Megleren lot et bud med for kort frist gå til selger. Hva betyr det?

Hva minstefristen sier

Eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd forbyr megleren å formidle bud med kortere akseptfrist enn departementet har fastsatt i forskrift. Forskriften om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd sier at megleren i forbrukerforhold ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag.

Med «i forbrukerforhold» menes handler der selgeren er en privatperson og ikke driver næring. Er selgeren et selskap, gjelder ikke den faste minstefristen på samme måte.

Fristen beskytter de som vil by, men trenger tid til å få avklart finansieringen, snakke med familien eller se boligen en gang til. Den hindrer også at noen bruker en kort frist til å presse en handel gjennom før andre rekker å legge inn bud.

Hva megleren skal gjøre med et bud som er for raskt

Utgangspunktet er at megleren skal avvise å videreformidle budet. Er fristen i budet for kort, skal megleren si fra til budgiveren at budet må ha lengre frist før det kan gå til selger. Budgiveren kan rette det, og megleren kan formidle det rettede budet.

Det er megleren som har plikten, ikke budgiveren. Som budgiver kan du ha satt en for kort frist uten å vite det, og da er det megleren som skal sørge for at budet ikke går videre uten rettelse. Megleren skal også, som en del av å legge til rette for en forsvarlig budrunde, passe på at øvrige interessenter får rimelig tid til å vurdere budet, jf. forskriften § 6-3 annet ledd.

Er handelen gyldig hvis budet gikk til selger likevel?

Brudd på formidlingsplikten er et brudd på megleren, ikke et ugyldighetsgrunnlag for avtalen. Loven sier ingen steder at avtalen mellom selger og kjøper blir ugyldig fordi megleren ikke skulle formidlet budet. Hovedregelen er derfor at en aksept som kommer innen fristen i budet, binder partene.

Det betyr:

• Budgiveren som ga budet, er bundet slik som ved ethvert bud.
• Selgeren kan godta budet, og avtalen står.
• Andre budgivere som ikke fikk rimelig tid, har ikke krav på boligen, men kan klage på megleren.

Unntak er mulige hvis noe annet gjør avtalen ugyldig, for eksempel at en part ble presset eller lurt. Det er et eget spørsmål som du må vurdere etter avtalelovens regler om ugyldighet, ikke etter akseptfristreglene.

Slik sjekker du fristen i et bud

Finn datoen for siste annonserte visning i annonsen eller salgsoppgaven. Tell deretter til første virkedag etter visningen, og legg til kl. 12.00. Er det visning på fredag, er første virkedag etter visningen mandag, siden lørdag ikke teller.

Står det en tidligere frist i budet du har fått bekreftet fra megleren, eller i budjournalen, er det grunn til å spørre om hvorfor megleren lot det gå gjennom. Spør skriftlig, så du har svaret.

Hva slags følger kan megleren få

Megleren og meglerforetaket kan bli gjenstand for tilsyn fra Finanstilsynet. Etter eiendomsmeglingsloven § 8-9 kan Finanstilsynet ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på blant annet § 6-8. For fysiske personer er taket 2 millioner kroner, og for foretak 5 millioner kroner eller 5 prosent av årsomsetningen hvis det er høyere. Gebyret settes konkret i hver sak.

Har du selv tapt noe, kan du kreve erstatning fra meglerforetaket, men du må kunne vise tap og sammenheng. Det er ikke nok å si at du ville ha vunnet budrunden. Selgeren velger fritt, og du hadde bare en mulighet.

Kort oppsummert

• I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag er ikke virkedag.
• Megleren skal ikke la et bud med for kort frist gå til selger; formidles det likevel, er det megleren som har brutt reglene.
• Loven sier ikke at handelen blir ugyldig hvis megleren lot et bud med for kort frist gå til selger.
• Finanstilsynet kan ilegge megleren overtredelsesgebyr, og du kan klage skriftlig til meglerforetaket.