Lang ventetid i Husleietvistutvalget: dette gjør du mens saken ligger
Mens saken ligger hos Husleietvistutvalget, må du fortsette å oppfylle leieavtalen, og det betyr at leien skal betales til forfall. Er dere uenige om hvor mye leie som skal betales, kan du som leier sette den omtvistede delen på en deponikonto i stedet for å holde den tilbake. Bruk ventetiden til å samle dokumentasjon, og svar raskt på alle henvendelser fra utvalget. Loven fastsetter ikke hvor lang tid utvalget har på seg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvor lang er ventetiden, og hva sier loven om den
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleietvistutvalget (HTU) behandler tvister om boligleie. Etter husleieloven § 12-5 må tvister om leie av bolig behandles av HTU før de kan bringes inn for tingretten hvis forliksrådet ellers ville vært riktig instans. Forliksrådet kan ikke behandle boligleie. Loven sier ingenting om hvor lang tid utvalget har på seg. I årsrapporten for 2025 var den gjennomsnittlige saksbehandlingstiden 148 dager, og tallet har steget fra tidligere år. Regn derfor med flere måneder og lag en plan for perioden.
Fra 1. januar 2026 er HTU en enhet i Husbanken. Utvalget er fortsatt faglig uavhengig, og ingen kan instruere det om hvordan en enkeltsak skal behandles.
Leien må betales mens saken ligger
Å klage til HTU stopper ikke leieforholdet. Leieavtalen gjelder til den sies opp eller opphører på annen måte, og leien forfaller som før. Holder du tilbake leie uten at du har rett til det, kan utleier sende varsel og i verste fall heve avtalen. Heving på grunn av vesentlig manglende betaling er regulert i husleieloven § 9-9. Utleieren må heve skriftlig og oppgi grunnen.
Mener du at du har krav på avslag i leien fordi boligen har en mangel, følger retten til avslag av husleieloven § 2-11. Men utleier trenger ikke å være enig, og det er HTU som til slutt avgjør. Venter du på avgjørelsen, bør du ikke bare betale mindre og håpe det går bra.
Deponer den omtvistede delen av leien
Husleieloven § 3-8 gir en løsning for akkurat denne situasjonen. Er partene uenige om hvilken leie som skal betales, kan ikke avtalen sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling hvis leieren deponerer den omtvistede delen. Det samme gjelder hvis du vil motregne et krav fra leieavtalen og utleier ikke godtar det.
Slik fungerer det. Du sender utleier en melding med begrunnelsen for deponeringen og gir ham fjorten dagers frist til å medvirke. Fristen regnes fra den dagen meldingen er sendt. Deponeringen skjer ved at beløpet settes inn på en konto i en finansinstitusjon, og beløpet kan bare disponeres av dere to i fellesskap, bortsett fra utbetaling etter en rettskraftig avgjørelse.
Vil ikke utleier medvirke, og det er den eneste grunnen til at kontoen ikke kan opprettes, kan du i stedet sette beløpet på en egen konto atskilt fra pengene dine ellers. Du er likevel beskyttet mot oppsigelse og heving. Vil utleier senere medvirke, må du innen rimelig tid flytte pengene til en felles konto.
Samle dokumentasjon mens du venter
HTU avgjør saken ut fra det partene legger frem. Bruk tiden på å gjøre saken din lettere å vurdere. Det er noe du kan gjøre uten å vite når saken tas opp.
- Lag en tidslinje med datoer for når feilen oppstod, når du varslet utleier og hva han svarte.
- Ta bilder og video av mangelen, og ta nye om den endrer seg. Vis dato i bildene eller lagre dem med dato.
- Behold alle meldinger, e-poster og kvitteringer for utgifter du har hatt på grunn av saken.
- Be om nødvendige tilbud eller vurderinger hvis mangelen krever en fagperson.
Fortsetter problemet, må du varsle utleier på nytt skriftlig. Det viser at forholdet ikke er løst, og at du har tatt det opp i tide.
Svar på henvendelser fra utvalget
Når saken er registrert, kan utvalget sende brev eller e-post med frister for tilsvar eller opplysninger. Loven fastsetter ikke en felles svarfrist for alle slike henvendelser, så fristen står i brevet du får. Les hver henvendelse samme dag og noter fristen i kalenderen. Savner du et dokument, be om mer tid før fristen går ut, ikke etter. Hold kontaktopplysningene dine oppdatert, slik at post ikke går til en gammel adresse.
Magnus og muggen på soverommet
Magnus leier en leilighet av Marthe for 12 000 kroner i måneden. Det har oppstått mugg i soverommet, og han mener leien bør settes ned med 3 000 kroner i måneden. Marthe er ikke enig. Magnus melder saken til HTU i mars og får vite at behandlingen vil ta tid.
Magnus betaler 9 000 kroner til Marthe hver måned, som ikke er omtvistet. De 3 000 som er uenigheten, deponerer han. Først sender han Marthe en melding med begrunnelsen og gir henne fjorten dagers frist til å medvirke. Da fristen går ut uten svar, setter han de 3 000 kronene inn på en egen konto atskilt fra de andre pengene sine. Etter fem måneder står det 15 000 kroner på kontoen. Marthe kan ikke si opp avtalen eller heve den på grunn av manglende betaling, så lenge Magnus har gjort dette riktig. Magnus har også tatt bilder hver måned og loggført alle meldinger til Marthe.
Kort oppsummert
- Du må betale leien mens du venter på Husleietvistutvalget, og ventetiden kan bli flere måneder.
- Er dere uenige om leiens størrelse, kan du deponere den omtvistede delen etter § 3-8 og dermed unngå oppsigelse og heving for manglende betaling.
- Gi utleier skriftlig melding og fjorten dagers frist til å medvirke til deponeringen.
- Bruk ventetiden på dokumentasjon, og svar på henvendelser fra utvalget innen fristen i brevet.
- Er du i tvil om hvor ventetiden står, kan du lese mer om prosessen steg for steg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.