Kausjon for barnas boliglån — hva foreldre faktisk risikerer

Susanne får telefonen fra banken

Susanne har spart opp en grei buffer gjennom et langt arbeidsliv, men hun har aldri kausjonert for noen tidligere. Da datteren skulle kjøpe sin første leilighet, kom beskjeden fra banken: uten egenkapital nok til å dekke boliglånsforskriftens krav om ti prosent, måtte enten datteren stille tilleggssikkerhet, eller noen andre gå god for den delen av lånet som manglet dekning. Datteren spurte om Susanne kunne kausjonere, og Susanne sa ja nesten før hun hadde tenkt seg om, fordi hun ønsket å hjelpe. Det er først etterpå, når kontrakten skal signeres, at hun begynner å lure på hva hun egentlig har sagt ja til.

Susanne er langt fra alene. Kausjon fra foreldre er en av de vanligste måtene unge boligkjøpere løser kravet til egenkapital på, og de fleste som kausjonerer, gjør det av kjærlighet og godt vilje, uten å ha satt seg fullstendig inn i hva forpliktelsen faktisk betyr for deres egen økonomi.

Hva kausjon egentlig forplikter deg til

Kausjon er en avtale om at du stiller din egen økonomi som sikkerhet for at noen andres gjeld blir betalt. Reglene finnes i finansavtaleloven kapittel 6, som regulerer forholdet mellom kausjonisten, banken og hovedskyldneren gjennom hele lånets løpetid. I motsetning til datteren, som er den egentlige låntakeren og har hele lånet som sin forpliktelse fra første dag, er Susannes rolle som kausjonist i utgangspunktet en sikkerhet banken kan falle tilbake på dersom datteren ikke klarer å betjene lånet selv. Det er en vesentlig forskjell fra å være medlåntaker, der man er fullt ut solidarisk ansvarlig for hele lånebeløpet fra dag én, uavhengig av hva som skjer med den andre parten. Kausjonistens ansvar er i utgangspunktet subsidiært, det vil si at det først aktiveres når hovedskyldneren ikke gjør opp for seg.

Denne forskjellen høres beroligende ut, men den betyr ikke at kausjonistens ansvar er lite. Ansvaret kan omfatte hele eller deler av lånebeløpet avhengig av hva som er avtalt, og det kan i tillegg omfatte påløpte renter og omkostninger ved mislighold, ikke bare den opprinnelige hovedstolen.

Simpel kausjon eller selvskyldnerkausjon: hva forskjellen betyr

Det finnes to hovedtyper kausjon, og forskjellen mellom dem avgjør hvor raskt banken faktisk kan kreve penger fra deg. Ved en simpel kausjon svarer du bare for det hovedskyldneren mangler betalingsevne til å dekke, og banken må derfor først ha forsøkt å inndrive kravet fra hovedskyldneren, gjerne gjennom et mislykket utleggsforsøk, før den kan gå videre til kausjonisten. Ved en selvskyldnerkausjon svarer du derimot også for at hovedskyldneren mangler betalingsvilje, og da kan banken kreve pengene direkte fra deg så snart datteren misligholder, uten noen omvei om et forsøk på inndrivelse først.

De aller fleste banker krever selvskyldnerkausjon når foreldre stiller sikkerhet for boliglån, nettopp fordi det gir banken den raskeste og enkleste veien til dekning ved mislighold. Det er derfor grunn til å lese kontrakten nøye og spørre banken rett ut hvilken type kausjon som faktisk tilbys, i stedet for å anta at ordet «kausjon» alltid betyr det samme.

Når banken faktisk kan kreve deg for pengene

Med en selvskyldnerkausjon trenger banken ikke vente på at datteren skal gå konkurs eller at boligen skal tvangsselges før den henvender seg til Susanne. Det holder at datteren har misligholdt en eller flere betalinger, avhengig av hva kontrakten sier om når misligholdet regnes som inntrådt. I praksis betyr dette at Susanne kan bli oppringt av banken relativt raskt etter at datteren første gang uteblir med et avdrag, ikke først etter at situasjonen har utviklet seg over lang tid.

Banken har plikt til å følge de kravene finansavtaleloven kapittel 6 stiller til hvordan kausjonsansvaret gjøres gjeldende, blant annet hvilken informasjon kausjonisten skal ha fått i forkant. Det er likevel viktig at Susanne ikke går ut fra at hun automatisk vil bli varslet underveis dersom datteren begynner å streve. Med mindre kontrakten sier noe annet, er det ofte først når misligholdet er et faktum at kausjonisten hører noe fra banken.

