Kan jeg kreve lavere formuesverdi på hytta hvis den er satt for høyt?

Dokumentasjon som kan brukes

Kravet krever «dokumentert omsetningsverdi». Det betyr det samme som for bolig: du må kunne vise hva hytta kunne vært solgt for. En takst fra en uavhengig takstmann er det tryggeste. Nylig salgspris på hytta selv, eller på lignende hytter i samme område, er også god dokumentasjon. Verdien skal gjelde 1. januar i skattefastsettingsåret, jf. skatteloven § 4-1.

Hyttemarkedet varierer mye med beliggenhet, standard, tilgang til vei, strøm og vann, og om tomten er eid eller festet. Taksten bør derfor beskrive disse forholdene, slik at den som leser den, kan forstå hvordan verdien er kommet fram.

Det er markedsverdien som skal dokumenteres. En forsikringsverdi, en byggekostnad eller en verdi fra en gammel lånetakst sier noe annet. Hytta kan være dyr å gjenoppføre uten at noen vil betale det i et salg, og omvendt. Verdien omfatter eiendommen som helhet, altså både hytta og tomten.

Slik regner du det ut

Eksempel: Kjell eier en hytte. I skattemeldingen er formuesverdien satt til 2 100 000 kroner. Han får en takst på 5 000 000 kroner. 30 prosent av 5 000 000 er 1 500 000 kroner. Formuesverdien på 2 100 000 kroner ligger over denne grensen. Kjell kan derfor kreve at verdien settes ned, og han vil da trolig ende på grensen, altså 1 500 000 kroner. Formuesgrunnlaget går ned med 600 000 kroner.

Hadde taksten i stedet vært 8 000 000 kroner, ville 30 prosent vært 2 400 000 kroner. Formuesverdien på 2 100 000 kroner ligger under grensen, og Kjell har ikke noe krav å fremme. Verdien står som den er.

Fritidsbolig har dermed en annen modell enn primærbolig. For primærbolig settes formuesverdien til en fast prosent (25) av omsetningsverdien. For hytte er 30 prosent en grense som verdien ikke skal overstige når du krever det. Har ingen krevd noe, står verdien som Skatteetaten har beregnet.

Merk at paragrafen sier at verdien skal settes ned dersom den overstiger grensen. Den sier ikke uttrykkelig at verdien skal settes til nøyaktig 30 prosent. Å lese grensen som taket for hvor høy verdien kan være, er likevel den naturlige forståelsen.

Når lønner det seg å kreve nedsettelse?

Besparelsen avhenger av om du betaler formuesskatt. Har du arvet hytta, kan en takst fra dødsboet være brukbar, men den må ligge nær nok 1. januar til å si noe om verdien i det aktuelle året. Ligger samlet formue under bunnfradraget, er det ingenting å spare, og en takst koster bare penger. Ligger du over, er det nedgangen i formuesgrunnlaget som teller.

Hytta teller sammen med resten av formuen din, for eksempel bolig, bankinnskudd og aksjer. En hytte på 600 000 kroner mindre i formuesgrunnlag betyr 600 000 kroner mindre i det samlede grunnlaget. Skatteeffekten får du ved å gange med formuesskattesatsen i den delen av formuen som ligger over bunnfradraget.

Hytte som leies ut i næring, og hva du gjør ved avslag

Leies hytta ut som ledd i din næringsvirksomhet, gjelder andre regler. Etter § 4-10 syvende ledd verdsettes næringseiendom etter sine egne regler, og forskriften til skatteloven regner fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet som næringseiendom. Da er ikke 30 prosent-grensen i sjette ledd det som gjelder.

Krever du nedsettelse og får avslag, kan du klage. Klageinstans er Skatteklagenemnda, jf. skatteforvaltningsloven § 13-3. Klagefristen er seks uker etter skatteforvaltningsloven § 13-4. Har du allerede levert skattemeldingen, kan du sende endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen.

Kort oppsummert

• Fritidsbolig verdsettes etter egen regel i skatteloven § 4-10 sjette ledd.
• Du kan kreve lavere formuesverdi på hytta når verdien overstiger 30 prosent av dokumentert omsetningsverdi.
• Takst, salgspris eller verdivurdering er vanlig dokumentasjon, og verdien gjelder 1. januar.
• Ligger verdien allerede under 30 prosent, er det ingenting å kreve.
• Du sparer formuesskatt bare hvis formuen din er over bunnfradraget.