Korttidsleie og Airbnb: hvilke regler gjelder mellom vert og gjest?
Korttidsleie til ferie og fritid faller utenfor husleieloven, så forholdet mellom vert og gjest styres av avtalen, vilkårene til plattformen og alminnelig kontraktsrett. Bruker du en Airbnb-bolig som et sted å bo mens du jobber eller venter på egen bolig, er det bruken, ikke plattformen, som avgjør om husleieloven kan komme inn. Er verten næringsdrivende og du bestiller på nett, har du ikke angrerett på overnatting med fast dato.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor husleieloven ikke gjelder mellom vert og gjest
Husleieloven § 1-1 sier at loven ikke gjelder avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. En gjest som booker en leilighet i en helg, en uke eller to for å feriere, er dekket av unntaket. Gjesten har da ikke husleielovens regler om mangler, oppsigelse og depositum.
Dette gjelder uavhengig av om bookingen skjer gjennom Airbnb, et annet nettsted eller direkte med verten. Plattformen endrer ikke hvilken lov som gjelder. Den er bare et sted der avtalen blir til.
Husleieloven svarer altså ikke på hva som gjelder mellom vert og gjest ved korttidsleie. Det betyr ikke at forholdet er uten regler. Flere lag av regler styrer det sammen.
Hva som styrer forholdet i stedet
Det første laget er selve avtalen. Bookingbekreftelsen, annonsen, husreglene og det du har skrevet med verten, bestemmer hva gjesten har betalt for og hva verten har lovet. En annonse som lover «egen inngang» eller «kjøkken» er en del av avtalen.
Det andre laget er vilkårene til plattformen. De styrer ofte avbestilling, refusjon, depositum, hvordan klager håndteres og hvilke frister som gjelder. Du godtar dem når du booker. De kan gi deg rettigheter overfor verten, men også sette grenser for hva du kan kreve gjennom plattformen.
Det tredje laget er alminnelig kontraktsrett. Når avtalen og vilkårene ikke har en regel, gjelder de ulovfestede prinsippene: avtaler skal holdes, mislighold gir rett til avslag, heving og erstatning, og den som skal klage, må si fra i tide.
Hva du kan kreve ved enkelte problemer, for eksempel avlysing, skitten bolig eller utkastelse midt i oppholdet, er egne spørsmål som tas opp hver for seg. Her handler det om rammene.
Angrerett og overnatting
Bestiller du på nett fra en næringsdrivende vert, kan du tro at du har 14 dagers angrerett. For overnatting gjelder et unntak. Angrerettloven § 22 bokstav m sier at angreretten ikke gjelder levering av innkvarteringstjenester for andre formål enn boligformål, når avtalen har en bestemt dato eller et bestemt tidsrom. En ferieovernatting til faste datoer er dermed uten angrerett.
Hva du kan avbestille, bestemmer derfor avbestillingsvilkårene i bookingen. Mange gir full refusjon til en bestemt dato og delvis refusjon deretter. Les dem før du betaler, og se hvilken dato som er siste frist.
Merk at angrerettloven handler om forbrukerkjøp fra næringsdrivende. Er verten en privatperson som leier ut sin egen leilighet av og til, kan situasjonen være en annen, og det er vilkårene i bookingen som gjelder.
Når Airbnb brukes som bolig
Ikke alle som booker Airbnb er på ferie. Noen bor der i uker eller måneder mens de arbeider i en annen by, venter på overtakelse av egen bolig eller midlertidig mangler sted å bo. Lovens unntak gjelder «ferie- og fritidsbruk», og det sier noe om bruken.
Er formålet å ha et hjem for en periode, ikke å feriere, kan det være bolig i lovens forstand. Bolig er husrom som skal brukes til beboelse, etter husleieloven § 1-1. Da kan husleieloven komme inn, selv om bookingen har skjedd gjennom en plattform. Loven har ingen lengdegrense, så hvor lenge du bor der, er ett av flere momenter. Det er heller ikke noe som sier at plattformvilkårene alene kan sette husleielovens vern til side.
Dette er et område der svaret avhenger av de konkrete forholdene, og der det ikke finnes noen enkel regel. Har du bodd lenge, flyttet inn egne ting og hatt boligen som eneste bosted, taler mer for at det er bolig.
Siv booker en leilighet på Airbnb
Siv bestiller en toromsleilighet i en by gjennom Airbnb for fire netter i oktober til 5 600 kroner. Verten er et firma som driver flere leiligheter. Vilkårene sier gratis avbestilling til sju dager før, deretter 50 prosent tilbake.
Fem dager før ankomst blir Siv syk og avbestiller. Hun får halvparten, altså 2 800 kroner, tilbake. Hun mener hun burde fått alt. Siden husleieloven ikke gjelder, og siden angreretten ikke gjelder overnatting med fast dato, er det vilkårene hun har godtatt som avgjør. Skal hun få mer, må hun finne støtte i vilkårene eller i en regel om mislighold, og det har hun ikke her. Hadde verten derimot ikke levert det som sto i annonsen, ville hun hatt et krav på grunn av mislighold.
Hva du bør sjekke før du booker
Se på avbestillingsvilkår, depositum og hvem som er vert. Er verten et firma, har du som regel et tydeligere kundeforhold enn hvis en privatperson leier ut sin egen bolig av og til. Se også etter om annonsen oppgir hvem som er ansvarlig for rengjøring og hvilke husregler som gjelder. Les hva annonsen lover og ta skjermbilde av den. Kommuniser via plattformen, slik at du kan dokumentere det som blir sagt.
Kort oppsummert
- Husleieloven gjelder ikke leie av husrom til ferie- og fritidsbruk, så korttidsleie og Airbnb er utenfor loven.
- Forholdet mellom vert og gjest styres av avtalen, plattformens vilkår og alminnelig kontraktsrett.
- Mot en næringsdrivende vert har du ikke angrerett på overnatting med bestemt dato.
- Bor du i Airbnb-boligen som hjem i en periode, kan bruken gjøre det til bolig.
- Ta vare på annonsen, bookingbekreftelsen og meldingene til verten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.