Kan leietaker heve en tidsbestemt avtale når utleier ikke retter feil?
Ja, leieren kan heve også en tidsbestemt leieavtale hvis en mangel ved boligen er et vesentlig mislighold og utleier ikke retter den. Loven skiller ikke mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtaler når det gjelder heving. Hevingen er ikke mulig hvis mangelen allerede er rettet. Vurderingen av hva som er vesentlig, avhenger av hvor alvorlig mangelen er og hvor lenge den har vart.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hevingsretten gjelder uavhengig av leietiden
Husleieloven § 2-12 sier at leieren kan heve leieavtalen hvis forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. Bestemmelsen gjør ikke forskjell på tidsbestemte og tidsubestemte avtaler. At kontrakten er bindende til en bestemt dato, hindrer ikke leieren i å heve når vilkårene er oppfylt.
Heving betyr at leieavtalen opphører. Du slipper å betale leie fremover, men du må flytte ut.
Når en mangel er vesentlig mislighold
Loven definerer ikke vesentlig mislighold med tall. Det avgjøres etter en konkret vurdering. Momenter som kan telle med, er hvor alvorlig mangelen er for bruken av boligen, om den er farlig for helse eller sikkerhet, hvor lenge den har vart, og om utleier har fått rimelig tid til å rette.
Eksempler som kan bli vurdert som vesentlig, er omfattende fuktskade og mugg som gjør soverommet ubrukelig, manglende oppvarming midtvinters eller en boligdel som ikke kan brukes. Et dryppende kjøkkenbord, en slitt dørkarm eller en defekt lyspære er normalt ikke nok. Hver sak vurderes for seg.
Mangelen må også stamme fra utleiers ansvarsområde. Etter § 5-7 kan leieren heve hvis utleier ikke oppfyller sine plikter og mangelen ikke beror på forhold på leierens side.
Gi utleier mulighet til å rette
Beskriv også hvordan mangelen påvirker deg i hverdagen, for eksempel at du ikke kan sove på rommet eller at klær og møbler blir ødelagt. Det hjelper en senere vurdering av om mangelen er vesentlig.
En rimelig frist til retting kommer an på mangelen. En lekkasje eller manglende varme haster mer enn en skjemmende sprekk i veggen. Er utleier treg, kan du minne om kravet skriftlig og vise til at du vurderer å heve.
Før du hever, bør du kreve at utleier retter mangelen. Etter § 2-10 kan du kreve retting for utleiers regning hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er fremsatt.
Utleier har på sin side krav på å få rette mangelen, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Nekter du utleier adgang, kan det svekke din posisjon.
Loven sier også at du ikke kan heve på grunn av mangler som er rettet etter reglene i § 2-10. Gjør utleier en skikkelig utbedring, er hevingsretten borte for den mangelen.
Meld ifra skriftlig og beskriv hva som er galt. Sett en frist du kan forsvare som rimelig. Ta bilder og lagre alle meldinger. Du kan lese mer om hva som er en mangel ved leieforholdet.
Andre krav i stedet for heving
Heving er det kraftigste virkemidlet. Leieren har flere andre rettigheter ved mangler, som loven lister opp i § 5-7: avslag i leien (hvis mangelen ikke er ubetydelig), erstatning og tilbakeholdelse av leie. Disse kravene kan du bruke samtidig med eller i stedet for heving. Se § 2-11 om avslag i leie.
Heving i praksis og risikoen ved å heve for tidlig
Heving er et alvorlig skritt. Før du bestemmer deg, bør du ha dokumentasjon på mangelen, kravet om retting og utleiers manglende svar. Hevingserklæringen bør være skriftlig og forklare grunnen. Loven stiller ikke formkrav til leierens heving, men det skriftlige er viktig for å kunne bevise hva som er gjort. Husk også at tidsbestemte avtaler ofte har lang gjenstående tid, noe som gjør en feil heving dyrere.
Hever du uten at mangelen er vesentlig, eller før utleier har fått en rimelig sjanse til å rette, kan flyttingen bli sett som et mislighold fra din side. Ved en tidsbestemt avtale kan utleier da hevde at du fortsatt skylder leie for resten av perioden, eller kreve erstatning for tapet. Vilkårene i loven bør derfor være oppfylt før du hever.
Kjetil og muggen på soverommet
Kjetil Berg leier en treroms på tidsbestemt kontrakt til 31. august det neste året. Husleien er 12 800 kroner. I november oppdager han mugg på yttervegg og på bakveggen i soverommet. Han sender utleier Magnus bilder og ber om utbedring innen tre uker.
Magnus gjør ingenting. Kjetil purrer to ganger, og i januar har muggen spredt seg slik at soverommet ikke kan brukes. Han sender en skriftlig erklæring om at han hever avtalen, med begrunnelse og vedlagt dokumentasjon, og oppgir at han flytter ved månedsskiftet.
Kjetil kan hevde at mangelen er et vesentlig mislighold, at han ga utleier tid til å rette, og at utleier ikke gjorde det. Hadde Magnus bestridt hevingen, ville uenigheten kunne gått til Husleietvistutvalget eller domstolen. Der ville det blitt vurdert om mangelen faktisk var vesentlig. Så lenge saken er åpen, kunne Kjetil i tillegg ha krevd avslag i leien for månedene han bodde med mangelen.
Kort oppsummert
- Leieren kan heve en tidsbestemt avtale når en mangel er vesentlig mislighold og utleier ikke retter den.
- Heving er ikke mulig for mangler som er rettet etter § 2-10.
- Krev retting skriftlig først og gi utleier rimelig tid.
- Avslag i leien, erstatning og tilbakeholdelse er andre krav, som kan brukes alene eller sammen med heving.
- Hever du uten at vilkårene er oppfylt, kan du selv bli stilt til ansvar for resten av leietiden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.