Leietaker har deponert deler av leien: kan jeg likevel si opp?
Nei, du kan ikke si opp eller heve på grunn av manglende betaling av den delen av leien som leietaker har deponert, så lenge deponeringen følger reglene i husleieloven § 3-8. Vilkåret er at dere er uenige om hvilken leie som skal betales, og at leietaker har gitt deg melding med begrunnelse og fjorten dagers frist til å medvirke. Den uomstridte delen av leien må fortsatt betales, og du kan si opp eller heve på andre grunner. Tvisten om den deponerte delen avgjøres av partene eller Husleietvistutvalget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kan utleier si opp når leietaker har deponert deler av leien?
Svaret følger av husleieloven § 3-8. Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omstridte delen i samsvar med reglene i paragrafen. Det samme gjelder når leieren vil motregne med et krav som reiser seg av leieavtalen, og utleieren ikke godtar motregningen.
Beskyttelsen gjelder altså bare den deponerte delen. Det som ikke er omstridt, skal betales som vanlig. Har leietakeren i tillegg andre misligholdte plikter, for eksempel skade på boligen, er de ikke dekket av § 3-8.
Vilkårene for at deponeringen gir vern
Det er leietakeren som må følge fremgangsmåten. Paragrafen stiller disse kravene:
- Dere må være uenige om hvilken leie som skal betales. Uenigheten må være reell, for eksempel at leietakeren mener hun har krav på avslag i leien på grunn av mangler.
- Leietakeren skal gi deg melding om begrunnelsen for deponeringen og gi deg fjorten dagers frist til å medvirke. Fristen regnes fra meldingen er sendt.
- Beløpet settes inn på konto i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Beløpet og rentene kan bare disponeres av leier og utleier i fellesskap.
Mangler ett av vilkårene, for eksempel meldingen, er ikke leietakeren beskyttet av § 3-8. Da kan du vurdere oppsigelse eller heving etter de vanlige reglene.
Hva hvis du ikke vil medvirke?
Utleieren kan ikke stoppe en deponering ved å la være å svare. Er din manglende medvirkning den eneste grunnen til at deponering ikke kan skje, kan avtalen likevel ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren setter beløpet inn på egen konto atskilt fra sine øvrige midler (§ 3-8 tredje ledd). Vil du senere medvirke, må leieren innen rimelig tid flytte beløpet til en felleskonto.
Å nekte å medvirke gir deg derfor ingen fordel. Best er å svare på meldingen innen fristen, enten ved å bli med på å opprette kontoen eller ved å forklare hvorfor du mener leien er riktig.
Hva du som utleier kan gjøre
Du er ikke uten muligheter. Du kan bestride leietakerens begrunnelse og få tvisten avgjort. Er uenigheten for eksempel om leietakeren har krav på avslag fordi boligen har en mangel, kan du undersøke og eventuelt rette mangelen. Er uenigheten om selve leiens størrelse, kan en av partene kreve at en takstnemnd avgjør hva som er markedsleie (§ 12-2). I andre saker er Husleietvistutvalget riktig sted å gå til, siden tvister om leie av bolig må dit før de kan bringes inn for tingretten (§ 12-5).
Pengene på kontoen betales ut når begge samtykker, eller etter en rettskraftig dom eller en avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom (§ 3-8 annet ledd). Vinner du, får du den deponerte delen. Vinner leietakeren, går den tilbake til henne, og leien er redusert tilsvarende.
Du kan dessuten fortsatt si opp eller heve på grunn av manglende betaling av den delen som ikke er omstridt. Betaler leietakeren for lite av den delen også, er § 3-8 ikke til hinder. Les om delvis betaling i delvis deponering.
Nora og Odd
Nora leier ut en leilighet til Odd for 9 500 kroner i måneden. Odd mener at stua er for kald fordi vinduene er utette, og at han har krav på 2 000 kroner i avslag i måneden fra og med februar. Han sender Nora en melding 20. januar med begrunnelse, bilder og en frist på fjorten dager til å medvirke til deponering.
Nora svarer ikke. Odd oppretter derfor en egen konto atskilt fra sine øvrige penger. Han betaler 7 500 kroner til Nora på forfall 1. februar og setter inn de resterende 2 000 kronene på kontoen 5. februar, etter at fristen er gått ut. Det samme gjør han i mars, så den deponerte summen er 4 000 kroner.
Nora vil si opp avtalen fordi hun mener Odd har betalt for lite to måneder på rad. Det kan hun ikke på dette grunnlaget. Hun kan bestride kravet om avslag, og hun bør sjekke vinduene. Får hun medhold hos Husleietvistutvalget, kan hun få de 4 000 kronene. Mener hun at Odd også har brutt avtalen på andre måter, er det en egen vurdering.
Når deponeringen ikke holder
Loven krever at dere er uenige om hvilken leie som skal betales. Bruker leietakeren deponering som påskudd for å utsette betalingen av en leie hun ikke har noe omstridt krav mot, er vilkåret ikke oppfylt. Slike saker avgjøres etter en konkret vurdering. Mer om deponering står i deponering av husleie. Er du usikker på om vilkårene er oppfylt, kan du ta saken til Husleietvistutvalget før du sender noen oppsigelse.
Kort oppsummert
- Leietaker har deponert deler av leien: Du kan ikke si opp eller heve på grunn av manglende betaling av den delen hvis deponeringen følger reglene i § 3-8.
- Leietakeren må gi melding med begrunnelse og fjorten dagers frist til å medvirke, og beløpet må settes på en konto som bare kan disponeres i fellesskap.
- Nekter du å medvirke, kan leietakeren sette beløpet på egen atskilt konto og beholde vernet.
- Den uomstridte delen av leien må betales, og du kan si opp eller heve på andre grunner.
- Tvisten avgjøres ved enighet eller av Husleietvistutvalget, og pengene betales ut etter samtykke eller en endelig avgjørelse.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.