Ja, det er skattemessig et kjøp — selv mellom søsken
Når du kjøper ut søsknenes eierandeler i en bolig dere har arvet sammen, behandles dette skattemessig som et ordinært kjøp av eierandeler, på samme måte som om du kjøpte en tilsvarende andel av en hvem som helst. At dere er søsken, og at boligen opprinnelig kom fra arv, endrer ikke denne grunnleggende klassifiseringen. Det betyr at transaksjonen må vurderes fra to sider samtidig: din side som kjøper, og søsknenes side som selgere av sin andel.
Søsknenes side: mulig skattepliktig gevinst på deres andel
For søsknene som selger sin andel til deg, er hovedspørsmålet om det oppstår en skattepliktig gevinst på salget av deres eierandel. Her gjelder de vanlige reglene om botid: har boligen vært brukt som egen bolig av søsknene selv i minst tolv av de siste tjuefire månedene (det ordinære botidskravet for bolig), eller er det avdødes botid som eventuelt kommer arvingene til gode fordi salget skjer i nær tilknytning til arvefallet, kan gevinsten på deres andel bli skattefri. Har derimot ingen av søsknene bodd i boligen selv, og det heller ikke er tilstrekkelig nærhet til avdødes egen botid, vil en eventuell gevinst på deres andel av salget i utgangspunktet være skattepliktig med 22 prosent.
Gevinsten for hver selgende søsken beregnes som differansen mellom det de får betalt for sin andel, og deres andel av den opprinnelige (arvede) inngangsverdien — altså avdødes historiske kjøpesum, fordelt forholdsmessig på eierandelen.
Din side: den delen du kjøper får ny inngangsverdi, den delen du allerede eide beholder sin gamle
Dette er der det ofte blir litt komplisert, og fortjener en grundig gjennomgang. Etter transaksjonen sitter du med hele boligen, men den er skattemessig sammensatt av to helt ulike deler:
Den andelen du allerede eide gjennom arven (i eksempelet under: din opprinnelige tredjedel) beholder sin opprinnelige, arvede inngangsverdi — altså din forholdsmessige andel av avdødes historiske kjøpesum. Denne delen er uforandret av at du nå kjøper ut søsknene.
De andelene du kjøper fra søsknene dine (i eksempelet under: de to tredjedelene du overtar fra søsken) får derimot en helt ny inngangsverdi — nemlig det du faktisk betaler for dem. Dette er en ordinær anskaffelse, på lik linje med om du hadde kjøpt en boligandel av en fremmed.
Din samlede inngangsverdi i boligen etter transaksjonen blir dermed en sammensatt størrelse: den opprinnelige arvede andelen pluss det du har betalt for de resterende andelene.
Konkret regneeksempel
La oss se på Marte, Sindre og Kristoffer, som arver foreldrenes enebolig i Drammen i like deler (en tredjedel hver). Foreldrene kjøpte huset for 900 000 kroner for mange år siden, slik at hver tredjedel arvemessig representerer 300 000 kroner i opprinnelig inngangsverdi. Boligen er verdsatt til 4,5 millioner kroner på arvetidspunktet, altså 1,5 millioner kroner per tredjedel i markedsverdi.
Marte ønsker å bli boende i huset og blir enig med Sindre og Kristoffer om å kjøpe ut deres to andeler til markedsverdi, 1,5 millioner kroner hver — til sammen 3 millioner kroner.
Sindre og Kristoffers side: Verken Sindre eller Kristoffer har bodd i boligen selv, og det er for lang tid siden foreldrenes botid til at den kommer dem til gode ved dette salget. Hver av dem selger sin andel for 1,5 millioner kroner, med en opprinnelig inngangsverdi på 300 000 kroner. Gevinsten blir dermed 1 500 000 − 300 000 = 1 200 000 kroner hver, som i utgangspunktet er skattepliktig med 22 prosent — cirka 264 000 kroner i skatt for hver av dem, altså 528 000 kroner til sammen.
Martes side: Marte sitter etter transaksjonen med hele boligen. Hennes egen opprinnelige tredjedel har fortsatt en inngangsverdi på 300 000 kroner (arvet, uendret). De to andelene hun kjøper av søsknene får en ny inngangsverdi på til sammen 3 000 000 kroner (det hun faktisk betalte). Martes samlede skattemessige inngangsverdi i hele boligen blir dermed 300 000 + 3 000 000 = 3 300 000 kroner. Dette blir utgangspunktet den dagen Marte selv en gang skal selge hele boligen — med mindre hun da oppfyller botidskravet for egen bolig og kan selge skattefritt uansett.
Hvorfor dette regnestykket er verdt å kjenne til på forhånd
Dette eksempelet viser hvorfor en utkjøpssituasjon mellom søsken kan ha overraskende store skattemessige konsekvenser for de som selger sin andel, særlig hvis ingen av dere har bodd i boligen. Det er lett å tenke på en slik transaksjon som «bare et familieoppgjør», men Skatteetaten behandler den som et ordinært salg for selgersidens del. Har dere ikke tenkt gjennom dette på forhånd, kan gevinstskatten komme som en ubehagelig overraskelse når skattemeldingen skal leveres.
Det er derfor lurt å avklare den skattemessige konsekvensen for alle involverte parter før dere avtaler pris og gjennomføring av en slik utkjøpsløsning — gjerne med bistand fra regnskapsfører eller advokat, særlig i saker med høye boligverdier der gevinstskatten kan utgjøre betydelige summer.
Kort oppsummert - Å kjøpe ut søsken fra en arvet bolig er skattemessig et kjøp — søsknene kan ha skattepliktig gevinst på sin andel, med mindre botidskravet er oppfylt. - Andelen du allerede eide gjennom arven beholder sin opprinnelige, arvede inngangsverdi. - Andelene du kjøper fra søsknene får en ny inngangsverdi tilsvarende det du faktisk betaler. - Din samlede inngangsverdi etter utkjøpet blir en sammensatt sum av den arvede delen og kjøpesummen for resten. - Avklar de skattemessige konsekvensene for alle involverte før dere avtaler pris og gjennomføring.