Kan megleren akseptere et bud uten at jeg har sagt ja?
Nei, megleren kan ikke akseptere et bud på vegne av deg uten at du har sagt ja. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-6 kan en megler ikke binde oppdragsgiveren overfor andre uten særskilt fullmakt. Det er deg som selger som bestemmer om budet skal aksepteres, og megleren skal bare formidle en aksept du faktisk har gitt, skriftlig. Sier megleren likevel «solgt» til en budgiver, er du som hovedregel ikke bundet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor megleren ikke kan akseptere for deg
En bolighandel blir til når et bud møter en aksept. Budet kommer fra kjøperen, og aksepten må komme fra den som eier boligen. Megleren er verken selger eller kjøper. Han er en mellommann som har fått i oppdrag å gjøre jobben rundt salget.
Det står uttrykkelig i eiendomsmeglingsloven § 6-6: Oppdragstakeren kan ikke binde oppdragsgiveren overfor en tredjeperson uten særskilt fullmakt. Den vanlige oppdragsavtalen gir megleren i oppdrag å selge boligen, ikke å si ja til bud på dine vegne. En «særskilt fullmakt» må du ha gitt, og den må gjelde akkurat dette.
Dermed er hovedregelen enkel. Selv om megleren synes budet er godt, og selv om han tror du kommer til å si ja, er det ikke en handel før du selv har akseptert. Ønsker du å la megleren avgjøre noe på dine vegne, må det være en bevisst avtale mellom dere.
Hva megleren faktisk gjør med budene
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde. Det innebærer å ta imot bud, kontrollere legitimasjon og signatur, orientere deg om budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og hjelpe deg med å vurdere budet. Det står i eiendomsmeglingsloven § 6-8.
Videre skal megleren bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig. Det gjelder også din aksept. Sier du ja i en telefonsamtale, må du bekrefte det skriftlig før megleren kan videreformidle det til budgiveren. Det er en trygghet for deg: ingen kan hevde at du sa ja i en samtale du ikke husker slik.
Megleren kan ha en mening, og er etter loven pliktig til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen. Men rådet er ditt å følge eller la være.
Hva som skjer hvis megleren likevel sier «solgt»
Det hender at en megler uttrykker seg for bastant overfor en budgiver, eller melder at «boligen er solgt» før du har bestemt deg. Da har han gått utover det han har fullmakt til.
Utgangspunktet er at du ikke er bundet av noe du ikke har godkjent. Kjøperen kan ikke kreve å få boligen fordi megleren sa noe. Unntak kan komme på tale hvis du selv har opptrådt slik at kjøperen med rimelighet kunne tro at megleren hadde fullmakt, for eksempel hvis du har latt ham gi lignende aksepter tidligere i samme sak uten å protestere. Dette vurderes konkret, og er ikke noe du trenger å frykte i en normal salgsprosess.
Kjøperen kan i en slik situasjon ha et krav mot megleren, ikke mot deg, hvis han har lidd tap fordi megleren ga en feil beskjed. En feil av dette slaget kan også være grunn for deg til å klage på megleren. Les mer om muligheten i artikkelen om klage på eiendomsmegler.
aksepten som aldri ble gitt
Mehmet Aydin selger en leilighet. Prisantydningen er 3 900 000 kroner. Torsdag får han en mail fra megleren med et bud på 4 050 000 kroner og akseptfrist fredag klokken 12. Mehmet vil tenke på det, siden han håper på mer.
Fredag formiddag ringer budgiveren, Ragnhild Berg, til megleren og spør om hun har fått leiligheten. Megleren svarer «ja, det ser veldig bra ut, du kan regne med den». Klokken 12 går fristen ut. Mehmet har ikke svart, og megleren har ikke mottatt noen skriftlig aksept.
Ragnhild kan ikke kreve leiligheten. Budet hennes falt bort da fristen gikk ut uten aksept. Hadde Mehmet sagt ja etter fristen, ville det etter avtaleloven § 4 vært et nytt tilbud fra ham, som hun kunne takke ja til eller nei til.
Hvis Ragnhild har brukt penger i tillit til megleren, for eksempel tapt et annet kjøp, kan hun vurdere å rette et krav mot megleren. Mehmet har ingen forpliktelse overfor henne.
Slik beskytter du deg som selger
Gjør tydelig for megleren at ingenting skal sies til budgivere som kan høres ut som en aksept før du selv har gitt den. Be om at all kommunikasjon om aksept går skriftlig, og sjekk budjournalen etter budrunden. Der skal tidspunktet for aksept eller avslag føres inn.
Har du eller en medselger gitt megleren en særskilt fullmakt, bør den være skriftlig og tydelig begrenset, for eksempel «aksepter bud på minst 4 000 000 kroner med overtakelse etter 1. mars». Uten en slik fullmakt er det du som signerer.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke akseptere bud uten selger: etter eiendomsmeglingsloven § 6-6 kan han ikke binde deg uten særskilt fullmakt.
- Du som selger bestemmer, og megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig.
- Sier megleren «solgt» uten din aksept, er du som hovedregel ikke bundet, men megleren kan bli ansvarlig overfor budgiveren.
- Be om at aksepter alltid går skriftlig, og kontroller budjournalen etter budrunden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.