Å endre vedtektene i et borettslag krever et flertall på minst to tredjedeler av de stemmene som avgis på generalforsamlingen. Dette er et strengere krav enn det alminnelige flertallet som gjelder for de fleste andre beslutninger, og det er ingen snarvei utenom generalforsamlingen — styret kan ikke endre vedtektene på egen hånd, uansett hvor liten eller praktisk endringen måtte virke.

Flertallskravet

Loven krever to tredjedeler av de avgitte stemmene for at en vedtektsendring skal være gyldig vedtatt. Det avgjørende er stemmer som faktisk er avgitt, ikke andelen av samtlige andelseiere i borettslaget. Det betyr at dersom for eksempel 40 av 100 andelseiere møter eller stemmer ved fullmakt, er det disse 40 stemmene som utgjør grunnlaget for beregningen — minst 27 av dem må stemme for endringen for at kravet om to tredjedeler skal være oppfylt. Andelseiere som ikke møter og ikke gir fullmakt, teller altså verken for eller imot i selve beregningen, men et lavt oppmøte kan i praksis gjøre det vanskeligere å samle det nødvendige flertallet dersom saken er omstridt, siden det ofte er nettopp de mest engasjerte — for eller imot — som møter opp.

Dette skiller seg fra de fleste andre vedtak på generalforsamlingen, som normalt avgjøres med alminnelig flertall — altså at forslaget som får flest stemmer, vinner. Vedtektsendringer, derimot, krever en bredere oppslutning nettopp fordi vedtektene er borettslagets grunnleggende «spilleregler», og loven ønsker å beskytte mindretallet mot at et enkelt overtall kan endre disse reglene etter eget forgodtbefinnende.

Saksgangen — fra forslag til vedtak

En vedtektsendring følger samme saksgang som andre saker på generalforsamlingen. Forslaget må formuleres konkret — helst med den nøyaktige, nye ordlyden i den aktuelle vedtektsbestemmelsen — og meldes inn skriftlig til styret innen fristen styret har satt for innmelding av saker. Styret tar deretter forslaget med i innkallingen, siden generalforsamlingen som hovedregel bare kan behandle og vedta saker som er nevnt i innkallingen. Det er med andre ord ikke mulig å foreslå og vedta en vedtektsendring spontant fra salen på selve møtet, selv om man skulle få tilslutning fra de fremmøtte. Se artikkelen «Kan jeg fremme en sak til generalforsamlingen?» for mer om denne prosessen.

På selve møtet blir forslaget presentert, eventuelt diskutert og justert, før det settes til avstemning. Er det flere alternative forslag til samme vedtektsendring, kan møteleder legge opp til at man stemmer over dem i tur, men uansett hvilket forslag som får flest stemmer, må det oppnå minst to tredjedels flertall av avgitte stemmer for å bli vedtatt. Blir forslaget nedstemt eller ikke oppnår tilstrekkelig flertall, fortsetter de gamle vedtektene uendret å gjelde.

Hvilke typer endringer er vanlige

I praksis dreier vedtektsendringer i borettslag seg gjerne om ting som regler for dyrehold, fremleie og utleie, antall styremedlemmer og deres funksjonstid, regler for bruk av fellesarealer, eller justering av bestemmelser om vedlikeholdsansvar mellom den enkelte andelseier og laget. Slike endringer kan virke små i det daglige, men får betydning for alle andelseiere fremover i tid, noe som er nettopp grunnen til at loven krever bred oppslutning før de kan vedtas.

Vedtektsendring versus endring av husordensregler

Det er en vanlig misforståelse å tro at alt som gjelder for alle andelseiere, må endres med to tredjedels flertall. Husordensregler er noe annet enn vedtektene, selv om begge er felles regler alle andelseiere må forholde seg til. Husordensregler regulerer typisk praktiske og hverdagslige forhold — ro og støy, bruk av fellesarealer, søppelhåndtering — og kan som hovedregel vedtas og endres med alminnelig flertall, uten krav om kvalifisert flertall. Vedtektene regulerer derimot borettslagets grunnleggende struktur — andelenes rettigheter og plikter, styrets sammensetning, generalforsamlingens myndighet og lignende — og er det som krever to tredjedels flertall. Er man i tvil om et forslag egentlig er en vedtektsendring eller «bare» en justering av husordensreglene, bør man se på hva borettslagets egne vedtekter definerer som vedtektsbestemmelser.

Spesielt inngripende endringer

Enkelte vedtektsendringer kan være så inngripende overfor bestemte andelseiere at det kreves noe mer enn bare et kvalifisert flertall — for eksempel dersom endringen pålegger enkelte andelseiere en klart større byrde enn andre, eller gir noen en fordel på bekostning av resten av fellesskapet. Slike tilfeller vurderes konkret, og kan i ytterste konsekvens gjøre at et flertallsvedtak likevel blir ansett ugyldig dersom det kommer i strid med det alminnelige likhetsprinsippet i borettslagsretten. Dette temaet er nærmere omtalt i artikkelen «Kan jeg klage på et vedtak i generalforsamlingen?».

Trenger enkelte endringer samtykke fra den berørte andelseieren?

I noen tilfeller er ikke to tredjedels flertall alene nok. Gjelder endringen noe som er individuelt knyttet til én bestemt andel — for eksempel en enerett til en bestemt hageparsell, en bestemt parkeringsplass, eller en særskilt fordelingsnøkkel for felleskostnader som gjelder nettopp denne andelen — vil den ofte også kreve samtykke fra andelseieren det gjelder, i tillegg til generalforsamlingens vedtak. Tanken er at flertallet ikke skal kunne frata en enkelt andelseier en rettighet vedkommende har innrettet seg etter, uten at vedkommende selv har akseptert det. Det kan derfor lønne seg å avklare slike spørsmål direkte med den berørte andelseieren før saken fremmes for generalforsamlingen, fremfor å oppdage i etterkant at flertallsvedtaket alene ikke er tilstrekkelig.

Hva skjer etter vedtaket

Når en vedtektsendring er vedtatt med riktig flertall, gjelder den nye teksten fra det tidspunktet generalforsamlingen selv har bestemt, eller umiddelbart dersom ikke annet er sagt. Styret bør sørge for at endringen protokollføres tydelig, og at oppdaterte vedtekter gjøres tilgjengelig for alle andelseiere og eventuelt forretningsfører, slik at det ikke oppstår tvil om hvilken versjon av vedtektene som gjelder fremover. Nye andelseiere som kjøper seg inn i laget etter vedtaket, er bundet av de oppdaterte vedtektene på samme måte som alle andre.

Eksempel

Si at et borettslag ønsker å endre en vedtektsbestemmelse som i dag forbyr fremleie uten styrets forhåndsgodkjenning, til å tillate fremleie friere. En andelseier melder inn et konkret forslag til ny ordlyd innen fristen, styret tar det med i innkallingen, og på møtet stemmer 45 av 100 andelseiere. For at endringen skal bli vedtatt, må minst 30 av disse 45 stemmene være for forslaget — får forslaget bare 28 stemmer for og 17 imot, er det ikke vedtatt, selv om det har klart flertall blant de som stemte, fordi det ikke når opp til kravet om to tredjedeler. I så fall fortsetter den gamle bestemmelsen om forhåndsgodkjenning å gjelde helt til et nytt forsøk eventuelt lykkes på et senere møte.