Ja, hvis sameiet har ni eller flere seksjoner: Eierseksjonssameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret, mens sameier med åtte eller færre seksjoner kan registrere seg frivillig. Regelen står i eierseksjonsloven § 19, og det er styret som sørger for registreringen. Registrerte sameier får organisasjonsnummer – nøkkelen til bankkonto, avtaler og det meste annet av praktisk drift.

Hvorfor i all verden skal et sameie inn i et foretaksregister?

Spørsmålet er betimelig, for et eierseksjonssameie er ikke noe foretak i vanlig forstand. Det driver ikke næring, har ikke eiere med aksjer, og selve eiendommen eies direkte av seksjonseierne. Registreringen gjør heller ikke sameiet om til et selskap – den endrer ingenting i eierforholdene.

Poenget er et helt annet: synlighet og legitimasjon. Et sameie med mange seksjoner opptrer i praksis som en organisasjon – det inngår avtaler om forsikring og vaktmester, har penger på konto, ansetter kanskje noen, og kan havne i tvister. Da trenger omverdenen et sted å slå opp hvem sameiet er, og hvem som kan opptre på dets vegne. Foretaksregisteret i Brønnøysund gir nettopp det: Der fremgår sameiets navn, organisasjonsnummer, vedtekter og – viktigst – hvem som sitter i styret og kan signere. Når styreleder i Sameiet Storenga (40 seksjoner) signerer avtalen om nytt heisanlegg til to millioner, kan leverandøren sjekke i registeret at hun faktisk har signaturrett. Uten registrering måtte hvert eneste avtaleforhold startet med en bunke årsmøteprotokoller og godvilje.

Grensen på ni seksjoner er lovgiverens praktiske skjønn: Over den størrelsen er sameier som regel så aktive utad at registrering bør være obligatorisk; under den kan behovet variere.

Hva med de små sameiene?

Sameiet Lillebakken har seks seksjoner i et lite rekkehustun – godt under grensen, altså ingen plikt. Men da kassereren Turid skulle opprette bankkonto for felleskostnadene, fikk hun et vennlig, men bestemt spørsmål fra banken: «Hva er organisasjonsnummeret til sameiet?» Uten organisasjonsnummer ville alternativet vært å samle sameiets penger på Turids private konto – en løsning som er dårlig for søvnen til både Turid og naboene, og som skaper full forvirring den dagen hun flytter.

Dette er hverdagsgrunnen til at også små sameier registrerer seg frivillig: Organisasjonsnummer er inngangsbilletten til å opptre ryddig som fellesskap. Bankkonto i sameiets navn, forsikringsavtale, strømavtale for fellesanlegg, Altinn-tilgang og mulighet til å motta post digitalt som sameie – alt blir enklere eller først mulig med organisasjonsnummer. Lillebakken registrerte seg, fikk nummeret, og Turids nattesøvn er gjenopprettet.

For ordens skyld: Plikten etter eierseksjonsloven gjelder Foretaksregisteret, men veien dit går gjennom samme dør som all annen registrering i Brønnøysund – og for små sameier uten registreringsplikt kan en enklere registrering i Enhetsregisteret være tilstrekkelig til å få organisasjonsnummer. Mange forretningsførere ordner uansett det praktiske.

Hvordan foregår registreringen?

Registreringen skjer gjennom Samordnet registermelding i Altinn, og det er styret som melder sameiet inn. Med i meldingen følger blant annet sameiets vedtekter, opplysninger om styret og protokollen som viser valget av det. Registrering i Foretaksregisteret er gebyrbelagt (elektronisk melding er billigst), mens registrering i Enhetsregisteret er gratis. Etter registrering plikter sameiet å holde opplysningene oppdatert – bytter Storenga styre på årsmøtet, skal endringen meldes, slik at registeret alltid viser hvem som representerer sameiet.

Et nyseksjonert sameie bør få dette på plass tidlig: Plikten inntrer med seksjoneringen for sameier over grensen, og i praksis stopper mye av driften – bank, forsikring, avtaler – uten organisasjonsnummer.

Hva skjer hvis et registreringspliktig sameie ikke registrerer seg?

Det står ingen bot og venter rundt hjørnet, men konsekvensene kommer likevel – bare mer snikende. Et uregistrert sameie mangler organisasjonsnummer og får dermed ikke opprettet konto i sameiets navn, sliter med å tegne forsikring og inngå avtaler, og har ingen registrert dokumentasjon på hvem som kan signere. Styret risikerer å måtte drive fellesskapets økonomi gjennom private konti, med alt det innebærer av rot, sårbarhet og personlig eksponering. I tvister kan det også bli unødig krøll om hvem som opptrer for sameiet. Registreringen er med andre ord en av de pliktene som håndhever seg selv: Hverdagen blir rett og slett tungvint nok til at den tvinger seg frem. For styret i et nytt sameie hører den hjemme øverst på den aller første gjørelisten.

Hva registreringen ikke betyr

Til slutt tre oppklaringer, siden misforståelsene er seiglivede. For det første: Registrering gjør ikke sameiet til et aksjeselskap eller noen annen selskapsform – seksjonseierne eier fortsatt eiendommen direkte, og ansvarsforholdene er uendret; hver eier hefter for sin brøkdel av fellesforpliktelsene. For det andre: Registreringen har ingenting med skatteplikt eller næringsvirksomhet å gjøre – et boligsameie blir ikke «bedrift» av et organisasjonsnummer. For det tredje: Dette skiller sameiet fra borettslaget også administrativt – borettslag er egne foretak (samvirkeforetak) og skal alltid registreres i Foretaksregisteret, uansett størrelse, mens sameiets plikt først slår inn ved ni seksjoner.

Kort oppsummert: ni eller flere seksjoner – skal; åtte eller færre – kan, og bør som regel likevel, i det minste for å få organisasjonsnummeret på plass. Det er lite ved sameielivet som er så udramatisk, og samtidig så praktisk viktig, som denne lille turen innom Brønnøysund.