Kan jeg kreve depositum når jeg leier ut hytta til ferie?

Hvorfor husleielovens depositumsregler ikke gjelder for ferieleie

Husleieloven § 1-1 fjerde ledd sier at loven ikke gjelder «avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk». Det betyr at § 3-5 ikke kommer til anvendelse. Den paragrafen krever at depositum settes på en egen konto i leierens navn, begrenser det til seks måneders leie og gir finansinstitusjonen en rolle ved utbetaling. Ingenting av dette gjelder når du leier ut hytta til ferie.

Det er formålet med leien som avgjør, ikke bygningstypen. Leier noen hytta som sin faste bolig, er ikke lenger leien til ferie- og fritidsbruk, og husleieloven kan komme inn. Grensen er omtalt i husleieloven eller ikke: ferieleiens grenseland.

Depositum ved hytteutleie til ferie: hva som styrer kravet

Når loven ikke regulerer saken, er det avtalen mellom deg og leieren som gjelder, supplert med alminnelige kontraktsregler. Du kan kreve depositum, du bestemmer størrelsen, og leieren velger om hun vil godta vilkårene. Det finnes ikke noe lovfestet tak. Avtaleloven § 36 gir likevel adgang til å sette til side eller endre vilkår som er urimelige, for eksempel et depositum som er så stort at det er uforholdsmessig i forhold til det du risikerer, eller et vilkår om at du kan beholde alt uten grunn.

Er det en mer utførlig omtale av korttidsleie du leter etter, finner du den i depositum i korttidsleie.

Hva avtalen bør si

Det er ingen krav til form, men en skriftlig avtale, gjerne en bekreftelse på e-post, gjør det enklere å løse en tvist. Avtalen bør si:

• hvor stort depositumet er, og hvordan og når det betales
• hva det skal dekke, for eksempel skade på hytta eller inventar, manglende sluttvask eller ubetalt strøm
• når og hvordan det betales tilbake, for eksempel innen en bestemt frist etter at hytta er sjekket
• hvordan skade skal dokumenteres, for eksempel med bilder ved ankomst og avreise
• hva som skjer hvis skaden er større enn depositumet

Betaler leieren depositumet til deg privat, for eksempel på konto eller via Vipps, finnes ingen sperret konto. Det gir leieren mindre trygghet. Du bør derfor ikke bruke pengene på annet, og du bør kunne betale dem tilbake raskt.

Når kan du holde tilbake depositumet

Depositumet er en sikkerhet for krav som oppstår av leieforholdet. Du kan holde tilbake så mye som trengs for å dekke et krav du kan begrunne, men ikke mer. Gjelder skaden en ødelagt rute til 1 800 kroner, kan du ikke beholde et depositum på 5 000 kroner uten å forklare hvorfor. Resten skal tilbake.

Kravet må kunne dokumenteres. Bilder, kvitteringer og tilbud fra håndverker gjør det lettere. Mener leieren at kravet er for høyt, kan hun kreve resten utbetalt, og du må da vise at skaden er reell og at den er leierens ansvar. Slitasje som følger av vanlig bruk, er normalt ikke noe du kan trekke for. Utleieren bærer risikoen for vanlig slitasje.

Hva du har krav på ut over depositumet, følger av avtalen og vanlige erstatningsregler. Er skaden større enn depositumet, kan du kreve differansen, men da må du kunne vise tapet og at leieren har ansvar for det.

Et eksempel fra Hemsedal

Bjørn Aasen leier ut hytta i Hemsedal en uke i februar til familien Rahimi for 14 000 kroner. De avtaler på e-post at depositumet er 3 000 kroner, betalt via Vipps, og at det betales tilbake innen sju dager etter utsjekk hvis hytta er i vanlig stand.

Etter oppholdet ser Bjørn at et vindu i stuen er knust. Håndverkeren sender en regning på 1 800 kroner. Bjørn sender bilder og regningen til Reza Rahimi, trekker 1 800 kroner og betaler tilbake 1 200 kroner samme dag. Siden han kan dokumentere kravet, og siden avtalen sa hva depositumet skulle dekke, blir det ingen tvist.

Hadde Bjørn derimot beholdt hele depositumet fordi hytta var litt sliten etter en uke med fire barn, ville familien kunnet kreve resten tilbake. Slitasje er hans risiko som utleier.

Kort oppsummert

• Du kan kreve depositum ved hytteutleie til ferie, og beløpet og vilkårene avtaler du med leieren.
• Husleieloven gjelder ikke ferie- og fritidsleie (§ 1-1), så kravet om depositumskonto og taket på seks måneders leie gjelder ikke.
• Et urimelig depositumsvilkår kan settes til side etter avtaleloven § 36.
• Du kan holde tilbake bare det du kan dokumentere som krav, og resten skal tilbake.
• Skriv i avtalen hva depositumet dekker, og når og hvordan det betales tilbake.