Utgangspunktet: fullt lovlig, men leien må være markedsmessig

Det er ikke noe galt i å eie en næringseiendom privat og leie den ut til sitt eget selskap. Dette skjer av mange gode grunner — kanskje ønsker eieren å holde eiendommen utenfor selskapets balanse av risikohensyn, eller kanskje eiendommen ble kjøpt privat før selskapet var etablert. Det avgjørende skattemessig er at leieprisen som avtales mellom deg og selskapet, tilsvarer det en fremmed utleier og en fremmed leietaker ville blitt enige om for tilsvarende lokaler — altså markedsleie, i tråd med armlengdeprinsippet.

Hva skjer hvis leien settes for høyt?

Setter du leien kunstig høyt, til fordel for deg selv som privat utleier, vil selskapet betale mer i leie enn det som er markedsmessig, og dermed få et for høyt fradrag i sitt regnskap. Skatteetaten kan i et slikt tilfelle, med hjemmel i skatteloven § 13-1, justere selskapets fradragsberettigede leiekostnad ned til markedsnivå. Differansen mellom det som faktisk er betalt og det som anses markedsmessig, vil normalt bli sett som en fordel du har mottatt fra selskapet ditt, og blir da omklassifisert til utbytte eller eventuelt lønn hos deg personlig.

Hva skjer hvis leien settes for lavt?

Speilvendt vil en kunstig lav leie — til fordel for selskapet — også kunne justeres. Her vil skatteetaten kunne legge til grunn at du som privat utleier skulle hatt en høyere leieinntekt enn det som faktisk er avtalt, og fastsette din skattepliktige leieinntekt tilsvarende markedsleie. I dette tilfellet er det altså du som privatperson som får en høyere skattepliktig inntekt enn det du faktisk har mottatt i kroner og øre, fordi den lave leien anses å ha gitt selskapet en fordel som i realiteten kommer fra deg.

Et eksempel

Anders Moen eier privat en næringseiendom i utkanten av en mindre by, og leier den ut til sitt eget selskap, Moen Elektro AS, som driver installasjonsvirksomhet fra lokalene. Anders har satt leien relativt lavt sammenlignet med hva tilsvarende næringslokaler i området normalt leies ut for — dels fordi han ønsker at mest mulig av overskuddet skal bli værende i selskapet, og dels fordi han ikke har tenkt nøye gjennom hva markedsleien faktisk burde vært.

Ved en gjennomgang av selskapets forhold viser det seg at leien Anders har satt, ligger vesentlig under det sammenlignbare lokaler leies ut for i samme område. Skatteetaten kan i et slikt tilfelle fastsette Anders' skattepliktige leieinntekt til det markedsleien tilsier, uavhengig av hva som faktisk er innbetalt fra selskapet. Samtidig vil selskapets fradragsrett for leiekostnaden normalt fortsatt være knyttet til den faktiske, lavere leien det har betalt — det er altså Anders som får den skattemessige konsekvensen av den lave leieprisen, ikke selskapet.

Hvordan finner du riktig markedsleie?

Det finnes flere måter å underbygge en markedsmessig leiepris på: sammenligne med annonserte og faktiske leiepriser for tilsvarende lokaler i samme område og av samme standard, innhente en vurdering fra en eiendomsmegler med kjennskap til næringseiendom lokalt, eller i noen tilfeller be om en profesjonell takst. Jo mer spesialisert eller uvanlig lokalet er, desto vanskeligere kan det være å finne direkte sammenlignbare priser, og desto viktigere blir det å dokumentere hvordan du har kommet frem til leienivået.

Bør leieavtalen formaliseres skriftlig?

Ja, absolutt. En skriftlig leieavtale med tydelige vilkår — leiesum, varighet, oppsigelsestid, hva som inngår i leien (strøm, vedlikehold, felleskostnader) — er ikke bare ryddig forretningsskikk, men gir også et klart dokumentert grunnlag dersom leieforholdet på et senere tidspunkt skulle bli gjenstand for nærmere vurdering. En muntlig eller uformell avtale, der leien justeres etter behov uten noen klar systematikk, gjør det vanskeligere å vise at prisingen har vært gjennomtenkt og markedsmessig hele veien.

Hva om markedsleien endrer seg over tid?

Markedsleie er ikke statisk — den kan endre seg i takt med lokale leiemarkeder, generell prisstigning, og endringer i lokalenes standard eller beliggenhet. Det er derfor lurt å se over leieavtalen med jevne mellomrom, gjerne i forbindelse med at leiekontrakten uansett skal reforhandles eller fornyes, slik at leienivået ikke gradvis glir bort fra markedsnivå uten at noen har lagt merke til det.

Hva om du selv bruker deler av eiendommen privat?

En litt mer sammensatt situasjon oppstår dersom eiendommen du eier privat og leier ut til selskapet, også delvis brukes av deg selv privat — for eksempel en kombinert bolig- og næringseiendom, eller et lokale der en del av arealet fortsatt er ditt private oppholdsrom. Her må leieforholdet vurderes nøkternt opp mot hvilken andel av eiendommen som faktisk er stilt til disposisjon for selskapets virksomhet, og hvilken andel som forblir din private sfære.

Setter du leien basert på hele eiendommens areal, selv om selskapet bare reelt sett disponerer en mindre del av den, vil dette kunne innebære at selskapet betaler for mer enn det faktisk får, noe som igjen kan reise spørsmål om en for høy leie sett i forhold til hva selskapet reelt mottar. Motsatt bør heller ikke leien undervurdere hvor mye av eiendommen som faktisk brukes i virksomheten. Den tryggeste fremgangsmåten er å dele leieforholdet tydelig etter areal eller bruk, slik at det er et klart, dokumentert skille mellom det som leies ut til selskapet og det som forblir din private bruk, og sette leien for den delen som faktisk leies ut, til markedsleie for tilsvarende areal og standard.

Kort oppsummert

  • Å leie ut privat eid eiendom til eget selskap er fullt lovlig, forutsatt at leien settes til markedsleie.
  • Kunstig høy leie kan gi deg en skattepliktig fordel som omklassifiseres til utbytte, mens selskapets fradrag justeres ned.
  • Kunstig lav leie kan gi deg en høyere skattepliktig leieinntekt enn det du faktisk har mottatt, fastsatt til markedsnivå.
  • Underbygg leieprisen med sammenlignbare markedspriser, meglervurdering eller takst.
  • Formaliser leieforholdet skriftlig, og se over prisen med jevne mellomrom slik at den følger markedet.