Åse bød over takst — og fikk spørsmål tilbake fra kommunen
Da Åse fant en landbrukseiendom med jord og skog hun ønsket å overta, endte budrunden på et beløp godt over den takserte verdien. For en vanlig bolig ville det bare vært et tegn på at markedet var i vinden. For en konsesjonspliktig landbrukseiendom er det annerledes: kommunen skal, som ledd i konsesjonsbehandlingen, ta stilling til om den avtalte prisen er forsvarlig ut fra hva eiendommen kan forventes å avkaste i landbruksdrift. Jord- og skogressurser, bygningsmasse og driftsforhold veier tyngre enn hva en budrunde har fått prisen opp i. Bakgrunnen er at lovgiver ønsker å hindre at landbrukseiendommer blir priset ut av rekkevidde for dem som faktisk skal drive dem, slik at ren kapitalplassering eller boligverdi ikke presser prisene til et nivå som er løsrevet fra eiendommens reelle produksjonsevne. For Åse betydde det at hun måtte være forberedt på at kommunen kunne stille spørsmål ved prisen, uavhengig av at selger var fornøyd og budrunden var reell og åpen. Det er ikke uvanlig at kjøpere som er vant til boligmarkedets logikk, blir overrasket over at et akseptert bud ikke automatisk er en akseptert pris i konsesjonssammenheng.
Hva skjer når prisen anses for landbruksmessig uforsvarlig
Hvis kommunen eller Statsforvalteren mener prisen er for høy sett opp mot avkastningsevnen, betyr ikke det automatisk at konsesjon nektes helt. I praksis kan myndigheten sette vilkår, for eksempel at konsesjon gis under forutsetning av at kjøpesummen justeres ned, eller at det stilles krav til hvordan eiendommen skal drives videre for at prisen skal kunne forsvares. Alternativt kan søknaden avslås dersom avviket mellom pris og avkastningsevne er stort nok, og partene må da vurdere om de vil forhandle prisen på nytt, klage på vedtaket, eller i ytterste konsekvens gå fra avtalen. Nettopp derfor bør en kjøpekontrakt for konsesjonspliktig landbrukseiendom inneholde klare vilkår om hva som skal skje dersom konsesjon nektes eller gis med prisvilkår — uten slike bestemmelser kan begge parter stå igjen usikre på om avtalen fortsatt gjelder, og på hvilke vilkår den i så fall gjelder. Dette er ett av flere punkter der en generell boligkjøpskontrakt ikke er tilstrekkelig, og der det er verdt å bruke noe mer tid på kontraktsutformingen i forkant enn man kanskje ville gjort ved et vanlig boligkjøp.
Hvilke erverv priskontrollen faktisk gjelder for
Priskontrollen er koblet til konsesjonsplikten. Det innebærer at erverv som uansett ikke er konsesjonspliktige, ikke blir gjenstand for denne typen prisvurdering fra det offentlige. Er ervervet konsesjonspliktig, skal derimot både pris og øvrige landbruksmessige hensyn vurderes samlet av kommunen. Hvor grensene går for den enkelte eiendom, er noe man bør avklare tidlig — gjerne før man i det hele tatt legger inn bud — slik at man vet om priskontroll er en reell faktor å planlegge rundt, eller om ervervet faller utenfor.
Slik forbereder du deg som byr eller selger
Skal du by på en landbrukseiendom, er det klokt å innhente informasjon om eiendommens avkastningsevne før du setter et bud, ikke bare forholde deg til prisantydning og hva andre interessenter later til å være villige til å betale. Ta gjerne kontakt med kommunen i forkant for å høre hvordan de vurderer priskontroll for akkurat denne typen eiendom. Sørg for at kjøpekontrakten har klare bestemmelser om hva som skjer dersom konsesjon gis med prisvilkår eller nektes helt. Selgere bør på sin side ikke ta for gitt at et høyt bud lar seg gjennomføre uten videre, og heller innrette forventningene etter at kommunen har et selvstendig ord med i laget.
Kort oppsummert: - Priskontroll etter konsesjonsloven § 9 vurderer prisen opp mot eiendommens avkastningsevne, ikke bare markedspris - Gjelder kun ved konsesjonspliktige erverv av landbrukseiendom - Kommunen kan sette prisvilkår for konsesjon eller avslå søknaden dersom prisen anses uforsvarlig - Kjøpekontrakten bør regulere hva som skjer ved avslag eller prisvilkår - Innhent informasjon om avkastningsevne og avklar med kommunen før du legger inn bud