Kommunen vil flytte meg til en mindre bolig: må jeg godta det?

Husleieloven gir ikke kommunen rett til å flytte deg

Bor du i en kommunal bolig, er du leietaker etter husleieloven på samme måte som i en privat bolig. Leieavtalen gjelder én bestemt bolig. Ingen paragraf i loven lar en utleier, kommunen medregnet, bytte ut boligen din med en annen. Å flytte deg er derfor en endring av avtalen, og den krever at du er enig.

Kommunen kan likevel spørre. Mange kommuner sender brev om at boligen er større enn husstanden trenger, og tilbyr noe mindre. Et slikt brev er et tilbud. Du plikter ikke å svare ja, og et nei er ikke mislighold av leieavtalen.

Boliger som er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet har egne regler i husleieloven § 11-1. De gjelder bare hvis du skriftlig har fått opplyst at avtalen gjelder en slik bolig, og hvilke unntak som er avtalt. Reglene handler om at kommunen kan kreve godkjenning når du tar inn noen i husstanden eller framleier, og om at en tidsbestemt avtale i visse tilfeller kan være kortere enn tre år. Paragrafen sier ingenting om at kommunen kan flytte deg til en annen bolig.

Slik kan kommunen få deg ut: oppsigelse med saklig grunn

Har du en tidsubestemt avtale, kan kommunen bare si den opp hvis det finnes saklig grunn. Husleieloven § 9-5 nevner fire grunner: utleieren selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, riving eller ombygging gjør at boligen må fraflyttes, du har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn.

At boligen er større enn du trenger, står ikke uttrykkelig i listen. Kommunen må derfor støtte seg på «annen saklig grunn», og loven sier ikke hvor langt den grunnen rekker. Om kommunens behov for å frigjøre en stor bolig til en stor husstand holder, må vurderes i hver sak.

Oppsigelsesfristen er tre måneder og løper ut ved en månedsslutt.

Oppsigelsen må oppfylle lovens formkrav

Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, at du mister retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med loven hvis du ikke protesterer, og at kommunen i så fall kan begjære tvangsfravikelse. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Har du flyttet i tråd med den, regnes den likevel som godtatt.

Et brev som bare inviterer deg til å takke ja til en annen bolig, oppfyller ikke disse kravene. Da har du fått et tilbud, ikke en oppsigelse.

Protest innen én måned og rettens vurdering

Du kan protestere skriftlig til kommunen innen én måned etter at du mottok oppsigelsen. Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke kommunen reiser søksmål mot deg innen tre måneder etter at protestfristen løp ut. Kommer saken for retten, prøver den om oppsigelsen er lovlig. Retten skal sette den til side hvis den ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig (husleieloven § 9-8). Det gjelder ikke hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.

Hvor lenge du har bodd i boligen, helsen din, nettverket rundt deg og hvilke andre muligheter du har, er slike forhold ved din side av saken. Kommunens behov for boligen er forholdet på den andre siden.

Protesterer du ikke, kan du ikke senere hevde at oppsigelsen er i strid med loven, og kommunen kan be om tvangsfravikelse. Send protesten på en måte du kan dokumentere, for eksempel som brev med kopi eller som e-post du lagrer. Mer om dette står i artikkelen om å protestere på en oppsigelse.

Tidsbestemt avtale: kommunen kan la den gå ut

Er avtalen inngått for en bestemt tid, opphører den uten oppsigelse ved utløpet av leietiden. Da trenger ikke kommunen saklig grunn for å avslutte. Men en tidsbestemt avtale for bolig skal som hovedregel gjelde i minst tre år (husleieloven § 9-3). Er avtalen kortere uten at et av unntakene i paragrafen passer, anses den som tidsubestemt.

For kommunale boliger til vanskeligstilte åpner § 11-1 for kortere avtaler når det foreligger særlige grunner. Kommunen kan i utgangspunktet ikke inngå mer enn én slik kortere avtale med deg for samme bolig. Bare tungtveiende grunner gir adgang til flere. En avtale som er inngått i strid med dette, anses som tidsubestemt.

Sjekk derfor kontrakten. Står det en sluttdato, og har du hatt en tidligere kort avtale for samme bolig? Er svaret ja på det siste, kan avtalen være tidsubestemt, og da gjelder kravet om saklig grunn.

Kort oppsummert

• Når kommunen vil flytte deg til en mindre bolig, er det et tilbud. Husleieloven gir ikke kommunen rett til å flytte deg ensidig.
• En tidsubestemt avtale kan bare sies opp med saklig grunn, og oppsigelsesfristen er tre måneder.
• Oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og inneholde protestinformasjon, ellers er den ugyldig. Du har én måned på å protestere skriftlig.
• En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet, men for bolig skal den normalt vare i minst tre år, og en avtale som er kortere enn loven tillater, regnes som tidsubestemt.