Har jeg krav på avslag i leien mens det er skadedyr i leiligheten?

Rettsgrunnlaget for avslag i leien

Husleieloven § 2-11 annet ledd sier at du i den tid husrommet har en mangel kan kreve avslag i leien. Avslaget skal settes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Se husleieloven § 2-11.

For mangler som oppstår i leietiden, krever § 5-7 at mangelen ikke er ubetydelig. Det betyr at en kortvarig plage med en håndfull maur ikke gir avslag, mens kakerlakker, veggedyr eller rotter gjerne gjør det.

Hvordan avslaget regnes ut

Loven gir ingen prosentsats. Du må anslå hvor mye mindre boligen er verdt mens plagen varer. Tenk deg to leiligheter: én uten skadedyr og én med, og vurder prisforskjellen en leietaker ville godtatt.

Hva som påvirker anslaget:

• hvilke rom som er rammet. Veggedyr i soverommet er verre enn maur i gangen.
• hvor sterkt plagen påvirker bruken. Kan du ikke sove, lage mat eller ha gjester?
• hvor lenge det har vart.
• om du kan bruke deler av boligen normalt.

I en tvist vil Husleietvistutvalget eller domstolen vurdere dette. Å sette en prosentsats som er rimelig og forklare den, er mer overbevisende enn et tall tatt fra luften.

Slik krever du avslaget

Etter § 2-8 må du melde fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen. Avslag kan du kreve for hele tiden mangelen varer, men uten melding kan du risikere å miste retten. Gjør følgende:

1. Skriv til utleier med dato og beskriv skadedyrene.
2. Si at du krever avslag i leien og oppgi prosent.
3. Betal enten full leie og krev det tilbake, eller trekk beløpet fra neste husleie.

Trekker du fra, er det forbundet med risiko. Holder du tilbake for mye, kan utleier hevde mislighold. Loven gir deg rett til å holde tilbake så mye som sikrer kravene dine (§ 2-15), men hold deg til det beløpet du kan begrunne.

Når avslaget tar slutt

Avslaget gjelder så lenge mangelen varer. Er skadedyrene borte, slutter avslaget. Det gjelder heller ikke i tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du plikter å ta imot. Si derfor ikke nei til behandling uten god grunn.

Skyldes plagen forhold på din side, for eksempel at du selv tok med deg smittede møbler, har du ikke krav etter § 5-7.

Avslag og andre krav

Avslag kan kombineres med retting, erstatning og heving. Erstatning for tap krever at utleier har vist feil eller forsømmelse. Avslag krever ikke skyld hos utleier. Det er nok at mangelen er der og ikke er ubetydelig.

Hva som styrker et avslagskrav

Et godt krav er konkret. Beskriv hvilke rom og funksjoner som er rammet, hvor lenge det har vart og hvor mye av boligen du faktisk kan bruke. Legg ved bilder, rapporter fra bekjemper og meldingene til utleier. Oppgi tydelig prosent og regnestykke slik at utleier kan svare konkret.

Det er lettere å få medhold for et rimelig anslag enn for et høyt. Anslår du 80 prosent avslag for et angrep som bare rammer et soverom, vil det trolig bli avvist. Anslår du 15 til 30 prosent for en plage som gjør soverommet ubrukelig, er det mer realistisk. Dette er eksempler på hvor du kan legge deg, ikke satser fra loven.

Hvis utleier avviser kravet

Utleier kan hevde at plagen er ubetydelig, at den skyldes deg eller at du ikke meldte fra i tide. Svar skriftlig og vis til dokumentasjonen. Blir dere ikke enige, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Vil du ikke trekke i husleien, kan du betale full leie og kreve avslaget tilbake etterpå.

Kort oppsummert

• Du kan kreve avslag i leien mens en skadedyrplage som ikke er ubetydelig varer.
• Avslaget settes etter forholdet mellom boligens verdi med og uten mangelen.
• Meld fra skriftlig og krev avslaget med en prosent du kan begrunne.
• Avslag i leien gjelder ikke hvis skadedyrene skyldes forhold på din side.
• Avslaget faller bort for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting.