Det finnes ingen egen klageinstans internt i borettslaget for vedtak fattet på generalforsamlingen — verken styret eller noen forvaltningsmyndighet kan overprøve et gyldig fattet vedtak. Mener du derimot at et vedtak er ugyldig, for eksempel fordi det strider mot loven, vedtektene eller det alminnelige likhetsprinsippet mellom andelseiere, kan du bringe saken inn for domstolene.

Ingen klageinstans — domstolsprøving er veien videre

I motsetning til for eksempel en avgjørelse fra en offentlig etat, finnes det ikke noe formelt klageorgan du kan sende en klage til dersom du er uenig i et vedtak generalforsamlingen har fattet. Generalforsamlingen er borettslagets øverste myndighet, og dens vedtak står ved lag med mindre de kjennes ugyldige. Den eneste reelle veien til å få overprøvd et vedtak du mener er ugyldig, er derfor å reise sak for de ordinære domstolene. Det finnes heller ingen egen klagenemnd for borettslagssaker slik man for eksempel finner på enkelte andre forbrukerrettslige områder.

Når kan et vedtak være ugyldig

Et vedtak kan være ugyldig av flere grunner. De vanligste er:

  • Saksbehandlingsfeil: for eksempel at saken ikke var nevnt i innkallingen slik loven krever, at fristene for innkalling ikke ble overholdt, eller at feil flertallskrav ble lagt til grunn — som at en vedtektsendring ble vedtatt med alminnelig flertall i stedet for de påkrevde to tredjedelene.
  • Strid med vedtektene: vedtaket går imot det borettslagets egne vedtekter faktisk sier, uten at vedtektene først er lovlig endret.
  • Myndighetsmisbruk og brudd på likhetsprinsippet: generalforsamlingen kan ikke fatte vedtak som er egnet til å gi enkelte andelseiere eller utenforstående en urimelig fordel på bekostning av andre andelseiere eller laget. Er et vedtak i realiteten et forsøk på å forfordele noen på en usaklig måte, kan det kjennes ugyldig selv om det formelt sett fikk nødvendig flertall.
  • Inhabilitet: dersom en sak har vært avgjort med avgjørende innflytelse fra noen som skulle ha vært utelukket fra behandlingen på grunn av egen særinteresse, kan dette også svekke vedtakets gyldighet.

Ikke enhver liten formell feil fører automatisk til at et vedtak blir ugyldig — domstolene ser gjerne på om feilen faktisk kan ha hatt betydning for utfallet, og om den rammer noen på en urimelig måte, før et vedtak kjennes ugyldig.

Praktisk fremgangsmåte

Før du eventuelt går til søksmål, er det klokt å først ta kontakt med styret og redegjøre for hvorfor du mener vedtaket er problematisk. I noen tilfeller viser det seg at det dreier seg om en misforståelse, eller at styret selv er villig til å rette opp en saksbehandlingsfeil ved å behandle saken på nytt på et senere møte. Er dere fortsatt uenige, kan det være nyttig å be om at din innsigelse protokollføres, slik at det er dokumentert at du reagerte på vedtaket allerede den gangen det ble fattet. Vurder også om det finnes en boligbyggelagstilknytning eller forretningsfører som kan bidra med en second opinion før saken eventuelt eskaleres til søksmål.

Går saken videre, er det tingretten som er riktig instans for å få prøvd om vedtaket er gyldig. Dette er ofte en mer omfattende prosess enn mange forventer, både tidsmessig og økonomisk, og det kan være lurt å innhente juridisk bistand før du går til dette skrittet, særlig i saker med stor økonomisk betydning for deg som andelseier. I helt akutte situasjoner, der vedtaket for eksempel skal iverksettes umiddelbart og konsekvensene vil være vanskelige å reversere, kan det også være aktuelt å vurdere en midlertidig sikring av kravet mens saken går sin gang, men dette er noe en advokat bør vurdere konkret ut fra sakens hastegrad.

Frister å være oppmerksom på

Det er ikke en kort, spesifikk søksmålsfrist fastsatt særskilt for borettslag slik man finner i enkelte andre selskapsformer, der man ofte har en frist på noen måneder etter vedtaket. I praksis gjelder likevel at man bør reagere raskt: jo lenger tid som går etter at vedtaket ble fattet, desto vanskeligere kan det bli å nå frem, både fordi vedtaket kan ha blitt iverksatt i mellomtiden, og fordi domstolene generelt ser med skepsis på innsigelser som fremmes lenge etter at man var kjent med forholdet. Sett deg derfor inn i saken og eventuelt kontakt en advokat kort tid etter at du er blitt kjent med vedtaket, fremfor å vente og se.

Eksempel

Se for deg at generalforsamlingen vedtar en vedtektsendring om nye regler for fordeling av parkeringsplasser, men saken sto aldri nevnt i innkallingen — den ble tatt opp og votert over spontant fra salen fordi et flertall av de fremmøtte ønsket det. Dette er en klar saksbehandlingsfeil, siden generalforsamlingen som hovedregel ikke kan vedta saker som ikke er varslet på forhånd, og vedtaket vil trolig kunne kjennes ugyldig dersom det bringes inn for retten av en andelseier som ikke fikk mulighet til å forberede seg på saken. Et annet eksempel: dersom en vedtektsendring gir styremedlemmene selv en betydelig rabatt på felleskostnadene som ingen andre andelseiere får, uten noen saklig begrunnelse, kan dette rammes av forbudet mot å gi enkelte en urimelig fordel på andre sin bekostning, og dermed være ugyldig selv om vedtaket fikk det nødvendige flertallet.

Denne artikkelen gir generell informasjon og erstatter ikke individuell juridisk rådgivning tilpasset din konkrete sak.