Kan jeg kreve avslag i stedet når utleier tilbyr å rette feilen?

To krav som ikke utelukker hverandre

Avslag i leien og retting er ikke to alternativer der du velger det ene. Husleieloven § 2-11 annet ledd gir deg avslag i den tiden mangelen varer. Retting etter § 2-10 (se loven) fjerner mangelen. Du kan kreve begge: retting for å få bukt med feilen, og avslag for tiden fram til den er borte.

Du kan altså ikke si «jeg vil heller ha avslag enn retting» og beholde avslaget for all framtid hvis utleier er villig til å rette. Mangelen varer ikke lenger enn til den er rettet, og det er også da avslaget slutter.

Når du mister avslaget

Siste punktum i § 2-11 annet ledd sier at avslaget ikke gjelder «i tiden etter at leieren har avslått et tilbud om retting som leieren pliktet å motta». Det er to vilkår: utleier har kommet med et tilbud om retting, og du pliktet å ta imot det.

Du plikter å ta imot retting når utleiers rett etter § 2-10 annet ledd gjelder: rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for deg, og du har ikke særlig grunn til å motsette deg den. Takker du nei under de forholdene, mister du avslaget fra den dagen du sa nei. Avslaget du allerede har opptjent for tiden før, beholder du.

Loven sier ikke noe om hvor konkret tilbudet må være. En vag beskjed som «vi tar det senere» er neppe et tilbud du plikter å ta imot. Et tilbud med dato, klokkeslett og beskrivelse av arbeidet er noe annet.

Når avslag er det eneste som er igjen

Det finnes tilfeller der retting ikke kommer på tale. Etter § 2-10 første ledd kan du bare kreve retting hvis det ikke gir utleier urimelig kostnad eller ulempe. Kan mangelen ikke fjernes, eller er den uforholdsmessig dyr å fjerne, består den. Da består også grunnlaget for avslag i leien så lenge du bor der, fordi leieverdien er lavere enn avtalt.

Kommer feilen fra forhold som er utenfor utleiers kontroll, endrer ikke det retten til avslag. Den er et prisavslag for å få mindre enn du betaler for, og er ikke avhengig av at utleier har skyld.

Slik svarer du på et rettetilbud

Svar utleier skriftlig og raskt. Har du en reell innvending mot tidspunktet eller metoden, skriv hva den er og foreslå et alternativ. Be om at tilbudet spesifiseres hvis det er uklart hva som skal gjøres og når. Ta vare på meldingen utleier sendte, for den viser hva som ble tilbudt, og din egen melding viser at du ikke sa nei til retting som sådan.

Samtidig bør du holde fast på kravet om avslag for tiden fram til rettingen. Det er en egen sak, og det eneste som stanser avslaget, er at feilen er borte eller at du har avslått et slikt tilbud. Mislykkes rettingen, er mangelen fortsatt der, og avslaget fortsetter. Du kan da kreve ny retting eller andre krav etter reglene om mangler.

Avslag i leien for mangler som oppstår i leietiden

For mangler som oppstår etter innflytting, gjelder § 5-7: Du kan kreve retting, avslag og de andre kravene, men avslag forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig, og at den ikke skyldes forhold på din side. En liten feil, som en dryppende kran som skiftes samme uke, gir deg derfor ikke avslag. Avslaget regnes ut slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien med og uten mangelen.

Kort oppsummert

• Du kan ikke kreve avslag i stedet for retting når utleier tilbyr en retting du er pliktig til å ta imot.
• Avslag i leien gjelder så lenge mangelen varer, og faller bort for tiden etter at du har avslått et slikt tilbud.
• Du plikter å ta imot retting når den kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den.
• Kan mangelen ikke fjernes eller er rettingen urimelig dyr for utleier, består avslaget så lenge mangelen finnes.
• For mangler som oppstår i leietiden gjelder avslag bare hvis mangelen ikke er ubetydelig.