Ny leietaker måtte bo på hotell fordi jeg ikke var ute: må jeg betale?
Ja, du kan måtte betale. Leverer du ikke boligen tilbake i tide, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie til bruken din opphører, og i tillegg erstatning for annet tap. Utleiers utgift til hotell for en ny leietaker kan være slikt tap. Du slipper ansvaret bare hvis du godtgjør at forsinkelsen skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne ventes å ha regnet med eller overvinne.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av deg den dagen leieforholdet slutter
Etter husleieloven § 10-2 skal du stille boligen med tilbehør til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet opphører. Hvis ikke annet er avtalt, regnes tilbakelevering for skjedd når utleier har fått nøklene og uhindret atkomst til boligen. Flyttebilen din kan stå utenfor og nøklene i lommen, men da er du ikke ute.
Hva som skjer hvis du ikke rekker det, står i § 10-3. Vi ser her på det som gjelder når utleiers neste leietaker rammes.
Vederlag for hver dag etter fristen
Stilles ikke boligen til utleiers disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil bruken din opphører. Du betaler altså leie for den tiden du fortsatt bruker boligen. Dette kravet gjelder uavhengig av om utleier har tapt noe.
Leien regnes normalt forholdsmessig. Har du en månedsleie på 15 000 kroner og blir to dager for sent, svarer det til omtrent to dagers andel av leien. Det er likevel utleiers regning som gjelder hvis avtalen sier noe annet om beregningen.
Erstatning for annet tap, som hotellutgifter
I tillegg kan utleier kreve erstatning for annet tap som følge av at du misligholder avtalen. Her kommer hotellet inn. Måtte utleier betale den nye leietakerens hotell fordi boligen ikke var klar, er det en utgift som følger av at du ikke leverte i tide.
Loven nevner ikke hotell. Det er heller ingen fast sats. Utleier må kunne vise at tapet skyldes forsinkelsen, og beløpet må stå i forhold til situasjonen. Et rimelig hotellrom i noen netter er noe annet enn en suite i uker. Generelt har den som er rammet av et mislighold en plikt til å begrense tapet sitt, så utleier kan ikke bare velge det dyreste.
Skyldes forsinkelsen noe du ikke kan lastes for, er det en unntaksregel. Du er fri for erstatningsansvar så langt du godtgjør at misligholdet skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden, eller unngått eller overvunnet følgene av. Terskelen er høy. Tungt trafikkaos eller at flyttebyrået kom sent, er sjelden nok. Det kan være annerledes ved plutselig sykehusinnleggelse eller en ulykke. Skyldes forsinkelsen et firma du har leid til å hjelpe deg, er du bare fri hvis også firmaet ville vært fritatt.
Hva som ikke kan kreves: indirekte tap
Loven holder indirekte tap utenfor. Det gjelder blant annet driftsavbrudd, tapt fortjeneste når en kontrakt med tredjemann faller bort fordi utleier uten rimelig grunn ikke har tatt grep, og tap ved tingskade. Skade på boligen med tilbehør regnes likevel som direkte tap. Det betyr at utleier ikke kan kreve alt, for eksempel ikke inntekter han mister på en avtale med tredjemann av denne typen.
Hotellutgifter til ny leietaker er normalt ikke i denne gruppen, men det avhenger av saken.
Odd flytter for sent
Odd Moen skal levere leiligheten sin i Trondheim 30. juni. Husleien er 15 000 kroner. Flyttebilen får motorstopp, og Odd er ikke ferdig før 3. juli. Utleier Linn hadde avtalt innflytting for Nora 1. juli.
Nora får ikke komme inn og bor på hotell i tre netter til 1 400 kroner, til sammen 4 200 kroner. Linn betaler dette og krever det av Odd, i tillegg til leie for tre dager. Dagsleien er 15 000 delt på 30, altså 500 kroner, så tre dager blir 1 500 kroner.
Odd kan innvende at motorstoppen var utenfor hans kontroll. Men han må godtgjøre at hindringen ikke kunne forutses eller overvinnes, for eksempel ved å leie en annen bil. Gjør han ikke det, svarer han for både vederlaget og hotellutgiftene. Han kan også be Linn dokumentere regningen og se at beløpet er rimelig.
Slik reduserer du risikoen
Flytting går ofte lengre enn planlagt, og det lønner seg å legge inn en buffer. Avtal gjerne overlevering tidligere på dagen enn nødvendig, og ha flere hender til hjelp. Har du ikke ny bolig klar, kan du lagre ting midlertidig hos andre slik at selve boligen er tom.
Si fra til utleier med en gang du skjønner at du ikke rekker det. Spør om du kan få levere dagen etter, og få svaret skriftlig. Det hjelper både med å begrense tapet og med å vise at du ikke var uaktsom. Blir du ferdig på dagen, men ikke rekker overlevering, kan du levere nøklene og avtale at du kommer tilbake for resten. Se også råd om bilder ved utflytting.
Hvis du får et krav, be om dokumentasjon på utgiften og på sammenhengen med forsinkelsen. Er du uenig, kan saken gå til Husleietvistutvalget.
Kort oppsummert
- Når en ny leietaker måtte bo på hotell fordi du ikke var ute i tide, kan du bli krevd for vederlag og for erstatning.
- Vederlaget tilsvarer avtalt leie til bruken din opphører.
- Erstatning kan dekke annet tap, som utleiers utgifter til hotell for den nye leietakeren, men ikke indirekte tap.
- Du slipper ansvar bare hvis du godtgjør en hindring utenfor din kontroll.
- Si fra raskt, dokumenter og krev dokumentasjon på utgiftene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.