Panthavere i en eiendom: slik finner du dem i grunnboken
Grunnboken viser tinglyste panteretter i en eiendom, med panthaver, beløp og rekkefølge. Du finner dem ved å skaffe en utskrift av grunnboken for eiendommen fra Kartverket, som fører registeret. Utskriften viser også hvem som er hjemmelshaver og hvilke andre rettigheter som er tinglyst. Noen panteretter, som kommunens pant for eiendomsskatt og vann- og avløpsgebyr, står ikke i grunnboken.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva grunnboken er
Grunnboken er registeret over fast eiendom i Norge. Den føres av en registerfører under Statens kartverk (tinglysingsloven § 1 og § 4). Tinglysing foregår ved at et dokument registreres i grunnboken (§ 5), og bare dokumenter som går ut på å stifte, endre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom kan registreres (§ 12).
For deg som vil vite hvem som har pant i en eiendom, er grunnboken det første stedet å lete. Hver tinglyst heftelse har en egen oppføring. Hva en heftelse er, forklares i hva betyr heftelser på en eiendom.
Slik skaffer du deg oversikten
- Finn eiendommens identitet. Du trenger kommunenummer, gårdsnummer og bruksnummer, og for en eierseksjon også seksjonsnummer. Tallene står på skjøtet og i salgsoppgaven.
- Bestill en utskrift av grunnboken fra Kartverket for eiendommen. Publikum kan få opplysninger fra registrene (forskrift om tinglysing § 22). Det kan koste noe å få utskrifter og gjøre søk, og departementet fastsetter prisene i forskrift (tinglysingsloven § 12 b).
- Les utskriften i tre trinn: først hvem som er hjemmelshaver (den grunnboken peker ut som eier), så hvilke heftelser som ligger på eiendommen, og til slutt rekkefølgen mellom dem.
- Sjekk om heftelsene fortsatt gjelder. Et pant som er nedbetalt, forsvinner ikke automatisk. Det må slettes, og sletting skjer først når den berettigede samtykker eller det tinglyses bevis for at heftelsen er falt bort (§ 32).
Hva utskriften viser
Utskriften lister dokumentene som er tinglyst på eiendommen. For et pant ser du som regel hvem som er panthaver, hva slags dokument det er, og beløpet pantet er stiftet for. Utleggspant står der også: når namsfogden tar utlegg i en eiendom, sender han omgående underretning til registrering (tvangsfullbyrdelsesloven § 7-19).
Rekkefølgen er viktig. Går to rettigheter i kollisjon, går den som ble registrert først foran (tinglysingsloven § 20). Pant som er nedlagt på samme dag, er likestilt, men utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv registrert samme dag. Panthaverne dekkes i hovedsak i denne rekkefølgen, så plassen i køen forteller deg hvor mye de bak kan vente å få.
Dokumenter som er slettet, fjernes fra den ordinære databasen og overføres til en egen historisk grunnbok (forskrift om tinglysing § 18). Du ser derfor vanligvis ikke gamle, slettede pant på en ordinær utskrift.
Pant du ikke finner i grunnboken
Ikke alle panteretter i fast eiendom er tinglyst. Kommunen har lovbestemt panterett for eiendomsskatt, og kommunen og kommunale etater har samme panterett for avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. Panteretten har rettsvern uten tinglysing og kan ikke tinglyses. For eiendomsskatt går den foran alle andre heftelser (panteloven § 6-1). I eierseksjoner har sameiet tilsvarende panterett for krav på dekning av seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet.
Det betyr at en ren utskrift ikke garanterer at eiendommen er uten pant. Før du kjøper, bør du derfor også få oppgitt om det står ubetalte kommunale avgifter eller sameieavgifter. Kjøper du en eierseksjon, finner du hvordan sameiets pant virker i sameiets legalpant.
Marit sjekker huset hun vil kjøpe
Marit Haugen skal kjøpe en enebolig for 3 950 000 kroner. Hun bestiller utskrift av grunnboken og ser tre oppføringer: en pantobligasjon til en bank på 2 600 000 kroner fra 2015, et skadesløsbrev til samme bank på 500 000 kroner fra 2019 og et utleggspant på 140 000 kroner til et inkassoselskap fra i fjor.
Rekkefølgen er tydelig. Pantobligasjonen går først, så skadesløsbrevet, og utleggspantet kommer sist. Marit ber selgeren oppgi hva som skyldes banken i dag. Selgeren svarer at restgjelden er 1 910 000 kroner, og at skadesløsbrevet ikke er i bruk. Når huset selges, må lånet betales og alle tre oppføringene slettes ved oppgjøret. Det krever samtykke fra banken til sletting av de to pantene og fra inkassoselskapet til sletting av utleggspantet.
Marit spør også om kommunale avgifter. Selgeren bekrefter at alt er betalt. Hadde noe stått ubetalt, ville det ikke vist på utskriften.
Hvis du finner noe som ikke stemmer
Er en heftelse oppført som aktiv, men du vet at lånet er betalt, må du kreve at panthaveren samtykker til sletting. Er panthaveren borte eller dokumentet mistet, kan registerføreren etter hjemmelshaverens krav kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder, og slette heftelsen hvis ingen melder seg (§ 32 a). Over 20 år gamle heftelser kan slettes på samme måte hvis det er sannsynlig at de er opphørt.
Skjer det en feil i grunnboken, skal registerføreren rette den når han blir oppmerksom på den (§ 18). Kjøper du en eiendom, bør du ha grunnboken oppdatert ved oppgjøret, ikke bare ved bestillingen. Registeret endres løpende.
Kort oppsummert
- Grunnboken viser tinglyste panteretter med panthaver, beløp og rekkefølge, og føres av Kartverket.
- Bestill en utskrift for eiendommen og les hjemmelshaver, heftelser og rekkefølge.
- Rekkefølgen følger registreringstidspunktet, og utleggspant tinglyses av namsfogden.
- Kommunens lovbestemte pant for eiendomsskatt og avgifter, og sameiets pant, står ikke i grunnboken.
- Et nedbetalt pant må slettes. Er panthaveren borte, kan registerføreren slette etter kunngjøring.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.