Påbygg i høyden på enebolig: dette må avtalen med entreprenøren avklare
Avtalen om et påbygg på enebolig bør si hvem som kontrollerer at eksisterende vegger og fundament tåler ekstra last, hvordan huset sikres mot vær mens taket er åpent, hvem som er ansvarlig søker, og hvem som bærer risikoen for overraskelser i den gamle konstruksjonen. Håndverkertjenesteloven gir deg en minstebeskyttelse som avtalen ikke kan gå under. Den sier derimot ikke hvordan hvert enkelt punkt skal løses. Det må stå i kontrakten med entreprenøren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Bæreevne og eksisterende konstruksjon
Et påbygg legger ekstra vekt på vegger og fundament som kanskje er 40 år gamle. Avtalen bør si hvem som undersøker om de tåler belastningen, og hvem som dokumenterer det. Ofte er det en ingeniør som utfører beregningene, og entreprenøren må være tydelig på om han eller du bestiller dem.
Be om at avtalen sier hva som skjer hvis undersøkelsen viser at noe må forsterkes. Skal det komme på toppen av prisen, skal det stå. Skal det inngå i prisen, skal det også stå.
Loven fordeler ikke uttrykkelig risikoen for det som ingen kunne se før arbeidet startet. Men ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side kan gi pristillegg (§ 33). Vil du ha en annen fordeling, må du få den inn i avtalen før du skriver under.
Tetting av huset mens taket er åpent
Fjernes taket, er huset åpent for regn. Avtalen bør si hvem som sørger for midlertidig tak eller tildekking, og hvem som betaler for det. Det bør også stå hvor lenge huset kan bli stående uten nytt tak, og hva som skjer hvis været stopper arbeidet.
Loven hjelper deg et stykke. Du skal ikke betale for arbeid eller materialer som går tapt eller blir skadet ved en hending som ikke skyldes forhold på din side, når hendelsen skjer før oppdraget regnes som avsluttet (§ 35). Skades innboet ditt, gjelder reglene om erstatning for skade på annet enn selve arbeidet. Da må entreprenøren godtgjøre at skaden ikke skyldes feil eller forsømmelse hos ham, hvis han skal slippe ansvar (§ 28 tredje ledd).
Gi forsikringsselskapet beskjed om påbygget før du starter. Se hva du bør melde til boligforsikringen ved oppussing og tilbygg.
Ansvarlig søker og tillatelser
Påbygging er et tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene (plan- og bygningsloven § 20-1). Søknad, prosjektering og utførelse skal som hovedregel forestås av foretak med ansvarsrett, med mindre unntak gjelder (§ 20-3). Mange eneboliger er likevel bygget av eier selv, og noen mindre tiltak er unntatt søknadsplikt, så sjekk hva som gjelder for ditt påbygg hos kommunen.
Du er tiltakshaver, altså den tiltaket utføres på vegne av. Avtalen bør si hvem som er ansvarlig søker, og hvem som prosjekterer og utfører. Det bør også stå hvem som skal sørge for at tegninger og søknad er klare før arbeidet begynner. Skal du betale for søknaden, bør prisen være avtalt.
Kan arbeidet ikke starte uten tillatelse, bør avtalen si hva som skjer med oppstartsdato og pris hvis kommunen bruker lengre tid enn forventet. Avklar også hvem som bestiller og betaler for tegninger, og hva som skjer hvis kommunen krever endringer i prosjektet. Da unngår du at entreprenøren står med folk på lønn uten å kunne starte, og at du får en regning du ikke regnet med.
Pris, fremdrift og betaling
En fast pris, et overslag eller regningsarbeid har ulike konsekvenser. Er det et overslag, kan prisen ikke overskrides vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent, med mindre pristillegg kan kreves (§ 32 annet ledd). Det er derfor lurt å skrive hva som er med, og hva som regnes som tillegg.
Fremdriften bør stå i en plan med datoer for riving, tett tak, vinduer og ferdig bygg. Be om at planen sier hva som skjer hvis været forsinker arbeidet, og hvem som avgjør om arbeid skal stanses på grunn av vær. Loven krever at tjenesten er avsluttet til avtalt eller rimelig tid (§ 10).
Betaling før arbeidet er utført bør bare skje hvis det er avtalt. Uten avtale skal du betale når entreprenøren krever det etter at tjenesten er utført (§ 37).
andre etasje på en enebolig fra 1978
Camilla og Per har en enetasjes enebolig og skal bygge 70 kvadratmeter oppå. Entreprenøren tilbyr fast pris på 2 650 000 kroner. Før de skriver under, krever Camilla at avtalen sier fire ting.
En ingeniør skal beregne bæreevnen før arbeidet starter, og det er avtalt at entreprenøren bestiller og betaler det. Midlertidig tak skal være på plass samme dag som det gamle taket tas av. Entreprenøren er ansvarlig søker. Uforutsette funn skal meldes skriftlig med pris innen to dager, og tillegg over 25 000 kroner krever Camillas og Pers underskrift.
Da veggene åpnes, viser det seg at ett hjørne trenger forsterkning til 74 000 kroner. Entreprenøren varsler skriftlig samme dag. De godtar summen og skriver under, og totalprisen blir 2 724 000 kroner. Uten bestemmelsene i kontrakten hadde de risikert en lang uenighet om hvem som skulle betale for forsterkningen.
Kort oppsummert
- En avtale om påbygg på enebolig bør avklare bæreevne, midlertidig tak, ansvarlig søker og pris for uforutsette funn.
- Du skal ikke betale for arbeid som går tapt ved hendelser du ikke har skyld i, før oppdraget er avsluttet.
- Uforutsette forhold på din side kan gi pristillegg, men entreprenøren må ha tatt det opp med deg.
- Skriv det dere er enige om, i kontrakten, og ta senere endringer skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.