Leiligheten vi kjøpte som samboere – hvordan deles den når vi skilles?

Hva som regnes som din egen formue fra før ekteskapet

Ekteskapsloven har ingen regler for tiden dere var samboere. Loven ser på hva hver av dere eide den dagen dere giftet dere. Etter ekteskapsloven § 59 kan verdien av formue som klart kan føres tilbake til det du hadde da ekteskapet ble inngått, kreves holdt utenfor delingen. En andel i en leilighet er slik formue.

Hvor stor andel hver av dere eier, følger av skjøtet, kjøpekontrakten og avtalene dere har gjort. Står begge på skjøtet med hver sin brøk, er det brøken som er utgangspunktet. Står bare én av dere som eier, men den andre har skutt inn penger, må dere først finne ut hva den andre faktisk eier. Det spørsmålet kommer før skjevdelingen, og er behandlet i bevis for eierandel i samboerbolig.

Skjevdeling skjer ikke av seg selv. Du må sette fram kravet i oppgjøret og kunne vise hva du eide på giftedagen. Begge har samme rett, så begge kan kreve verdien av sin andel holdt utenfor.

Slik regnes verdien av andelen ut

Det du kan kreve holdt utenfor, er nettoverdien. Du tar verdien av andelen din på giftedagen og trekker fra den delen av lånet som hører til andelen. Er dere begge ansvarlige for lånet, tar hver av dere den delen som faller på dere etter forholdet mellom dere (ekteskapsloven § 58). Er andelen mindre enn gjelden, er det ingenting å skjevdele.

Leiligheten har nesten sikkert endret verdi siden bryllupet. Det er den samme eiendelen, og verdistigningen på andelen kan som hovedregel regnes med i det som holdes utenfor. Det motsatte gjelder avdrag. Lønn som gikk til nedbetaling av lånet mens dere var gift, er felleseie. Den delen av egenkapitalen kan ikke føres tilbake til det du eide på giftedagen, og den deles likt.

Her ligger de fleste tvistene. Hva var leiligheten verdt på giftedagen? Hvor mye av økningen kommer fra markedet, og hvor mye fra avdrag og oppussing betalt med felles penger? Har dere solgt leiligheten og kjøpt en ny i ekteskapet, kan skjevdelingen følge pengene videre, så lenge du kan vise at de nye verdiene stammer fra den gamle andelen.

Bolig kjøpt som samboer og skilsmisse: et regnestykke

Mina og Anders kjøpte en leilighet i Bergen i 2018. Skjøtet viser at Mina eier 70 prosent og Anders 30 prosent, fordi Mina skjøt inn mest egenkapital. Lånet er fordelt på samme måte. De giftet seg i juni 2021. Da var leiligheten verdt 4 200 000 kroner og lånet var 2 400 000 kroner. Egenkapitalen var dermed 1 800 000 kroner, med 1 260 000 på Mina og 540 000 på Anders.

I 2026 søker de om separasjon. Leiligheten er nå verdt 5 000 000 kroner, og lånet er nedbetalt til 2 000 000 kroner. Avdragene på 400 000 kroner er betalt av lønnen deres mens de var gift. Nettoverdien er 3 000 000 kroner.

Mina krever skjevdeling, og Anders gjør det samme. Regnestykket blir slik:

• Verdistigningen er 800 000 kroner. Minas del er 560 000 kroner og Anders sin del 240 000 kroner.
• Mina kan holde utenfor 1 260 000 pluss 560 000, til sammen 1 820 000 kroner. Anders kan holde utenfor 540 000 pluss 240 000, til sammen 780 000 kroner.
• De resterende 400 000 kronene er felleseie, og hver får 200 000.

Mina ender med 2 020 000 kroner og Anders med 980 000 kroner. Uten skjevdeling hadde de delt de 3 000 000 likt, og Anders hadde fått 1 500 000. Forskjellen på 520 000 kroner er det skjevdelingen utgjør i dette oppgjøret.

Når kravet kan bli satt til side eller utvidet

Skjevdelingsretten er ikke absolutt. Etter § 59 andre ledd kan den helt eller delvis falle bort hvis den vil gi et åpenbart urimelig resultat. Retten ser da særlig på hvor lenge ekteskapet har vart og hva den andre har bidratt med for familien. Har Anders gått ned i stilling i femten år for å ta seg av barna, mens Mina bygde karriere, er det en tung grunn for å redusere Minas krav.

Tredje ledd gir en annen mulighet. Dersom sterke grunner taler for det, kan en ektefelle få holde utenfor deler av felleseiet. Terskelen er høy.

Har dere en ektepakt, kan den ha endret alt dette. Dere kan ha avtalt at skjevdeling ikke skal gjelde, eller at leiligheten er særeie. Les ektepakten før dere regner.

Dokumentasjon som styrker kravet

Kravet står og faller på bevis. Dette bør du finne fram:

• skjøtet og kjøpekontrakten fra samboertiden
• lånebesked eller kontoutskrift som viser restgjelden på giftedagen
• en verdivurdering av leiligheten for tiden rundt bryllupet, for eksempel en takst eller en meglers anslag
• oversikt over hva som er betalt inn til avdrag siden, og hvem som betalte

Verdien på giftedagen må ofte anslås i ettertid, og der kan partene ende på ulike tall. Blir dere ikke enige, kan dere be om takst. Mer om hvordan skjevdeling fungerer finner du i hva skjevdeling er.

Kort oppsummert

• Ved bolig kjøpt som samboer og skilsmisse teller eierandelen din den dagen dere giftet dere.
• Verdien av andelen, etter fradrag for lånet som hører til, kan kreves holdt utenfor delingen etter § 59.
• Verdistigning på andelen følger som hovedregel med.
• Avdrag betalt av lønn i ekteskapet er felleseie og deles likt.
• Du må dokumentere kravet, og retten kan sette det til side hvis det blir åpenbart urimelig.