Er avtalen bindende selv om du aldri flyttet inn?
Ja. En leieavtale er en gjensidig forpliktende avtale fra signeringstidspunktet, på samme måte som andre kontrakter. At Rebekka av personlige grunner velger å ikke ta boligen i bruk, opphever ikke avtalen automatisk eller fritar henne fra forpliktelsene hun har påtatt seg. Utleieren har på sin side stilt boligen til rådighet fra den avtalte overtakelsesdatoen, og har dermed fullt ut oppfylt sin del av avtalen, uavhengig av om Rebekka i praksis benytter seg av den eller ikke.
Dette prinsippet gjelder uavhengig av hvor gode grunnene til å ombestemme seg er. En ny jobbmulighet, et samlivsbrudd eller andre store endringer i livet er forståelige årsaker til å ønske en annen løsning, men de utgjør ikke i seg selv noen rettslig grunn til å tre ut av en allerede signert avtale uten videre — like lite som en tilsvarende endring ville fritatt henne fra en hvilken som helst annen underskrevet kontrakt.
Hvilke forpliktelser har Rebekka fortsatt?
Rebekka er i utgangspunktet forpliktet til å betale husleie fra den avtalte overtakelsesdatoen, selv om hun ikke bor der, helt frem til leieforholdet lovlig er brakt til opphør. Hun kan ikke bare slutte å betale fordi hun selv har bestemt seg for ikke å flytte inn likevel — det ville i praksis vært det samme som et rent kontraktsbrudd fra hennes side. Det som gjelder, er de vanlige reglene for hvordan et leieforhold kan avsluttes, uavhengig av om leietakeren noen gang har bodd i boligen.
Hun beholder for øvrig også de rettighetene en leietaker normalt har i denne perioden, selv om hun ikke bor der — retten til å disponere boligen, retten til å eventuelt fremleie den videre dersom avtalen og loven åpner for det, og retten til at boligen er i den standen som er avtalt dersom hun likevel skulle ønske å ta den i bruk før oppsigelsestiden er ute.
Kan avtalen sies opp eller heves før innflytting?
Rebekka kan si opp avtalen på vanlig måte, med den oppsigelsesfristen som er avtalt eller følger av loven, selv om hun aldri har flyttet inn. Oppsigelsestiden løper som normalt fra det tidspunktet oppsigelsen er gitt, og hun vil være ansvarlig for husleien i denne perioden, med mindre boligen leies ut på nytt før fristen løper ut og utleier dermed ikke lider et tilsvarende tap.
Rebekka bør derfor si opp avtalen så tidlig som mulig så snart hun vet at hun ikke kommer til å flytte inn, fremfor å vente og håpe at situasjonen løser seg selv. Jo tidligere oppsigelsen gis, desto tidligere begynner fristen å løpe, og desto mer sannsynlig er det at utleier rekker å finne en ny leietaker før den opprinnelige perioden uansett ville løpt ut. Dersom det finnes særskilte grunner til å heve avtalen umiddelbart — for eksempel vesentlige mangler ved boligen som gjør den uegnet til bruk — gjelder de vanlige vilkårene for heving, men en ren endring i Rebekkas egne planer er normalt ikke tilstrekkelig grunnlag for å tre ut av avtalen umiddelbart uten oppsigelsestid.
Hva skjer med depositumet?
Depositumet skal behandles på vanlig måte også her: det skal stå på en sperret konto og skal tilbakebetales til Rebekka når leieforholdet er avsluttet og eventuelle krav fra utleier er gjort opp, for eksempel utestående husleie i oppsigelsesperioden. Har utleieren et berettiget krav mot Rebekka som følge av at hun ikke flyttet inn og senere sa opp avtalen, kan et slikt krav dekkes av depositumet, men bare i den grad kravet faktisk er dokumentert og saklig begrunnet — ikke som en automatisk «straff» for at boligen aldri ble tatt i bruk. Er partene uenige om størrelsen på et slikt krav, gjelder de samme reglene og den samme fremgangsmåten som ved enhver annen uenighet om depositum ved utflytting.
Kort oppsummert
En signert leieavtale binder Rebekka fra signeringstidspunktet, uavhengig av om hun faktisk flytter inn, og hun er i utgangspunktet ansvarlig for husleie inntil avtalen lovlig er avsluttet gjennom vanlig oppsigelse. Depositumet følger de vanlige reglene og skal tilbakebetales med fradrag kun for eventuelle dokumenterte og saklige krav fra utleier — ikke fordi boligen aldri ble tatt i bruk.