Regelen: hva naturalutlegg innebærer
Utgangspunktet ved et arveoppgjør er at hver arving har krav på en andel av boets samlede verdi, ikke nødvendigvis på en bestemt fysisk eiendel. Naturalutlegg er unntaket som gjør at en arving likevel kan få tildelt en konkret gjenstand eller eiendom — som familieboligen, hytta eller et annet verdifullt objekt — som en del av sin arvelodd, fremfor å motta kontanter etter et salg. Dette er praktisk nyttig i mange dødsbo, særlig når det er en emosjonell tilknytning til en bestemt eiendom som familien ønsker å beholde, eller når et salg i det åpne markedet ville tatt unødig lang tid og påført boet kostnader ingen egentlig ønsker.
Forutsetningen for naturalutlegg er at det ikke går utover de øvrige arvingenes rett til sin del av arven — verdien av det som legges ut til én arving, må trekkes fra vedkommendes andel av boets samlede verdier, slik at regnestykket går opp for alle. Er arvingene enige om dette, kan naturalutlegg gjennomføres relativt enkelt som del av det ordinære skiftet, uten at boligen noen gang trenger å legges ut for salg i markedet.
Vurderingen: verdsettelse og forholdet til de andre arvingene
Kjernen i naturalutlegg er at verdsettelsen av eiendelen som legges ut, må være riktig — ellers vil ordningen i realiteten innebære at én arving beriker seg på de andres bekostning. Verdien som legges til grunn, bør derfor som hovedregel svare til markedsverdi på skiftetidspunktet, gjerne dokumentert gjennom en uavhengig takst dersom det er noen tvil eller uenighet om beløpet. Er boligens verdi høyere enn arvingens egen andel av boet, må vedkommende betale differansen til de øvrige arvingene i kontanter — i praksis ofte finansiert gjennom banklån med pant i boligen som nettopp er overtatt.
Er boligens verdi lavere enn arvingens andel, mottar vedkommende resten av sin arv i form av andre eiendeler eller kontanter fra boet for øvrig. Naturalutlegg krever som regel enighet mellom arvingene, med mindre boet er under offentlig skifte og bostyreren beslutter løsningen som ledd i en rettferdig fordeling. Er en av de øvrige arvingene mindreårig eller har verge, kreves i tillegg samtykke fra statsforvalteren, nettopp for å sikre at den mindreåriges interesser ikke svekkes gjennom en avtale vedkommende ikke selv har kunnet vurdere. Uten slikt samtykke kan overtakelsen bli ansett ugyldig i ettertid.
Da Per fikk barndomshjemmet uten at søsknene måtte betale noe
Per er en av fire søsken som arver foreldrenes gamle bolighus på Sørlandet. Huset er ikke det mest verdifulle i boet — foreldrene hadde også betydelige bankinnskudd og verdipapirer — men Per, som bor i nabolaget og har fulgt opp foreldrene tett de siste årene, ønsker sterkt å overta huset. Søsknene hans er ikke spesielt knyttet til huset og foretrekker heller sin andel i kontanter fra boets øvrige verdier.
Etter en verdivurdering fra lokal megler fastsettes husets verdi til 2,4 millioner kroner, et beløp som viser seg å ligge godt innenfor Pers egen andel av det samlede boet, som er verdt over 10 millioner kroner totalt. Per får dermed huset utlagt som en del av sin arvelodd, mens søsknene får sin tilsvarende andel dekket fra bankinnskuddene og verdipapirene i boet. Ingen penger trenger å skifte hender mellom søsknene, siden hele regnestykket går opp innenfor boets samlede verdier, og Per slipper å ta opp lån for å beholde barndomshjemmet.
Hva gjør du i praksis
Ønsker du naturalutlegg av boligen som en del av din arvelodd, bør du ta dette opp med de andre arvingene tidlig i skifteprosessen, slik at alle vet hva som ligger på bordet før andre beslutninger tas. Få en uavhengig verdivurdering av boligen, både for din egen og de andre arvingenes trygghet, og regn ut hvordan verdien stiller seg opp mot din andel av boets samlede formue.
Overstiger boligens verdi din egen andel, bør du avklare finansiering tidlig, slik at du faktisk kan innløse de andre arvingene innen rimelig tid. Få avtalen ned skriftlig som en del av skifteoppgjøret, med tydelig dokumentasjon av verdsettelsen og hvordan naturalutlegget påvirker din og de andres andel av den øvrige arven. Er en av arvingene mindreårig, sørg for at nødvendig samtykke fra statsforvalteren er innhentet før overtakelsen gjennomføres, slik at avtalen ikke senere kan bestrides.
Kort oppsummert: - Naturalutlegg betyr å overta en konkret eiendel, som boligen, som del av arven. - Verdien må fastsettes korrekt, gjerne ved uavhengig takst. - Overstiger boligens verdi arvingens andel, må mellomlegget betales kontant til de andre. - Ordningen krever normalt enighet, eventuelt beslutning fra bostyrer ved offentlig skifte. - Mindreårige arvingers interesser krever samtykke fra statsforvalteren.