måte som en bod som følger med en leilighet gjør. Leier Gitte derimot boden av en helt annen privatperson enn den hun leier bolig av, er det ikke tvil om at boden er et eget avtaleforhold utenfor husleieloven, uavhengig av hvor lenge hun har hatt tilgang til den eller hvor viktig lagringsplassen er blitt for henne.

Adgang, nøkler og kontroll over boden

Et praktisk poeng som ofte glemmes: fordi husleieloven ikke gjelder, finnes det ingen lovfestet regel om når og hvordan utleieren kan gå inn i boden Gitte leier, slik det finnes bestemmelser om utleiers adgang til bolig i husleieloven. Det er avtalen som må regulere om utleieren har egen nøkkel, om det kreves varsel før eventuell adgang, og hva som skjer dersom Gitte mister nøkkelen selv. Uten slike avtalepunkter er det uklart hvem som i praksis har kontroll over boden mellom leieperiodene, og det er nettopp denne typen uklarhet som skaper konflikter senere. Gitte bør derfor be om at avtalen sier noe konkret om hvem som har nøkkel, og under hvilke omstendigheter utleieren kan åpne boden uten at hun er til stede. Det er også en fordel om avtalen sier noe om varslingsplikt dersom utleieren av praktiske grunner må inn i boden, for eksempel ved rørlekkasje eller annet vedlikehold av kjelleren for øvrig, slik at Gitte slipper å bli overrasket av at noen har vært inne blant tingene hennes.

Ansvar for tingene som oppbevares

Et annet spørsmål som ikke er lovregulert på samme måte som i et boligleieforhold, er ansvaret dersom noe av det Gitte oppbevarer i boden blir skadet, forsvinner eller ødelegges, for eksempel ved fukt, skadedyr eller innbrudd. Uten en klar avtale om dette er det alminnelige erstatningsrettslige prinsipper som avgjør ansvaret, og disse kan være krevende å anvende i praksis dersom det ikke er dokumentert hva som faktisk sto i boden. Det er derfor klokt av Gitte å ta bilder av det hun setter inn, og eventuelt avklare med utleieren om det finnes forsikringsdekning for boden, siden en vanlig innboforsikring ikke nødvendigvis dekker gjenstander som oppbevares hos en privatperson på denne måten. Utleieren på sin side har heller ingen lovfestet plikt til å sikre boden mot fukt eller skadedyr utover det som følger av avtalen og alminnelig aktsomhet. Dette er en vesentlig forskjell fra husleieloven, som stiller klare krav til utleiers vedlikehold av selve boligen, og det er derfor Gitte, mer enn i et boligleieforhold, som selv bør velge hva slags gjenstander som faktisk egner seg for oppbevaring i en privat kjellerbod.

Oppsigelse og hva som skjer ved uenighet

Uten husleielovens oppsigelsesregler er det avtalen, eller i mangel av avtale de alminnelige reglene om rimelig varsel, som avgjør når leieforholdet for boden kan avsluttes. Gitte bør derfor sørge for at det står noe om oppsigelsestid i avtalen fra starten, slik at hun ikke risikerer å måtte tømme boden på svært kort varsel. Blir det uenighet mellom Gitte og utleieren, kan hun ikke bringe saken inn for Husleietvistutvalget, siden dette organet kun behandler saker som faller inn under husleieloven — veien videre går da via vanlig forhandling eller om nødvendig domstolene. Nettopp derfor er det verdt å legge litt ekstra arbeid i avtalen før den signeres, fremfor å stole på at reglene fra boligleie gjelder tilsvarende her. Dette gjelder også dersom Gitte og utleieren kjenner hverandre godt fra før — en muntlig, uformell avtale mellom naboer eller bekjente kan fortsatt skape uklarhet dersom forholdet en dag skulle bli anstrengt.

Kort oppsummert

En lagerbod som leies separat fra en bolig faller normalt utenfor husleieloven, fordi den ikke er et husrom ment for beboelse. Er boden derimot en del av selve boligleiekontrakten, følger den med under loven som resten av boligen. Uten lovens vern er det avtalen som må regulere adgang, nøkler, ansvar for oppbevarte gjenstander og oppsigelsestid, og en eventuell tvist må løses utenom Husleietvistutvalget. God dokumentasjon av innhold og en tydelig skriftlig avtale er derfor det beste vernet Gitte har.