Meglerens vurdering av budene: dette skal selgeren få
Megleren skal bistå deg ved vurderingen av budene og så langt det er nødvendig og mulig orientere deg skriftlig om budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Han skal også kontrollere budgiverens finansiering, eller gi deg skriftlig beskjed om hvorfor han ikke har gjort det. Det er likevel deg som avgjør hvilket bud som skal godtas. Loven sier ikke at vurderingen skal gis uoppfordret, men etter forbrukerinformasjonen om budgivning gir megleren deg sin vurdering av hvert bud uoppfordret, så lenge budet følger reglene om akseptfrist. Vil du ha den skriftlig, be om det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om meglerens vurdering av bud
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneDet er to bestemmelser som sier noe om dette. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-8 femte ledd skal megleren så langt det er nødvendig og mulig orientere deg som oppdragsgiver, budgiverne og de øvrige interessentene skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist. Samme ledd sier at han også skal bistå ved vurdering av bud.
Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 sier det samme på nytt, og legger til at megleren skal legge til rette for at du og interessentene får rimelig tid til å overveie. Er fristen i et bud åpenbart for kort, skal han fraråde budgiveren å sette den, og orientere deg om hva den korte fristen kan bety.
Ingen av bestemmelsene sier at megleren skal gi en skriftlig anbefaling av hvilket bud du bør velge. «Bistå» er ordet loven bruker. Hva bistanden består i, er ikke definert. Forbrukerinformasjonen om budgivning, som Forbrukerrådet og meglerbransjen har laget sammen, sier at megleren uoppfordret gir selgeren sin vurdering av hvert bud når budet følger reglene om akseptfrist. Skal du ha vurderingen skriftlig, bør du be om det. Hva som ellers ligger i meglerens plikter, står i eiendomsmeglingsloven § 6-3 om god meglerskikk.
Dette skal du få
Av reglene følger at du skal kunne forvente følgende av megleren:
- Skriftlig beskjed om hvert bud: pris, forbehold, akseptfrist og eventuelt andre vilkår.
- Beskjed om forbehold. Megleren skal ikke formidle bud som forutsetter at budet eller forbeholdet holdes skjult for andre budgivere (§ 6-8 tredje ledd).
- Orientering om kontrollen av finansieringen. Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Har han ikke gjort det, skal du få skriftlig beskjed om grunnen og om mulige følger (sjette ledd).
- Råd og opplysninger av betydning for handelen. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og gi kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for handelen (§ 6-3).
- Beskjed om at fristen er kort, hvis den er det.
- Kopi av budjournalen når handelen er kommet i stand. Det følger av forskriften § 6-4.
Dette får du ikke
Megleren avgjør ikke hvem du skal selge til. Han kan ikke akseptere et bud på dine vegne uten særskilt fullmakt (§ 6-6). Det er du som sier ja, og aksepten skal gis skriftlig.
Han skal heller ikke velge side. Siden han har omsorg for begge parters interesser, kan han ikke presse deg til å ta et bud som er best for kjøperen. Han kan gi råd, men rådet er ikke bindende for deg.
Det er ikke sikkert du får en prissammenligning. En vurdering av «hva som er best» avhenger av dine ønsker, og megleren kjenner ikke alltid dem. Si klart fra om hva som er viktigst: høyeste pris, sikker handel, rask overtakelse.
Hva du kan be om
Be megleren sende deg en oversikt over alle bud, på e-post, med disse punktene:
- pris
- forbehold, og når de utløper
- akseptfrist, med klokkeslett
- overtakelsesdato
- status for finansieringskontrollen
- hans egen vurdering av hvor realistisk hvert bud er
Spør også hva han vet om interessen fra dem som ikke har lagt inn bud, hva forbeholdene betyr i praksis, og hva som skjer med de andre budene hvis du aksepterer ett. Skriv ned svarene. Hvis det senere oppstår tvist om hva han opplyste, er skriftlige svar lettere å vise til.
Får du ikke den bistanden du mener du skal ha, kan du klage til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet (eiendomsmeglingsloven § 2-10).
Ragnhild og tre bud
Ragnhild selger en enebolig for 6 100 000 kroner i prisantydning. Lørdag kveld ber hun megleren om en oversikt. Megleren sender den på e-post søndag.
Bud 1: 6 250 000 kroner, forbehold om lån, frist mandag kl. 12.00. Finansieringen er kontrollert.
Bud 2: 6 300 000 kroner, forbehold om salg av egen bolig, frist mandag kl. 12.00. Kjøperens bolig er ikke solgt.
Bud 3: 6 180 000 kroner, uten forbehold, frist mandag kl. 14.00. Finansieringen er kontrollert, men megleren har ikke fått legitimasjon.
Megleren skriver at bud 3 mangler legitimasjon og signatur, som han må ha før han formidler det videre. Bud 2 har høyest pris men størst usikkerhet.
Ragnhild vurderer og velger bud 1. Det er 50 000 kroner under bud 2, men har et mer oversiktlig forbehold. Hun gir skriftlig aksept via megleren. Valget var hennes, og megleren hadde bistått med opplysningene.
Kort oppsummert
- Megleren skal bistå deg ved vurderingen av budene og orientere deg skriftlig om pris, forbehold og akseptfrist.
- Han skal kontrollere finansieringen, eller gi deg skriftlig beskjed om hvorfor han ikke har gjort det.
- Loven sier ikke at han skal gi en uoppfordret anbefaling, men etter forbrukerinformasjonen om budgivning gir han deg sin vurdering av hvert bud. Be om en skriftlig oversikt.
- Det er du som avgjør hvilket bud som godtas. Megleren kan ikke akseptere for deg.
- Spørsmålet om megler vurdering av bud selger handler om bistand, ikke om avgjørelse.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.