Leietaker påstår at han har betalt kontant: hvem må bevise det?

Hvem må bevise at husleien er betalt kontant

Når en leietaker sier «jeg har betalt» og utleier svarer «nei, det har du ikke», er det leietakeren som i utgangspunktet må vise at betalingen skjedde. Det er den alminnelige regelen om at den som hevder at en gjeld er oppfylt, må kunne sannsynliggjøre det. Utleier må på sin side kunne vise at det finnes en leieavtale og hvor stor leien er.

Husleieloven sier ingenting om hvordan betaling skal dokumenteres, og stiller heller ikke krav om kvittering. Det finnes altså ikke en egen regel i loven som flytter bevisbyrden, og leiere og utleiere som bruker kontanter, er derfor henvist til de generelle bevisreglene. For tvister i domstolene gjelder tvisteloven, og etter tvisteloven § 21-2 fastsetter retten saksforholdet ved en fri bevisvurdering. Det finnes ingen fast liste over hva som teller. Alt som kommer fram, kan veies mot hverandre.

Slik kan du bevise kontant betaling av husleie

Kontanter etterlater ikke spor i bankene, og det er derfor kvitteringen blir det sentrale beviset. En god kvittering har dato, beløp, hvilken måned leien gjelder, navn på begge og signatur fra den som tok imot pengene. En mal finnes under kvittering. Har du ikke en slik kvittering, kan andre ting hjelpe:

• En melding fra utleier som bekrefter at pengene er mottatt, for eksempel «takk, har fått leien».
• Et vitne som var til stede da du overleverte kontantene.
• Utleiers egne notater eller regnskap som viser at leien er registrert.
• Kontantuttak fra din konto samme dag eller dagen før, som støtter forklaringen din, men ikke alene viser at utleier fikk pengene.

Et uttak i minibanken forteller at du hadde pengene. Det forteller ikke hvem som fikk dem. Slikt kan likevel gjøre forklaringen din mer troverdig, særlig om uttaket passer med leiebeløpet og betalingsdatoen. Mer om hvordan kontantbetaling fungerer i praksis står i husleie i kontanter.

Når bevisene står mot hverandre

Er det motstridende forklaringer og ingen dokumentasjon, kommer det an på hvordan retten bedømmer troverdigheten til partene. Den som har bevisbyrden, taper når saken står i tvil. Har du ikke kvittering eller andre spor, kan resultatet bli at retten ikke legger din forklaring til grunn.

Det som kan hjelpe, er mønsteret. Har dere i fjorten måneder hatt en ordning der leien leveres kontant og utleier aldri har klaget før nå, taler det til din fordel. Har utleier aldri purret på tidligere måneder og først nå kommer med kravet, taler det for at han ikke har opplevd leien som uteblitt da den forfalt.

Utleier som mener leien er ubetalt og vil si opp, må følge reglene i husleieloven om oppsigelse. Leieren kan protestere skriftlig innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, jf. husleieloven § 9-8. Mangler kvitteringen, bør protesten forklare hvordan og når betalingen skjedde, og hvilke bevis som finnes.

Krav om utestående husleie kan også foreldes. Hvordan fristen beregnes, er behandlet i foreldelse av husleierestanse.

Slik unngår du ord mot ord

Det er enkelt for begge parter å gjøre noe i forkant.

• Utleier bør alltid skrive en kvittering på stedet og oppbevare en kopi. Det beskytter mot påstander om at noe ikke er betalt, men også mot at leier senere hevder han har betalt mer.
• Leier bør ikke gå fra stedet uten å ha fått kvitteringen. Alternativt kan han ta bilde av kvitteringen og sende en melding «her er leien for mai, 9 500 kroner» som utleier ikke avviser.
• Begge kan avtale at leien i fremtiden betales til konto. Det er den sikreste måten å vise betalingen på.
• Er det snakk om depositum, krever loven at det settes inn på en depositumskonto i leierens navn. Kontant depositum kan ikke dokumenteres på samme måte.

Kort oppsummert

• Den som påstår å ha betalt, må kunne sannsynliggjøre det. For å bevise kontant betaling av husleie er kvittering det viktigste.
• Husleieloven har ingen egne bevisregler. Retten vurderer bevisene fritt etter tvisteloven § 21-2.
• Signert kvittering, melding fra utleier og vitner teller. Et kontantuttak støtter forklaringen, men er ikke bevis på at utleier fikk pengene.
• Begge parter bør skrive og beholde kvittering, eller avtale betaling til konto.