Leie ut et rom til en student: når leien er skattefri
Leien er skattefri når du leier ut et rom til en student og selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi. I tillegg må leieforholdet vare sammenhengende i minst 30 dager. Det spiller ingen rolle hvor mye leie studenten betaler eller om han er student eller noe annet. Er vilkårene ikke oppfylt, er leien som hovedregel skattepliktig hvis den overstiger 20 000 kroner i året.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som gjør leien skattefri
Etter skatteloven § 7-2 første ledd (lovteksten) er utleieinntekt fra egen bolig skattepliktig, med unntak for leieforhold som varer sammenhengende minst 30 dager når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. Studenten som leier rommet ditt, kommer inn under denne regelen hvis disse to vilkårene er oppfylt.
At leietakeren er student, har ingen egen betydning. Loven stiller ingen krav til hvem som leier. Det samme gjelder for en pensjonist, en arbeidstaker på kurs eller en venn, så lenge leieforholdet og din egen bruk oppfyller vilkårene.
Leieforholdet må vare sammenhengende i minst 30 dager. En student som leier et rom gjennom et semester eller et skoleår, kommer langt over. Det gjør også en som flytter inn og blir værende på ubestemt tid.
Er leieforholdet kortere enn 30 dager, gjelder en annen regel i § 7-2 andre ledd. Da regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner som inntekt. Det passer for utleie til gjester over noen dager eller uker, ikke for studentens vanlige leieforhold.
Du må selv bruke minst halvparten av boligen, målt etter utleieverdien. Det er altså ikke antall rom eller kvadratmeter som teller, men hva delene ville kostet å leie. Et lite rom med lav standard har lav utleieverdi. En stor stue og et moderne bad har høyere.
For å finne ut av det anslår du hva din egen del og den utleide delen ville kostet å leie hver for seg, og ser hvor stor andel av den samlede verdien som er din. Bruker du 50 prosent eller mer, er vilkåret oppfylt. Fellesrom som kjøkken, bad og gang må du vurdere ut fra bruken.
Sara og hybelen i Oslo
Sara bor i en treroms leilighet i Oslo. Hun anslår at leiligheten ville kostet 14 000 kroner i måneden å leie, og at soverommet hun leier ut til en student, alene ville kostet 4 500. Hun bruker 9 500 av 14 000, altså om lag 68 prosent, og har dermed god margin til halvparten.
Studenten betaler 5 000 kroner i måneden i ti måneder, altså 50 000 kroner. Leieforholdet varer langt over 30 dager. Begge vilkårene er oppfylt, og leien er skattefri. Sara trenger ikke føre de 50 000 kronene som skattepliktig inntekt.
Hadde rommet hun leide ut, alene vært verdt 8 000 av de 14 000, ville hun bare brukt 6 000, altså om lag 43 prosent selv. Da hadde ikke halvparten-unntaket gjeldt for henne. Leien på 50 000 kroner ville vært over 20 000 kroner, og hele beløpet ville vært skattepliktig.
Hva skattefriheten betyr for kostnadene
Er leien skattefri, får du ikke fradrag for kostnader til utleien. Skatteloven § 6-11 sier at det ikke gis fradrag for vedlikehold og forsikring ved skattefri bruk av egen bolig. Etter § 6-1 gis det fradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt, og private kostnader som bolig og underhold gir ikke fradrag. Møblene du setter inn på hybelen, gir derfor ikke avskrivning, og strømregningen kan ikke trekkes fra.
Til gjengjeld slipper du å føre noe i skattemeldingen for selve leien. Du bør likevel ta vare på leieavtalen og en enkel utregning av utleieverdi, slik at du kan vise hvorfor leien er skattefri.
Når leien likevel er skattepliktig
Leien er skattepliktig i disse tilfellene: du bruker mindre enn halvparten av boligen selv, leieforholdet er kortere enn 30 dager, eller utleien regnes som virksomhet. Leier du ut en leilighet i en flermannsbolig eller en utleiehytte, faller du utenfor paragrafen.
Det finnes en reserveregel. Er hele eller en større del av boligen leid ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret, er leien skattefri, så lenge utleien ikke regnes som virksomhet. Det kan passe for en student som bor hos deg en kort periode, men gir ikke noe for et vanlig skoleår, der leien fort passerer grensen.
Leieavtalen og utleie en del av året
Skatteregelen sier ingenting om hvordan du skal skrive leieavtalen. Likevel er det lurt å ha en skriftlig avtale som viser leieperiode, husleie og hvilke rom studenten disponerer. Spørsmål som depositum og besøk på hybelen følger husleielovens regler og er omtalt i svarene om depositum for hybelrom og besøksregler på hybel.
Mange studenter bor hos deg i en del av året, for eksempel fra august til juni. Det endrer ikke noe på vurderingen så lenge hvert leieforhold varer minst 30 dager sammenhengende. Er rommet tomt om sommeren, er det ikke noe problem. Skal du vurdere hvor mye du selv bruker av boligen, ser du på perioden rommet faktisk er utleid. Tar du inn en ny leietaker for en uke i juli, er det et eget leieforhold, og det er kortere enn 30 dager.
Kort oppsummert
- Leie ut rom til student er skattefritt når du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi.
- Leieforholdet må vare sammenhengende minst 30 dager.
- Loven bryr seg ikke om at leietakeren er student, men om hvordan boligen brukes og hvor lenge leieforholdet varer.
- Skattefri leie gir ikke fradrag for kostnader til utleien.
- Er vilkårene ikke oppfylt, er leien skattepliktig hvis den overstiger 20 000 kroner i året.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.