Familierelasjon endrer ikke det rettslige grunnlaget
Avhendingslova gjelder for avhending av fast eiendom, uavhengig av hvem partene er eller hvilket forhold de har til hverandre. Det finnes ingen bestemmelse som gjør at loven ikke gjelder, eller gjelder svakere, fordi kjøper og selger er i familie. Dordi kjøpte barndomshjemmet sitt av foreldrene til en pris godt under markedsverdi, som en del av en tidlig arveoppgjørsløsning innad i familien. Et par år senere oppdaget hun omfattende råteskader i grunnmuren, som etter en fagkyndig vurdering måtte ha vært til stede allerede da hun overtok boligen. Selv om kjøpet var et familiekjøp til redusert pris, endret ikke dette at avhendingslova fortsatt regulerte forholdet mellom Dordi og foreldrene som selgere, og at hun i utgangspunktet hadde samme rett til å vurdere et mangelskrav som enhver annen kjøper ville hatt, selv om et krav mot egne foreldre naturligvis også reiser vanskelige familiemessige spørsmål utover det rent juridiske. Det juridiske utgangspunktet endres altså ikke av at motparten er nær familie, selv om mange i praksis kvier seg for å forfølge et krav mot foreldre eller søsken på samme måte som de ville gjort mot en fremmed selger.
Kan lav pris likevel spille inn?
Det som derimot kan spille inn, er at prisen er ett av flere momenter i vurderingen av hva kjøperen med rimelighet kunne forvente av boligens stand. Er det tydelig avtalt eller forstått mellom partene at den lave prisen reflekterer en kjent, dårligere stand — for eksempel fordi det er opplyst at boligen trenger oppussing, eller fordi begge parter er kjent med boligens alder og generelle forfatning — kan dette prege hvor mye som skal til før et avvik regnes som vesentlig. Dette er imidlertid en nyansert vurdering, ikke en automatisk konsekvens av at kjøpesummen er lav. En lav pris som utelukkende skyldes at partene ønsker å tilgodese kjøperen økonomisk, uten at det er knyttet til kjent, dårlig stand på boligen, har normalt liten betydning for mangelsvurderingen — boligen skal fortsatt være i den stand som faktisk er beskrevet og forutsatt, uavhengig av at familien har gitt kjøperen en økonomisk fordel gjennom prisen. I Dordis tilfelle var den lave prisen begrunnet i et ønske om å likestille henne med søsknene i en fremtidig arveoppgjørsvurdering, ikke i noen kjent, dårlig tilstand på boligen, noe som talte for at hun fortsatt kunne forvente en bolig uten skjulte, alvorlige konstruksjonsfeil. Hadde foreldrene i stedet uttrykkelig sagt at prisen var satt lavt nettopp fordi de visste grunnmuren hadde problemer, og Dordi hadde akseptert dette, ville bildet vært et helt annet, siden hun da bevisst hadde kjøpt med den kunnskapen lagt til grunn for både pris og forventning.
Muntlige avtaler og manglende dokumentasjon er en utfordring
En praktisk utfordring ved familiekjøp er at slike transaksjoner ofte er mindre formalisert enn kjøp i det åpne markedet. Det er ikke uvanlig at det ikke er utarbeidet noen grundig salgsoppgave eller tilstandsrapport, og at mye av det som er «avtalt» om boligens stand, bygger på muntlige samtaler innad i familien. Dette gjør det vanskeligere i ettertid å dokumentere nøyaktig hva som ble opplyst og forutsatt før kjøpet, noe som igjen kan gjøre det mer krevende å bevise at et avvik faktisk utgjør en mangel i avhendingslovas forstand. Manglende skriftlig dokumentasjon er imidlertid et bevisspørsmål, ikke et argument for at mangelsvernet ikke gjelder i utgangspunktet, men det stiller kjøperen i en vanskeligere bevisposisjon enn ved et ordinært kjøp der salgsoppgave og tilstandsrapport normalt gir et klart utgangspunkt for hva som var avtalt. I praksis kan dette bety at familiemedlemmer som i ettertid husker samtalene ulikt, ender opp i en situasjon der ingen av dem egentlig har vondt av å motsi den andre, men der det likevel blir vanskelig å fastslå objektivt hva som faktisk ble kommunisert om boligens stand før kjøpet.
Praktiske råd ved familiekjøp
Skal du kjøpe bolig av familie, er det lurt å formalisere kjøpet på samme måte som ved et ordinært salg, med skriftlig kjøpekontrakt og helst en form for tilstandsdokumentasjon, selv om partene kjenner hverandre godt. Dette beskytter både kjøper og selger dersom det skulle oppstå uenighet senere, og gjør det lettere å vurdere eventuelle mangelskrav på et klart grunnlag i stedet for å måtte rekonstruere muntlige forutsetninger i ettertid. Vurder også å be om en enkel teknisk gjennomgang av boligen før overtakelse, selv i et familiekjøp, siden dette gir begge parter et felles, dokumentert utgangspunkt for boligens tilstand på kjøpstidspunktet, og reduserer risikoen for at et senere mangelskrav også blir en belastning for familierelasjonen. Noen familier velger også å avtale på forhånd hvordan en eventuell fremtidig uenighet om boligens stand skal håndteres, for eksempel ved å bli enige om en nøytral tredjepart som kan vurdere saken dersom det skulle oppstå tvil, slik at en eventuell konflikt ikke må løses utelukkende innad i familien.
Kort oppsummert: - Avhendingslova gjelder likt ved kjøp av bolig fra familie som ved kjøp i det åpne markedet. - Verken familierelasjon eller lav pris fjerner i seg selv mangelsvernet ditt som kjøper. - En lav pris kan være ett moment i vurderingen av hva som med rimelighet kunne forventes. - Familiekjøp er ofte dårligere dokumentert, noe som kan skape bevisutfordringer ved en senere tvist. - Formaliser familiekjøp med skriftlig kontrakt og gjerne tilstandsdokumentasjon for å unngå senere uklarhet.