Pantebytte: slik flytter du pantet til ny bolig
Pantet kan ikke flyttes som sådan, men banken kan godta at det slettes i den gamle boligen og stiftes i den nye. Det kalles ofte pantebytte. Du har ingen rett til det, så banken må samtykke, og den vurderer økonomien din og verdien av den nye boligen på nytt. Pantet i den nye boligen må tinglyses, og pantet i den gamle slettes med bankens samtykke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva et pantebytte egentlig er
Et boliglån har to deler. Det ene er gjelden din til banken. Det andre er pantet i boligen, som er bankens sikkerhet. Når du selger en bolig og kjøper en annen, forsvinner den ene sikkerheten og en ny må inn. Ønsket er ofte å beholde lånet og slippe å ta opp et nytt.
Rent juridisk flyttes ikke pantet. Pantet i den gamle boligen slettes, og et nytt pant stiftes i den nye. Panteloven § 2-1 sier at eiendomsrett til fast eiendom kan pantsettes. Det nye pantet krever et pantedokument fra deg som eier av den nye boligen, og det må tinglyses for å få rettsvern.
Du kan altså ikke kreve å få med deg lånet. Det er en avtale mellom deg og banken, og banken avgjør.
Hva banken ser på
Banken vil se på den nye boligen og på økonomien din. Har du i praksis fått et nytt lån, eller øker du lånebeløpet, gjelder reglene om kredittvurdering. Finansavtaleloven § 5-2 krever at kredittyteren før avtale om kreditt, eller en vesentlig økning av kreditten, foretar en grundig vurdering av kredittevnen din og sørger for en verdivurdering av sikkerheten. Banken skal avslå hvis det ikke er sannsynlig at du har tilstrekkelig kredittevne (§ 5-4).
Ofte er dette en omfattende prosess selv om lånet er det samme. Den nye boligen kan ha en annen verdi, du har kanskje større eller mindre egenkapital, og renten kan være annerledes. Spør banken tidlig hva den krever, og hvilke dokumenter du må levere.
Har du et fastrentelån, må du også spørre om det følger med. Innfrier du lånet i stedet for å flytte det, kan banken kreve tap ved førtidig tilbakebetaling hvis det står i avtalen, innenfor grensene i finansavtaleloven § 2-10. Hvis lånet i stedet føres videre, oppstår kanskje ikke noe slikt tap. Det avhenger av hvordan banken håndterer saken.
Slik flytter du pant til ny bolig i praksis
Rekkefølgen er stort sett denne:
- Du avtaler med banken at lånet skal følge med til den nye boligen, og banken godkjenner den nye boligen som sikkerhet.
- Du kjøper den nye boligen, og skjøtet tinglyses. Du må ha hjemmel til boligen før du kan pantsette den. Tinglysingsloven § 13 sier at et dokument om en rettshandel ikke kan registreres uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren.
- Du signerer pantedokumentet for den nye boligen. Pantet må angi et bestemt beløp eller et høyeste beløp (panteloven § 1-4).
- Når den gamle boligen er solgt, og lånet fortsetter i den nye, gir banken samtykke til at pantet i den gamle slettes. Tinglysingsloven § 32 sier at en heftelse skal slettes når den berettigede samtykker.
Hvordan dette går i praksis, avhenger av banken og av om du kjøper og selger i riktig rekkefølge. Banken kan velge en mellomløsning der den har pant i begge boligene en kort periode. Det kan koste et gebyr for å tinglyse, og banken kan ha egne gebyrer. Spør om alle kostnader på forhånd.
Når du kjøper før du selger
Er det et gap mellom kjøp og salg, eier du to boliger en periode. Banken kan da kreve pant i begge, eller foreslå en kortvarig finansiering til den gamle boligen er solgt. Vilkårene avtales med banken. Det finnes ingen lovfestet rett til overgangsfinansiering.
Selger du først og kjøper etterpå, er det som regel ikke noe pant å flytte. Lånet innfris fra salget, og du søker om nytt lån med pant i den nye boligen. Pantebytte er mest aktuelt når salg og kjøp skjer nær hverandre i tid, og når du ønsker å beholde forholdet til samme bank.
Når du bytter bank samtidig
Vil du bytte bank samtidig som du bytter bolig, er det en annen prosess. Den nye banken får pant i den nye boligen. Den gamle banken blir betalt fra lånet i den nye banken eller fra salget av den gamle boligen, og må slette pantet. Finansavtaleloven § 2-12 sier at når pengekravet er tilbakebetalt, skal kreditor sørge for sletting eller frigivelse av pant.
Leyla og Emil
Leyla og Emil Strand eier en treroms i Oslo med et lån på 2 100 000 kroner og pant i leiligheten. De selger den for 3 600 000 kroner og kjøper et rekkehus for 4 800 000 kroner. De spør banken om å ta med seg lånet og øke det.
Banken vurderer økonomien på nytt, siden lånet blir større, og verdsetter rekkehuset. Den godtar å gi et lån på 3 300 000 kroner med pant i rekkehuset. Ved overtakelsen tinglyses først skjøtet til Leyla og Emil. Deretter tinglyses pantedokumentet på 3 300 000 kroner. Ved oppgjøret for leiligheten betaler megleren 2 100 000 kroner til banken, og banken samtykker til at pantet i leiligheten slettes. De sitter igjen med 1 500 000 kroner fra salget, som sammen med det nye lånet dekker kjøpesummen på 4 800 000 kroner.
Hadde de hatt fastrente på det gamle lånet, ville de først ha spurt banken om innfrielsen utløste tapsdekning etter avtalen, eller om lånet ble ført videre uten at noe ble innfridd.
Kort oppsummert
- Pantet flyttes ikke juridisk. Pantet slettes i den gamle boligen og stiftes i den nye.
- Du har ingen rett til pantebytte. Banken må samtykke og vurderer kredittevnen din og den nye boligen.
- Du må ha hjemmel til den nye boligen før pantet kan tinglyses.
- Banken må samtykke til at pantet i den gamle boligen slettes.
- Spør banken om kostnader, fastrentevilkår og om det blir pant i begge boligene en periode.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.