Langtidsopphold på hotell: derfor gjelder ikke husleieloven
Husleieloven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven setter ingen tidsgrense, så et langtidsopphold på hotell blir ikke et leieforhold bare fordi du blir værende lenge. Det som teller, er hva slags sted du bor på og hva slags avtale du har. Rettighetene dine styres da av avtalen og alminnelig kontraktsrett, ikke av husleielovens vern.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om hoteller og pensjonater
Utgangspunktet står i husleieloven § 1-1. Første ledd sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Fjerde ledd gjør så et unntak: «Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester.»
Merk hva som står i unntaket. Det handler om hva slags avtalepart du har og hva slags sted det er, ikke om hvor lenge du bor der. Lovgiver har ikke satt en grense på tre måneder eller et år. Står du i en hotellavtale i dag, er du i en hotellavtale også om fire måneder.
Det gjør at mange som bor lenge på hotell, for eksempel mens de venter på bolig, jobber på prosjekt i en annen by eller har mistet leiligheten, får en annen rettsstilling enn de tror. De har ikke automatisk de rettighetene en leietaker har.
Hva du mister uten husleieloven
Husleielovens vern for leiere av bolig er omfattende. Det gjelder blant annet at utleier må si opp skriftlig og med begrunnelse etter husleieloven § 9-7, at leieren kan protestere mot oppsigelsen, og at retten kan sette en urimelig oppsigelse til side. Det er også regler om depositum, om husleieøkning og om hva som skjer hvis boligen har mangler.
Gjelder ikke husleieloven, gjelder heller ikke disse reglene direkte. Det er hotellet og du som har bestemt vilkårene i avtalen, og hotellets alminnelige vilkår kan være en del av den. Er det inngått en avtale om en fast periode eller en månedspris, er den bindende på vanlig kontraktsrettslig måte. Er det ingen avtale om hvor lenge du kan bli, må du regne med at hotellet kan avslutte med det varselet som er avtalt eller rimelig.
Få derfor skriftlige vilkår på plass. Be om bekreftelse på hvor lenge du kan bli, hva det koster, om prisen kan endres, hva som er inkludert og hvor mye varsel hver av partene må gi.
Når blir et langt opphold på hotell et leieforhold?
Unntaket gjelder «hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder». Det er den siste delen som kan gi tvil. Leier du en egen leilighet i en bygning som drives som hotell, men der du i praksis bor som leietaker og tar med deg egne møbler, lager mat selv og har en kontrakt som ligner en husleiekontrakt, er spørsmålet om stedet og avtalen fortsatt er en overnattingsavtale.
Det finnes ingen fast formel for dette. Faktorer som taler for hotellavtale er at du har resepsjon og daglig service, at rommet blir rengjort av stedet, at prisen er per natt og at du kan sjekke ut når som helst. Faktorer som taler for leieforhold er at du har en egen bolig med nøkkel til eget bruk, at du har en avtale om fast månedlig leie uten tjenester og at stedet i praksis fungerer som en utleiebolig. Er hovedinnholdet i avtalen overnatting og service, ligger det utenfor loven. Se også husleieloven § 1-1 andre ledd, der det står at loven ikke gjelder der noe annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtalen.
Hvis du tror stedet egentlig leier ut boliger under hotellets navn, er det avtalen og hvordan den faktisk fungerer som blir vurdert, ikke navnet på stedet. Resultatet avhenger av hele bildet, så ingen enkelt opplysning avgjør det.
Pernille bor på hotell i åtte måneder
Pernille fikk jobb i en by langt fra hjemstedet og fant ikke bolig. Hun inngikk en avtale med et hotell om et rom med frokost til 14 500 kroner i måneden, med oppsigelse med én ukes varsel fra begge sider. Rommet ble rengjort fire dager i uken, og hun hadde ikke kjøkken.
Etter åtte måneder ble hotellet fullbooket til en konferanse, og det ba henne flytte ut innen fem dager. Pernille mente at hun var leietaker og at hun hadde krav på tre måneders oppsigelse.
Her gjelder ikke husleieloven. Avtalen er en avtale med et hotell om overnatting og service, og lovens unntak i § 1-1 treffer den. Oppsigelsesfristen er det avtalen som bestemmer, altså en uke. Hun kan likevel kreve at hotellet holder seg til varselet i avtalen, og at hun ikke blir bedt om å gå før uken er utløpt. Hadde hun i stedet hatt en egen leilighet med eget kjøkken og en kontrakt om fast husleie, ville bildet vært et annet.
Hva du bør gjøre hvis du skal bo lenge på hotell
Noen praktiske ting gjør posisjonen din tryggere:
- avtal skriftlig hvor lenge du kan bo og hva det koster
- be om en klar oppsigelsesfrist for begge sider
- få vite om prisen kan endres, og hvordan du i så fall varsles
- spør om du kan registrere adressen og motta post der
- sørg for at det står hvilke tjenester som er inkludert
Vurderer du i stedet å leie en vanlig leilighet, gjelder husleieloven med vernet den gir. Du finner mer om bakgrunnen i husleieloven.
Kort oppsummert
- Husleieloven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester.
- Loven har ingen tidsgrense. Et langtidsopphold på hotell blir ikke leie fordi det varer lenge.
- Uten husleieloven mister du blant annet vernet mot oppsigelse som loven gir leietakere.
- Avtalen og alminnelig kontraktsrett styrer forholdet, så få vilkårene skriftlig.
- Bor du i praksis i en vanlig utleiebolig under hotellets navn, må avtalen og bruken vurderes samlet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.