Hvorfor mislykket retting veier tungt i vurderingen
Når selger får anledning til å rette en mangel, er formålet at boligen skal bringes i den stand kjøper hadde grunn til å forvente. Lykkes ikke rettingen, sier det noe vesentlig om både omfanget av det underliggende problemet og om selgers evne eller vilje til å løse det på en tilfredsstillende måte. Dette er relevant fordi vesentlighetsvurderingen ved heving blant annet ser hen til hvor stor kostnaden og tidsbruken er ved å få boligen i orden, og til hvilken ulempe mangelen påfører kjøper i mellomtiden mens man venter på en løsning. Et mislykket forsøk forlenger denne ulempen og kan i seg selv bidra til at mangelen samlet sett fremstår som mer alvorlig enn den gjorde før forsøket ble gjort. Gudrun erfarte dette da selgeren av leiligheten hennes skulle utbedre en vedvarende lekkasje rundt takvinduet som var oppdaget kort tid etter overtakelse, og som selger i utgangspunktet mente var en enkel jobb å ordne. Det første forsøket besto i å skifte tetningslisten, men lekkasjen kom tilbake etter første kraftige regnskyll bare noen uker senere, og denne gangen var også veggen under vinduet synlig fuktskadet. Da hun dokumenterte dette med bilder, datoer og en ny befaring fra en takentreprenør, hadde hun et vesentlig sterkere grunnlag for hevingskravet enn hun hadde hatt før det mislykkede forsøket, fordi det nå var påvist at problemet stakk dypere enn en enkel tetningsjobb og trolig krevde en mer omfattende utbedring av hele takkonstruksjonen rundt vinduet. Denne typen tilbakefall er ofte det som endelig overbeviser selger, eller senere en domstol, om at problemet ikke lar seg løse med enkle grep. Gudrun opplevde nettopp dette da selgeren etter det andre tilbakefallet innrømmet at han ikke lenger visste hva som egentlig var årsaken til lekkasjen.
Hvordan du dokumenterer et mislykket forsøk riktig
For at et mislykket rettingsforsøk skal ha reell bevisverdi senere, bør du dokumentere både tilstanden før forsøket, hva som faktisk ble gjort, og tilstanden etterpå. Ta bilder og gjerne video på flere tidspunkter, noter datoer for når arbeidet ble utført og når problemet dukket opp igjen, og be om en skriftlig beskrivelse fra selger eller håndverkeren av hva som ble gjort og hvilke materialer som ble brukt. Har du mulighet, bør du også innhente en uavhengig fagkyndig vurdering av hvorfor forsøket mislyktes og hva som egentlig kreves for å løse problemet – en slik vurdering er ofte avgjørende for å sannsynliggjøre at mangelen er vesentlig, og ikke bare et resultat av dårlig håndverk i ett enkelt tilfelle som lett kan rettes opp. Be også om at selger eller håndverkeren bekrefter skriftlig hvilken metode som ble brukt, slik at det ikke i ettertid oppstår tvil om hva som faktisk ble forsøkt. En slik skriftlig bekreftelse er også nyttig dersom du senere må forklare forløpet for en advokat eller en domstol som ikke selv har vært til stede underveis.
Hvor mange mislykkede forsøk som skal til
Det finnes ikke noe fast antall mislykkede forsøk som automatisk utløser hevingsrett. Ett grundig, men mislykket forsøk kan være tilstrekkelig dersom det tydelig viser at problemet er dypereliggende enn antatt, mens andre situasjoner kan kreve at selger får forsøke mer enn én gang før terskelen anses nådd – særlig dersom det første forsøket var åpenbart mangelfullt utført eller basert på en gal diagnose av årsaken. Det avgjørende er en helhetsvurdering av hvor egnet forsøkene har vært, hvor lang tid som har gått, og hvilken ulempe du er påført underveis, ikke et bestemt antall forsøk i seg selv. I praksis er det derfor mer avgjørende hvor godt du kan dokumentere at forsøkene har vært seriøse og faglig forsvarlige, enn hvor mange ganger selger har forsøkt seg.
Neste steg etter et mislykket forsøk
Når retting har mislyktes, bør du skriftlig informere selger om at forsøket ikke har løst problemet, og be om en tydelig tilbakemelding på hvordan selger vil forholde seg videre til situasjonen. Vurder samtidig om du nå har et solid nok grunnlag til å fremme hevingskrav, eller om ytterligere dokumentasjon bør innhentes først – men husk at en slik vurdering bør gjøres raskt, ettersom det normalt gjelder en veiledende frist på omkring tre måneder fra du fikk kunnskap om at heving er realistisk aktuelt. Er du usikker på om grunnlaget er sterkt nok, er det ofte lurt å la en boligadvokat vurdere saken før du sender et formelt hevingskrav til selger. Å vente for lenge med denne vurderingen kan svekke saken din, selv om selve dokumentasjonen på det mislykkede forsøket i seg selv er solid. Sett deg gjerne et konkret mål for når du senest vil ha tatt stilling til veien videre, slik at saken ikke blir liggende i en uavklart mellomfase.
Kort oppsummert: - Et mislykket rettingsforsøk styrker som hovedregel et senere hevingskrav, fordi det viser at mangelen er vanskeligere å løse enn antatt. - Vesentlighetsvurderingen ser blant annet på tidsbruk, kostnad og ulempe – og et mislykket forsøk påvirker alle disse momentene. - Gudrun styrket hevingskravet sitt betydelig ved å dokumentere at en tetningsjobb rundt takvinduet ikke løste den underliggende lekkasjen. - Dokumenter tilstand før og etter forsøket, samt en eventuell fagkyndig vurdering av hvorfor det mislyktes. - Handle raskt etter et mislykket forsøk, og vurder å kontakte en boligadvokat for å avklare om hevingsgrunnlaget er sterkt nok.