Kan megleren merke boligen som «solgt» før kontrakten er signert?

Når boligen regnes som solgt før kontrakt signert

Spørsmålet kommer ofte opp midt i en budrunde: Finn-annonsen viser «solgt», men ingen har satt navnet sitt på en kjøpekontrakt. Er det lov, og kan kjøperen fortsatt rygge?

En handel om en bolig kommer i stand ved at det ene bud møter en aksept. Budet er et tilbud, og etter avtaleloven § 2 må svaret som antar tilbudet være kommet frem til budgiveren før akseptfristen er ute. Når selgerens aksept har kommet frem i tide, er avtalen inngått. Det er dette øyeblikket som avgjør om boligen er solgt.

Aksepten må dessuten være skriftlig for at megleren skal kunne formidle den. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd sier at megleren bare skal formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. En muntlig «ja» på visning eller i telefonen er altså ikke noe megleren kan bygge «solgt»-merkingen på.

Hva kontrakten og signaturen faktisk gjør

Kjøpekontrakten kommer etterpå. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 skal megleren opprette en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår, med mindre kjøper og selger ønsker noe annet. Kontrakten samler det partene allerede har avtalt: pris, overtakelsesdato, hva som følger med, og hvordan oppgjøret skal gå.

Den som ikke vil skrive under, er likevel som hovedregel bundet av det som ble avtalt da aksepten kom frem. Bindingen oppstod med aksepten, ikke med blekket. Det betyr at en kjøper som ombestemmer seg mellom aksept og kontraktsmøte, ikke bare kan la være å møte opp. Det samme gjelder selgeren som får et høyere bud dagen etter. Loven gir heller ingen generell angrefrist som lar kjøperen trekke seg fra en akseptert handel.

Merkingen «solgt» er derfor en riktig beskrivelse av situasjonen når aksepten er på plass. At kontrakten ikke er signert, gjør ikke statusen feil.

Når «solgt» likevel ikke stemmer

Det er tre situasjoner der et enkelt «solgt» kan bli galt.

Den første er at selgeren har akseptert et bud med forbehold, for eksempel om finansiering eller om at kjøperen får solgt sin egen bolig. Da er handelen betinget. Boligen er ikke endelig solgt før forbeholdet er avklart, og faller forbeholdet bort uten at det slår til, kan avtalen ryke. Her er «solgt med forbehold» eller «reservert» en mer treffende betegnelse. Hvordan forbehold virker, står i forbehold i bud: slik brukes det.

Den andre er at selgeren ikke har akseptert noe ennå. Bare fordi budet er høyt og fristen nærmer seg, er ikke boligen solgt. Før aksepten er sendt og kommet frem, kan selgeren fortsatt si nei eller svare med et motbud.

Den tredje er at aksepten kom for sent. Kommer svaret etter at akseptfristen er ute, regnes det etter avtaleloven § 4 som et nytt tilbud, og kjøperen kan si nei. Unntaket er når aksepten ble sendt i tide og kjøperen må forstå det. Da må kjøperen si fra uten ugrunnet opphold hvis hun ikke vil godta den, ellers er avtalen inngått.

Setter megleren «solgt» på en bolig der ingen av disse leddene er på plass, gir han en uriktig opplysning til interessentene. Etter markedsføringsloven § 7 er en handelspraksis villedende hvis den inneholder uriktige opplysninger eller er egnet til å villede forbrukere, blant annet om hva som er tilgjengelig. En bolig som fortsatt står åpen for bud, men er merket solgt, kan falle inn under den bestemmelsen.

Slik sjekker du statusen selv

Er du interessent og ser at en bolig er merket solgt, kan du spørre megleren om aksepten er gitt, og om salget er betinget av noe. Er du selger eller budgiver, har du rett til opplysninger om budene som er mottatt, og du kan be om innsyn i budjournalen etter reglene i forskriften.

Stemmer statusen ikke, kan du reklamere skriftlig til meglerforetaket. Får du ikke rettet opp i forholdet, kan du bringe saken inn for det utenrettslige klageorganet for eiendomsmegling, som klage på eiendomsmegler forklarer nærmere.

Kort oppsummert

• Megleren kan merke boligen solgt før kontrakt signert, når selgerens skriftlige aksept har kommet frem til budgiveren i tide.
• Kjøpekontrakten etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 dokumenterer en handel som allerede er inngått. Den som ombestemmer seg før signering, er som hovedregel likevel bundet.
• Ved aksept med forbehold er handelen betinget, og «solgt med forbehold» er riktigere enn «solgt».
• En bolig som ikke er akseptert ennå, skal ikke merkes solgt. Uriktig merking kan være villedende etter markedsføringsloven § 7.
• Er du i tvil, spør megleren skriftlig om status, og klag hvis opplysningene ikke stemmer.