Megleren solgte boligen før fellesvisningen. Kan jeg klage?
Ja, du kan klage på at boligen ble solgt før visning, men det er ikke salget i seg selv som er galt. Loven forbyr ikke at selgeren godtar et bud før fellesvisningen, så lenge budets akseptfrist ikke er kortere enn minstefristen. Klagen har bare grunnlag hvis megleren brøt reglene om budgivning, for eksempel ved ikke å orientere deg som interessent om budet. Du klager først til meglerforetaket og deretter til klagenemnda for eiendomsmegling, og Finanstilsynet fører tilsyn med megleren. Får du ikke boligen, kan du ikke kreve den, men du kan kreve erstatning for et dokumentert tap.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kan selgeren godta et bud før fellesvisningen?
Det finnes ingen regel som sier at en bolig ikke kan være solgt før fellesvisningen er holdt. Selgeren velger fritt hvilket bud hun vil si ja til, og hun kan svare så snart et bud er kommet inn. Det som styrer, er budets akseptfrist. Etter avtaleloven må en aksept komme fram til budgiveren før fristen er ute, og det betyr at selgeren kan si ja når som helst innenfor fristen, også før visningen.
Fristen kan likevel ikke settes hvordan som helst. Er selgeren forbruker, skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Regelen står i forskriften om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd og bygger på eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd.
Et bud med frist torsdag kl. 12.00 er altså lov å formidle når siste annonserte visning er onsdag kveld. Selgeren kan si ja tirsdag, og da er boligen solgt før visningen. Et bud med frist onsdag formiddag skulle megleren derimot ikke ha formidlet.
Hva megleren skal gjøre overfor deg som interessent
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden (§ 6-8 første ledd). Hun skal også så langt det er nødvendig og mulig orientere selgeren, budgiverne og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, med budets størrelse, forbehold og akseptfrist (§ 6-8 femte ledd). Forskriften legger til at interessentene skal få rimelig tid til å vurdere budene, og at tempoet i salget skal være tilpasset slik at de har et forsvarlig grunnlag for sine valg.
Plikten gjelder interessenter megleren kjenner til, for eksempel de som har meldt seg på visning eller bedt om salgsoppgave. Megleren kan bare varsle dem hun vet om. Har du ikke gitt fra deg kontaktopplysninger, har megleren ingen å varsle.
Regelbruddet ligger derfor sjelden i at selgeren sa ja. Det kan ligge i at megleren ikke ga beskjed til interessenter som sto i listen, at hun formidlet et bud med for kort frist, eller at hun ga et misvisende bilde av at salget ennå var åpent.
Sunniva får vite om salget fra annonsen
Sunniva Berge har meldt interesse for en treroms, prisantydning 4 200 000 kroner, og er oppført som interessent hos megleren. Fellesvisningen er annonsert til onsdag kl. 18.00. Mandag kommer et bud på 4 380 000 kroner fra Tariq Rahman, med akseptfrist torsdag kl. 12.00. Selgeren sier ja tirsdag ettermiddag. Sunniva får ingen melding og oppdager onsdag morgen at annonsen er merket «solgt».
Fristen i budet er i orden, og salget til Tariq er gyldig. Det som kan klandres, er at Sunniva ikke ble orientert, selv om hun sto som interessent. Hadde hun fått vite om budet, kunne hun ha lagt inn et eget. Tapet er likevel vanskelig å bevise, for selgeren kunne også ha valgt Tariq. Det Sunniva lettest får dekket, er utgifter hun kan dokumentere, for eksempel 5 400 kroner til lånebevis og befaring med takstmann.
Slik klager du når boligen er solgt før visning
Samle dokumentene først: annonsen, e-posten der du meldte interesse, meldinger fra megleren og tidspunktene for dem. Har du ikke lagt inn bud, har du ikke krav på kopi av budjournalen. Den retten gjelder den som har lagt inn bud. Be i stedet megleren skriftlig om en forklaring på når budet kom inn og hvem som ble orientert.
Deretter går du i tre trinn.
- Skriv en klage til meglerforetaket. Beskriv hva som skjedde, hva du mener megleren skulle ha gjort, og hva du krever.
- Får du ikke medhold, kan du bringe saken inn for klagenemnda. Meglerforetak skal være tilsluttet en godkjent tvisteløsningsordning (eiendomsmeglingsloven § 2-10).
- Du kan også gi Finanstilsynet beskjed. Tilsynet kontrollerer meglerne og kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på blant annet § 6-8 (§ 8-9), men avgjør ikke kravet ditt og betaler ikke erstatning.
Hvordan en klage til megleren bygges opp, står i Hvordan klager jeg på en eiendomsmegler?
Hva en klage kan gi deg
Salget til den andre kjøperen blir ikke omgjort. Du var ikke part i den avtalen, og et regelbrudd fra megleren gjør den ikke ugyldig. Du kan heller ikke kreve at selgeren selger til deg i stedet.
Det du kan få, er en uttalelse om at megleren brøt reglene, og erstatning for et økonomisk tap du kan vise. Kravet rettes mot meglerforetaket, og det må vises at megleren gjorde en feil og at feilen kostet deg penger. Hva som kan kreves, og hvor lang tid du har, er forklart i Kan jeg kreve erstatning fra megleren? og Foreldes krav mot eiendomsmegler?
Vil du unngå situasjonen neste gang, send megleren en skriftlig melding om at du er interessent, og be om å bli varslet om bud. Da har du noe å vise til.
Kort oppsummert
- Er boligen solgt før visning, er det lov så lenge akseptfristen i budet ikke er kortere enn minstefristen.
- Klagen må bygge på et brudd på reglene om budgivning, for eksempel manglende orientering av interessenter.
- Klag skriftlig til meglerforetaket først, deretter til klagenemnda. Finanstilsynet fører tilsyn, men avgjør ikke kravet ditt.
- Salget omgjøres ikke, men du kan kreve erstatning for dokumentert tap.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.