Leier hytte hele året, men bruker den bare i helgene: gjelder husleieloven?
Nei, som regel ikke. Husleieloven § 1-1 sier at loven ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, og det som teller er hva hytta leies til, ikke hvor lenge avtalen varer. Leier du hytta hele året for å bruke den i helgene, er det fritidsbruk, og loven gjelder ikke. Skal du bo fast i hytta, regnes den som bolig i lovens forstand, og husleieloven gjelder. Utenfor loven er det avtalen og alminnelig avtalerett som gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om hytter
Husleieloven § 1-1 gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Men fjerde ledd sier at loven ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Den nevner ikke hytte med navn, men en hytte brukt som feriested og til helgeturer faller naturlig inn under unntaket.
Unntaket er knyttet til formålet. Det spiller ingen rolle om avtalen gjelder en uke, et år eller flere. Det som teller, er om du skal bruke husrommet til ferie og fritid. Leier du hytta hele året fordi du vil ha tilgang når du har lyst, men bare bruker den i helgene, er det fritidsbruk. At du har betalt leie for tolv måneder, gjør den ikke til bolig.
Når loven gjelder: hytta brukes som bolig
Loven definerer bolig som husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Skal du bo i hytta som ditt hjem, for eksempel som hovedbolig i en periode, er det beboelse og ikke ferie- og fritidsbruk. Da gjelder husleieloven.
Hva som er avtalt og forutsatt mellom dere, er det som teller. Står det i kontrakten at hytta leies «som bolig», og du faktisk bor der, gjelder loven. Står det at den leies til fritidsbruk, men du flytter inn, er spørsmålet hva dere begge har lagt til grunn. Hvordan du faktisk bruker hytta, kan være et bevis på hva som ble avtalt, men er ikke alene utslagsgivende.
Merk at bruk av en fritidsbolig som helårsbolig ofte krever tillatelse etter plan- og bygningsloven, og at mange hytter ikke er godkjent for boligbruk. Husleieloven har selv en midlertidig bestemmelse (§ 9-3 a) om tidsbestemt leie av fritidsbolig som har fått unntak for bruksendring til bolig, noe som viser at skillet også er et tema i loven.
Hva som følger av at loven ikke gjelder
Gjelder ikke husleieloven, mister du de særreglene som beskytter leietakere i boligleie. Det gjelder blant annet reglene om depositum i § 3-5, oppsigelsesvernet i § 9-5 og tvisteløsning ved Husleietvistutvalget, som behandler tvister etter husleieloven. I stedet er det avtalen mellom deg og utleier som gjelder, sammen med alminnelige regler om avtaler.
Det betyr at det som står i kontrakten, får stor vekt. Hva som er avtalt om leie, depositum, oppsigelsesfrist, bruk og tilbakelevering, er det som binder dere. Loven setter likevel noen yttergrenser. Etter avtaleloven § 36 kan en avtale helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende. Det er en snever sikkerhetsventil og ingen erstatning for beskyttelsen i husleieloven.
Tvister som ikke hører under husleieloven, går den vanlige veien gjennom forliksrådet og domstolene. Les mer om hytteutleie utenfor husleieloven.
Sindre og hytta i Hemsedal
Sindre har leid en hytte i Hemsedal for 9 500 kroner i måneden, gjeldende i tolv måneder. Han bruker den to til tre helger i måneden og i ferier. Kontrakten sier at hytta er «til fritidsbruk» og har et depositum på 19 000 kroner, to måneders leie, som han har betalt til utleier.
Etter ett år flytter Sindre ut. Utleier trekker 6 000 kroner for rengjøring og slitasje uten å spørre. Sindre mener det er ulovlig og viser til at depositum skulle stå på særskilt konto etter husleieloven.
Men husleieloven gjelder ikke, fordi hytta leies til fritidsbruk. Regelen om depositumskonto i § 3-5 kommer dermed ikke til anvendelse, og det som teller, er hva kontrakten sier om depositum og om hva utleier kan trekke. Som utgangspunkt må utleier kunne begrunne og dokumentere kravet sitt, for eksempel skade eller rengjøring utover det avtalte, og Sindre kan be om det. Er han uenig, kan han ta saken til forliksrådet.
Hadde Sindre i stedet leid hytta for å bo i den hele året som sin faste bolig, ville husleieloven gjelde med sine krav til depositum, oppsigelse og tvisteløsning.
Slik sikrer du deg når loven ikke gjelder
Skriv eller få en kontrakt som sier tydelig hva leien dekker, hvor lenge avtalen varer, hvordan den kan sies opp og hva som skjer med depositumet. Avtal om strøm, vedlikehold og brøyting er inkludert i leien. Be om at depositum settes på en egen konto, selv om loven ikke krever det. Beskriv tilstanden ved overtakelsen med bilder.
Les også om hvem husleieloven gjelder for hvis du er usikker på om avtalen din er omfattet.
Kort oppsummert
- Husleieloven gjelder ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, jf. § 1-1 fjerde ledd.
- Det som teller, er hva hytta leies til. At du leier hytta hele året og bruker den i helgene, gjør den ikke til bolig.
- Skal du bo fast i hytta, regnes den som bolig, og husleieloven gjelder.
- Utenfor loven er det avtalen og alminnelig avtalerett som gjelder, med avtaleloven § 36 som sikkerhetsventil.
- Skriv en tydelig kontrakt som regulerer leie, oppsigelse, depositum og bruk.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.