Mister jeg kravet hvis jeg ikke klaget på feilen første uken?
Nei, du mister ikke kravet bare fordi du ikke klaget første uken. Husleieloven har ingen fast reklamasjonsfrist i dager, men du må si fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget feilen. Hvor lang tid som er rimelig, avhenger av feilen og når den kunne oppdages. Jo lenger du venter, desto større er risikoen for å tape kravet, så si fra så snart du kan.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Regelen i husleieloven § 2-8
Husleieloven § 2-8 sier at leieren taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke er gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den. Loven nevner ingen dager, uker eller måneder.
Du mister altså ikke kravet fordi det har gått en uke. Du mister det hvis du venter lenger enn det som er rimelig i den konkrete situasjonen. Det er en skjønnsmessig regel, og utgangspunktet for tiden er når du burde oppdaget feilen, ikke nødvendigvis når du faktisk gjorde det.
Hvis du ikke varslet i tide, taper du retten til å kreve retting, avslag i leien og erstatning for den mangelen. Du kan altså stå uten alt på én gang.
Hva som påvirker hva som er «rimelig tid»
Ingen fasit finnes, men noen forhold teller:
- Hvor synlig feilen var. En fuktflekk midt på stuegulvet burde du oppdaget raskt. En feil bak et skap kan ligge skjult i måneder.
- Hvor alvorlig den er. Vannlekkasje og manglende varme haster mer enn en løs list.
- Hva du visste. Du har en plikt til å følge normalt med, men ikke til å lete etter skjulte feil.
- Om du har fått forklaringer fra utleier. Sa han at problemet ville bli løst, og du ventet på ham, kan det forklare ventetiden.
- Om feilen kom gradvis. Feil som forverres over tid, har ikke et bestemt tidspunkt der du «burde» ha oppdaget dem.
Det er derfor ikke et dårlig tegn at du ikke visste om feilen første uken. Det som teller, er når en vanlig leietaker ville merket den.
Unntak: Når utleier har oppført seg uredelig
Husleieloven § 2-8 gjelder ikke hvis utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Har utleier skjult en kjent mangel, eller visste at boligen hadde et problem og tiet om det, kan han ikke bruke manglende reklamasjon mot deg.
Skal du bruke unntaket, må du kunne vise hva utleier visste. Det er vanskelig, så regn ikke med det som første forsvar. Reklamer likevel så tidlig du kan.
Slik sikrer du kravet
- Si fra skriftlig. Loven krever bare «melding», men en e-post eller melding gir deg dato og innhold.
- Beskriv feilen, legg ved bilder og skriv at du påberoper deg mangelen.
- Si hva du krever, for eksempel retting innen en bestemt dato.
- Behold svar og kvitteringer.
- Gjenta meldingen hvis feilen fortsetter eller utleier ikke svarer.
En melding trenger ikke være lang. Det viktigste er at utleier får vite at du mener det er en mangel og at du vil ha noe gjort.
Feil som oppstår underveis i leietiden, for eksempel et varmeanlegg som slutter å virke, er også noe utleier svarer for etter § 5-7. Si fra så raskt du kan også da.
Mina og trekken fra vinduet
Mina flytter inn i en leilighet i Fredrikstad 1. oktober. Leien er 8 700 kroner. Hun merker en kald trekk fra stuevinduet de første dagene, men tenker at det er en uvane som hører til høsten, og sier ingenting.
Utover i november blir trekken verre, og fuktskader dukker opp på vinduskarmen. Den 22. november skriver hun til utleier Kasper, legger ved bilder og krever at vinduet utbedres innen to uker.
Kasper svarer at hun burde sagt fra i oktober, og at han derfor ikke har noe ansvar. Mina svarer at hun først da så at det var en feil ved vinduet og ikke bare et kaldt hus, og at hun melder fra så snart hun forsto det. Om tre-fire uker er rimelig tid, avgjøres etter feilens art. Mina står godt fordi trekken er vanskelig å skille fra normal kulde, og fordi hun meldte da skaden ble tydelig.
Hadde hun ventet til februar med den samme skaden, ville Kasper hatt et langt sterkere argument om at hun hadde ventet for lenge.
Hvis utleier hevder at du har ventet for lenge
Bestrid det skriftlig. Forklar når du oppdaget feilen, hvorfor du ikke så den før, og hva du gjorde da du forsto det. Sjekk om utleier visste om feilen fra før. Sendes saken til Husleietvistutvalget, vurderes tidsløpet ut fra bevisene dere begge legger frem.
Bevis for datoene dine er verdt mye: bilder med dato, meldinger, samtaler med naboer eller en håndverker som bekrefter når han så feilen.
Kort oppsummert
- Du mister ikke kravet bare fordi du ikke klaget første uken. Husleieloven § 2-8 har ingen fast frist.
- Du må reklamere innen rimelig tid etter at du burde oppdaget feilen.
- Hvor lang tid som er rimelig, avhenger av feilens synlighet og alvor.
- Har utleier opptrådt grovt uaktsomt eller uredelig, kan han ikke bruke manglende reklamasjon mot deg.
- Si fra skriftlig, med bilder og dato. Det er det som gjør at kravet ikke går tapt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.