Utgangspunktet: selger har en rettingsrett du normalt må respektere
Avhendingslova bygger på at selger som hovedregel skal få anledning til å rette en mangel før kjøper går videre med prisavslag eller heving, forutsatt at rettingen er egnet, skjer innen rimelig tid og ikke påfører deg vesentlig ulempe. Dette betyr i praksis at du normalt må gi selger adgang til boligen for befaring og utbedringsarbeid, selv om det oppleves som en byrde i en allerede krevende situasjon der du kanskje allerede har brukt mye tid og energi på saken og bare ønsker ro i hverdagen. Å nekte all adgang kan i verste fall snu situasjonen til din ulempe, fordi selger da kan hevde at forsinkelser eller manglende løsning skyldes din egen manglende medvirkning, ikke mangelen i seg selv. Dette gjelder særlig tidlig i prosessen, før det er dokumentert at rettingsforsøk ikke fungerer eller at selger ikke evner å løse problemet. I en tidlig fase bør du derfor være innstilt på å samarbeide, selv om det krever tålmodighet du kanskje ikke føler du har igjen etter en krevende prosess.
Når du likevel kan sette grenser eller si nei
Retten til adgang er ikke ubetinget for selger. Du kan stille rimelige krav til varsel før befaring og arbeid, til hvilke tidspunkt som passer, og til at arbeidet skal utføres av kvalifiserte fagfolk fremfor at selger prøver seg frem selv. Har selger allerede forsøkt å rette samme mangel én eller flere ganger uten å lykkes, og det ikke foreligger noen ny plan som sannsynliggjør at et nytt forsøk vil bli annerledes, har du et sterkere grunnlag for å avvise ytterligere adgang. Det samme gjelder dersom foreslått utbedring vil medføre en så stor ulempe – for eksempel lengre perioder uten tilgang til bad, kjøkken eller soverom – at den i seg selv blir uforholdsmessig sammenlignet med mangelens omfang. Aslak sto i denne situasjonen da selgeren av rekkehuset hans ønsket å komme tilbake for tredje gang for å rette en fuktskade i vaskerommet, uten å kunne redegjøre for hva som skulle gjøres annerledes fra de to foregående, mislykkede forsøkene som begge hadde brukt samme fremgangsmåte. Fordi Aslak kunne dokumentere at begge tidligere forsøk var utført på identisk vis uten resultat, hadde han et solid grunnlag for å avvise et tredje forsøk og heller gå videre med krav om prisavslag, uten at dette svekket hans posisjon som samarbeidsvillig kjøper overfor selger eller senere overfor en domstol. Han dokumenterte også skriftlig hvorfor han mente at et tredje forsøk med samme fremgangsmåte ikke ville føre frem, og sendte dette til selger før han ga endelig avslag på ny adgang.
Konsekvensene av å nekte adgang uten god grunn
Nekter du adgang uten saklig begrunnelse, kan det svekke din sak betydelig dersom saken senere havner i retten. En domstol vil se hen til om kjøper har bidratt til at rettingsretten ikke kunne gjennomføres, og en ubegrunnet nektelse kan i verste fall tolkes som om du selv har forhindret en løsning som ellers kunne vært tilfredsstillende for begge parter. Sørg derfor alltid for å begrunne en eventuell nektelse skriftlig og saklig, med henvisning til tidligere mislykkede forsøk, manglende plan fra selger, eller uforholdsmessig ulempe – ikke bare en generell skepsis til selgers vilje eller evne til å gjøre en god jobb. Det kan også være lurt å foreslå alternative løsninger, som å la en uavhengig fagperson overvåke et eventuelt nytt forsøk, fremfor å avvise adgang helt uten forbehold. Slike mellomløsninger kan noen ganger løse fastlåste situasjoner uten at noen av partene må gi fullstendig etter i sitt opprinnelige standpunkt.
Slik håndterer du forespørsler om adgang riktig
Svar alltid skriftlig på selgers forespørsel om adgang, og still konkrete spørsmål om hva som skal gjøres, hvem som skal utføre arbeidet, og hvor lang tid det vil ta å gjennomføre. Er du usikker på om du bør akseptere et nytt forsøk, be om en skriftlig plan før du gir adgang, og vurder å innhente en uavhengig fagkyndig vurdering av forslaget før du svarer selger. Blir situasjonen fastlåst, er det ofte lurt å kontakte en boligadvokat for å få vurdert om du har saklig grunn til å avvise videre rettingsforsøk uten å svekke egen sak, og for å få hjelp til å formulere en skriftlig begrunnelse som holder dersom saken senere skal vurderes av en domstol. Sett også en klar frist for når selger må gi tilbakemelding på forespørselen din, slik at saken ikke stopper opp i en uavklart mellomposisjon. Har selger ikke svart innen fristen du har satt, kan det være et argument for at du senere kan vise til manglende oppfølging fra selgers side.
Kort oppsummert: - Du kan ikke uten videre nekte selger adgang, ettersom selger som hovedregel har rett til å forsøke retting før andre krav kan gjøres gjeldende. - Du kan stille rimelige krav til varsel, tidspunkt og fagkyndig utførelse, og avvise nye forsøk når tidligere forsøk har vist at rettingen ikke er egnet. - Aslak kunne avvise et tredje rettingsforsøk fordi selger ikke kunne vise til noen ny plan etter to mislykkede forsøk. - En ubegrunnet nektelse kan svekke din sak dersom du senere går videre med prisavslag eller heving. - Begrunn enhver nektelse skriftlig og saklig, og kontakt en boligadvokat dersom situasjonen låser seg.