Må samboeravtalen tinglyses?
Nei, en samboeravtale må ikke tinglyses for å være gyldig mellom dere. Avtalen binder dere begge, enten den er tinglyst eller ikke. Skal eierandelene i en felles bolig også gjelde overfor banker, kreditorer og kjøpere, bør brøken stå i skjøtet som er tinglyst på eiendommen. En ektepakt er annerledes, for den må tinglyses for å virke mot kreditorer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Samboeravtalen er bindende uten tinglysing
Norsk avtalerett bygger på at en avtale gjelder når partene er enige, og samboeravtalen er intet unntak. Det finnes ingen lovregel som krever at en samboeravtale skal tinglyses eller registreres. Signerer dere begge, er dere bundet av det dere har skrevet, og dere kan kreve at den andre holder seg til det.
Tinglysing handler om noe annet. Det er en offentlig registrering av rettigheter i fast eiendom, og den skal sørge for at andre kan se hvem som eier eller har pant i eiendommen. Spørsmålet er derfor ikke om samboeravtalen er gyldig, men om de som står utenfor avtalen, må respektere den.
Hvorfor eierbrøken i skjøtet likevel betyr noe
Bor dere i en bolig som er tinglyst på kun én av dere, ser omverdenen bare den ene som eier. Skriver dere i samboeravtalen at dere eier halvparten hver, er det en avtale mellom to personer. En bank, en kreditor eller en kjøper vet ingenting om den.
Tinglysingsloven § 20 sier at et rettserverv som er registrert, går foran et rettserverv som ikke er det. Et eldre erverv kan likevel gå foran dersom den som fikk den nyere retten, kjente eller burde kjenne til den eldre. Det følger av § 21 første ledd. Den som ikke har fått retten sin registrert, kan derfor ikke regne med å bli beskyttet.
I tillegg krever § 23 at en rett som er stiftet ved avtale, er registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg overfor konkursboet. Skulle den ene samboeren gå konkurs, kan den andres avtalte eierandel få liten verdi hvis den bare står i samboeravtalen.
Slik sikrer dere eierandelen
Det enkleste er å la begge stå som eiere i skjøtet, med angitt brøk. Kjøper dere sammen, kan skjøtet si for eksempel at Mona eier 60 prosent og Sander 40 prosent. Er boligen allerede kjøpt på ett navn, kan eieren overdra en andel til den andre ved et nytt skjøte, som tinglyses. Da kan banken og andre se hvordan eierskapet faktisk er fordelt.
Overdras en andel, kan det få følger for dokumentavgift og for lån som er tatt opp med pant i boligen. Det bør avklares med banken før skjøtet signeres.
Er boligen en andel i et borettslag eller en aksjeleilighet, fungerer registreringen annerledes. Da er det borettslaget eller sameiet som fører oversikt over hvem som er andelseier. Spør dem hvordan et felles eierforhold føres inn.
Mona og Sander
Mona kjøpte en leilighet for 3 500 000 kroner og står alene på skjøtet. Da Sander flyttet inn, skjøt han inn 600 000 kroner for å nedbetale lånet, og de skrev en samboeravtale der de ble enige om at leiligheten eies 50/50. Skjøtet ble aldri endret.
To år senere tok Mona opp et forbrukslån som hun ikke klarte å betjene. Långiveren fikk utlegg i leiligheten, og den så ut til å tilhøre Mona alene. Sander hadde fortsatt samboeravtalen, og den var bindende mellom dem. Men for långiveren var det Monas hjemmel som sto i grunnboken. Sander måtte nå kjempe for å få anerkjent halvparten, og utfallet var usikkert.
Hadde de ordnet et nytt skjøte der begge sto med 50 prosent, hadde Sanders andel vært registrert, og utleggsforretningen kunne bare ha tatt Monas del.
Hva banken og kjøpere ser
Når en bank vurderer et lån, eller en kjøper vurderer en bolig, er det grunnboken de sjekker. Der står hjemmelshaver, altså den som er registrert som eier, og eventuelle heftelser som pant. De ber ikke om å få se en samboeravtale. Det betyr at en rett som ikke er registrert, ofte ikke blir oppdaget, og at den som har rettigheten, må ta ansvar for å få den vist.
Det gjelder også den motsatte veien. Er du registrert som medeier, kan ikke den andre selge hele boligen uten at du er med. Sameiereglene krever at begge medvirker ved salg av fast eiendom, og skjøtet må underskrives av begge hjemmelshaverne. Det gir deg en praktisk beskyttelse som samboeravtalen alene ikke gir.
Det som ikke trenger tinglysing
De fleste punkter i en samboeravtale handler om forholdet mellom dere, og de virker uten registrering. Det gjelder for eksempel avtaler om hvem som betaler hva i hverdagen, hvem som får beholde innboet, og hvordan egenkapital skal betales tilbake ved brudd. Dokumenter dem likevel godt, med dato og begge underskrifter, slik at det går an å bevise hva dere ble enige om.
Til sammenligning stiller ekteskapsloven § 55 krav om at en ektepakt tinglyses i Ektepaktregisteret for å ha rettsvern mot ektefellenes kreditorer. Samboere har ikke noen tilsvarende ordning for samboeravtalen. Dere må sikre kreditorvern på andre måter, først og fremst gjennom skjøtet.
Les mer om hva som bør stå om boligen i en samboerkontrakt, eller om hvordan du dokumenterer eierandelen din.
Kort oppsummert
- En samboeravtale må ikke tinglyses, og den er bindende mellom dere uten registrering.
- Eierbrøken i en felles bolig bør stå i det tinglyste skjøtet, for ellers kan banker og kreditorer se bort fra avtalen.
- Registrert rett går som hovedregel foran uregistrert rett, og en avtalt rett kan falle bort i en konkurs hvis den ikke er registrert i tide.
- En ektepakt må tinglyses i Ektepaktregisteret for å virke mot kreditorer, mens samboeravtalen ikke har en slik ordning.
- Vil dere sikre eierandelen, la begge stå i skjøtet og dokumenter innskuddet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.