NS 8407 totalentreprise: risikoen du overtar som liten entreprenør

Forskjellen fra utførelsesentreprise: du tegner selv det du bygger

I en vanlig utførelsesentreprise etter NS 8405 får du tegninger fra byggherrens egne rådgivere og bygger etter dem. Går noe galt fordi tegningen var mangelfull, er det som hovedregel byggherrens ansvar, ikke ditt. I en totalentreprise etter NS 8407 snur dette bildet fullstendig. Byggherren beskriver hva bygget skal kunne gjøre, kanskje kapasitet, funksjon eller energiklasse, og du står for både prosjektering og utførelse selv, enten med egne folk eller innleide rådgivere. Det betyr at hvis løsningen din ikke oppfyller kravet, hjelper det ikke å vise til at du bygde nøyaktig som planlagt. Planen var jo din egen. Kjetil oppdaget dette da lagerbygget hans ikke tålte snølasten kunden hadde spesifisert i konkurransegrunnlaget, selv om han hadde fulgt sin egen tegning til punkt og prikke. Feilen lå i beregningen, ikke i selve byggingen, og da hjelper det lite å vise til en plettfri byggeprosess. Byggherren betaler for et resultat, ikke for en innsats, og den forskjellen er selve kjernen i totalentreprisen.

Grunnforholdene er som regel din risiko, ikke byggherrens

NS 8407 legger som utgangspunkt risikoen for grunnforholdene på deg som totalentreprenør, med mindre kontrakten uttrykkelig fordeler den annerledes, eller byggherren har gitt deg mangelfulle eller misvisende grunnundersøkelser å basere prisen på. Praktisk betyr det at du bør bestille egen geoteknisk undersøkelse før du priser jobben, ikke stole blindt på det byggherren la ved anbudet uten å lese det kritisk. Er undersøkelsene byggherrens ansvar etter kontrakten, og de senere viser seg å være feil eller ufullstendige, kan risikoen likevel flyttes tilbake til byggherren. Det er en konkret vurdering for hvert enkelt prosjekt, og den er verdt å ta før kontrakten signeres, ikke etter at graveren har funnet leire der det skulle vært fjell. En times samtale med en geotekniker før du regner tilbudet, koster mindre enn de fleste tror sammenlignet med hva et prosjekteringsansvar for feil grunnforhold kan ende med.

Funksjonskravet gjør endringsordre til en felle for pris og frist

Fordi du har prosjekteringsansvaret, blir hver eneste presisering fra byggherren underveis et potensielt tvistepunkt. Er det en avklaring av noe som allerede lå i det opprinnelige funksjonskravet, eller er det en endring du kan kreve betalt for som tilleggsarbeid? Problemet ligner det som gjelder ved endringsordre uten skriftlig bestilling: skriv ned hva byggherren har bedt om, og send en skriftlig bekreftelse samme dag, selv om svaret uteblir. Muntlige instrukser fra byggeledelsen er ikke ugyldige, men de er vanskelige å bevise når fakturaen kommer, og i en totalentreprise ligger bevisbyrden hos deg fordi du er den som må vise at endringen lå utenfor det opprinnelige funksjonskravet. Manglende skriftlig varsling innenfor fristene NS 8407 setter, kan i verste fall koste deg både betaling for tilleggsarbeidet og retten til fristforlengelse. Kjetil måtte lære seg dette på nytt etter lagerbygget: da byggherren senere ba om en tilleggsluke i veggen på telefon, sendte han bekreftelse med pris før han startet, og den gangen ble tilleggsarbeidet betalt uten diskusjon.

Tvisten løses ofte gjennom NS 8407s egne mekanismer før den når retten

NS 8407 har egne regler for varsling, innsigelser og fristforlengelse som du må følge for ikke å miste retten til å kreve endringer eller mer tid. Går tvisten videre, ender de fleste sakene med forhandling mellom partenes prosjektledere, ikke i en rettssal. Havner den likevel der, er beløpene i en totalentreprise ofte store nok til at rettsgebyret og saksomkostningene bare er en brøkdel av det som faktisk står på spill i kontrakten. Poenget med å kjenne fristene er ikke å skremme deg fra å ta opp uenighet med byggherren, men å varsle skriftlig og i tide, slik at du i det hele tatt har noe å forhandle med når saken kommer opp.

Forsikring og kontraktssum bør stå i forhold til risikoen du tar

Jo mer av prosjekteringsrisikoen du bærer, desto viktigere er det at ansvarsforsikringen din faktisk dekker prosjekteringsfeil, ikke bare feil i selve utførelsen. Sjekk dette før du signerer, ikke etter en reklamasjon har kommet. Vurder også om kontraktssummen står i et fornuftig forhold til den samlede risikoen, inkludert eventuell dagmulkt ved forsinkelse. En dagmulktklausul kan løpe raskere enn du tror hvis prosjekteringsfeilen din også forsinker fremdriften i prosjektet. Er prosjektet stort nok til at en feil koster mer enn noen timers juridisk gjennomgang, er det pengene verdt å få en rådgiver som kjenner NS 8407 til å lese kontrakten før signering, med særlig blikk på fordelingen av grunnforhold og ansvarsbegrensning. Sjekk også om selskapets forsikring har en sum som faktisk står i forhold til de kontraktene dere tar på dere nå, ikke summen dere hadde da selskapet var mindre.

Kort oppsummert

• NS 8407 legger prosjekteringsansvaret hos deg som totalentreprenør, ikke hos byggherren.
• Grunnforhold du ikke kjente til er som hovedregel din risiko med mindre kontrakten sier noe annet.
• Funksjonskravet definerer resultatet byggherren skal ha, og løsningen du velger for å nå det er ditt ansvar.
• Bestill egen geoteknisk undersøkelse før du priser jobben, ikke etter at kontrakten er signert.
• Få kontrakten lest av noen som kjenner NS 8407 når prosjektet er stort nok til at det lønner seg.