Er en muntlig veirett gyldig?
Ja, en muntlig veirett er bindende mellom dem som ble enige. Loven krever ikke skriftlig avtale for at en veirett skal gjelde. Problemet er at du må bevise avtalen, og at en ny eier av eiendommen ikke er bundet av en rett han ikke kjente til og ikke burde kjenne til. Har du brukt veien åpent i lang tid, kan du i tillegg ha vunnet retten ved hevd.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
«Vi ble enige om det over en kopp kaffe for tjue år siden.» Mange har en muntlig veirett, og spørsmålet melder seg når eiendommen selges, naboen dør eller noen vil bygge. Er en muntlig veirett gyldig, og hvor sterk er den?
Gyldig mellom partene
Norsk avtalerett har ikke en regel om at avtaler må være skriftlige for å være bindende. Selv en avtale om salg av fast eiendom kan etter avhendingslova § 1-3 inngås skriftlig eller muntlig, og skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Servituttlova inneholder heller ingen formkrav. Har grunneieren og naboen blitt enige om at naboen skal få kjøre over eiendommen, er avtalen bindende mellom dem.
Dette betyr at grunneieren som ga løftet, ikke kan trekke det tilbake etterpå fordi det aldri ble skrevet ned. Det gjelder også hans arvinger. Utfordringen er bevis. Hvis den ene benekter at det ble inngått en avtale, må den andre kunne vise det: vitner, e-poster, meldinger, fakturaer for felles vedlikehold, eller annen dokumentasjon. Muntlig avtale uten vitner står svakt.
Ny eier: tinglysing og kjennskap
Det vanskelige er en senere eier. Etter tinglysingsloven § 20 går et registrert rettserverv foran et som ikke er registrert. En ny eier som kjøper eiendommen uten at veiretten er tinglyst, kan som utgangspunkt hevde at han ikke er bundet.
Det finnes et viktig unntak i § 21 første ledd. Et eldre rettserverv går foran et yngre hvis det yngre er stiftet ved rettshandel og erververen, da hans rett ble registrert, kjente eller burde kjenne den eldre retten. Ligger det en tydelig vei på eiendommen som brukes daglig av naboen, og kjøperen har sett den på visning, er det vanskelig for ham å si at han ikke burde kjenne til retten. Avgjørelsen er konkret. Har veien vært lite brukt, ligger langt unna eller er skjult, blir det lettere for en ny eier å si at han ikke visste.
Hevd gir rett uten dokument
Brukes veien lenge nok, kan retten uansett bli sikker. Etter hevdslova § 7 hevder den som bruker noe som om han var bruksrettshaver, en bruksrett, og dette gjelder uttrykkelig for veirett. Reglene i §§ 2 til 6 gjelder tilsvarende, så hevdstiden er tjue år, og den som hevder, må være i aktsom god tro (§ 4). Etter § 8 er hevdstiden femti år for bruk som ikke viser seg av en fast tilstelling, men det gjelder ikke nødvendig veg.
Har du hevdet veiretten, er den sikret selv om den ikke er tinglyst. Tinglysingsloven § 21 annet ledd sier at tinglysing ikke har betydning for rettserverv ved hevd. Du kan få hevden slått fast ved dom eller i jordskifteretten, og få et dokument som kan tinglyses. Se mer om hevd av veirett.
gården som ble solgt
Tarek Aziz har kjørt over Solveig Østbys eiendom til huset sitt i seksten år. De avtalte det muntlig da han kjøpte huset, og han har betalt en tredel av grusingen hvert år. Det er aldri skrevet noe ned. Solveig dør, og arvingene selger til Jonas Hage.
Jonas ser veien da han er på visning, og ser at Tarek parkerer ved enden av den. Ingen forteller ham om noen veirett. Da Tarek senere orienterer ham, bestrider Jonas den. Tarek har ikke tinglyst, og seksten år er under tjue års hevdstid. Tarek kan vise til at Jonas burde ha kjent retten, siden veien ligger der og brukes, jf. tinglysingsloven § 21. Han kan også fremlegge bankoverføringene for grusing som bevis for avtalen. Jonas kan peke på mangelen på dokument. Saken er altså ikke gitt, men Tarek står rimelig sterkt. Hadde han i stedet ført en kort skriftlig avtale og tinglyst den tidligere, var saken ikke blitt tvil.
Hva du bør gjøre nå
Har du en muntlig veirett, bør du få den skrevet ned og tinglyst så snart som mulig. Det er enklere når begge parter lever og husker avtalen likt. Lag en skriftlig avtale som beskriver veien, bruken og vedlikeholdet, og la grunneieren signere. Nekter grunneieren å skrive under, kan du be jordskifteretten avgjøre om retten finnes. Det kan du etter veglova § 53.
Er du grunneier og har gitt en muntlig veirett, kan det også være i din interesse å få den dokumentert, slik at innholdet er klart for begge. En skriftlig avtale beskytter også deg mot at naboen med tiden tar seg til rette utover det dere var enige om.
Kort oppsummert
- En muntlig veirett er gyldig mellom partene. Loven krever ikke skriftlig form.
- Retten må kunne bevises. Vitner, meldinger og betalinger for vedlikehold hjelper.
- Mot ny eier går registrert rett foran, men en ny eier som kjente eller burde kjenne retten, er likevel bundet.
- Veiretten kan være vunnet ved hevd. Hevdet rett har rettsvern uten tinglysing.
- Få en muntlig veirett skrevet ned og tinglyst så snart du kan.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.