Hvordan kausjonen påvirker Susannes egen økonomi

Det mange undervurderer, er at kausjonsforpliktelsen ikke bare er en risiko som ligger og venter i bakgrunnen. Den kan påvirke Susannes egen økonomi allerede fra den dagen hun signerer, fordi banken hun selv bruker vil ta hensyn til det potensielle ansvaret dersom hun senere søker om eget lån. Boliglånsforskriftens krav om at samlet gjeld ikke bør overstige fem ganger brutto årsinntekt, regnes normalt opp mot kundens egen gjeld, men en stor kausjonsforpliktelse kan likevel bli tillagt vekt i en helhetsvurdering av betjeningsevnen dersom Susanne selv søker om et nytt lån eller ønsker å refinansiere.

I tillegg kan et aktivert kausjonsansvar som ikke gjøres opp, føre til at Susanne selv får betalingsanmerkning. Er kausjonen dessuten en realkausjon med pant i egen bolig i stedet for en ren personlig forpliktelse, kan et aktivert ansvar til og med ramme boligen hennes direkte. En kausjon er altså ikke bare en formalitet, men en reell forpliktelse som kan påvirke Susannes egen kredittverdighet i årevis fremover.

Slik begrenser du risikoen, og hvorfor rådgivning før signering lønner seg

Susanne trenger ikke takke nei til å hjelpe datteren for å beskytte seg selv. Det viktigste er å forhandle vilkårene før hun signerer, ikke etterpå. Hun bør be om at kausjonen beløpsmessig begrenses til det som faktisk mangler av egenkapital, i stedet for å kausjonere for hele lånebeløpet. Hun bør også undersøke om banken kan tilby en nedtrappende kausjon, der ansvaret reduseres i takt med at datteren nedbetaler lånet og egenkapitalen i boligen øker, slik at risikoen ikke ligger fast og uendret gjennom hele låneperioden.

Et alternativ verdt å vurdere er realkausjon fremfor personlig kausjon, altså å stille pant i egen bolig eller annen eiendom i stedet for et personlig, ubegrenset ansvar. Realkausjon avgrenser i praksis Susannes eksponering til verdien av den konkrete sikkerheten hun stiller, mens en ren personlig kausjon i prinsippet kan ramme hele hennes økonomi dersom kravet blir stort nok. Uansett hvilken løsning som velges, bør Susanne be om skriftlig dokumentasjon på nøyaktig hva hun har forpliktet seg til, og be om jevnlig oppdatering fra banken om restgjeld og eventuelt mislighold, i stedet for å stole på at hun automatisk blir informert.

Kausjonsforpliktelsen forsvinner ikke av seg selv dersom datteren senere skulle gifte seg, flytte sammen med noen, eller gå gjennom et samlivsbrudd. Kausjonen består uavhengig av hva som skjer i datterens privatliv, med mindre den reforhandles eller innfris. Det samme gjelder dersom Susanne selv på et tidspunkt ønsker å tre ut av avtalen: en kausjon kan ikke sies opp ensidig av kausjonisten alene, men krever normalt at banken godtar en frigjøring, gjerne mot at datteren stiller annen sikkerhet eller har nedbetalt lånet tilstrekkelig.

Vil Susanne senere tre ut av kausjonen mens lånet fortsatt løper, må hun be banken om en frigjøring, siden hun ikke kan si opp forpliktelsen ensidig selv. Ansvaret er heller ikke evigvarende, men underlagt egne foreldelsesregler på samme måte som annen gjeld, uten at hun bør regne med at det faller bort automatisk. Nettopp fordi konsekvensene er så vidtrekkende, er det verdt å la en advokat se gjennom avtalen før signering, særlig når beløpet er stort eller vilkårene er uklare. En kort juridisk gjennomgang i forkant koster langt mindre enn å oppdage i etterkant at man har påtatt seg et ansvar man ikke hadde full oversikt over.

Kort oppsummert

• Kausjon gjør deg personlig ansvarlig for en annens gjeld dersom vedkommende ikke betaler, mens en medlåntaker har fullt solidaransvar fra dag én.
• Selvskyldnerkausjon lar banken kreve deg direkte ved mislighold, mens simpel kausjon krever at banken først har forsøkt seg på hovedskyldneren.
• Kausjonsforpliktelsen kan påvirke din egen kredittverdighet og fremtidige låneopptak, selv om ansvaret aldri blir aktivert.
• Be om beløpsbegrensning, en nedtrappende kausjon eller realkausjon i stedet for et ubegrenset personlig ansvar, og få vilkårene skriftlig.
• La en advokat vurdere avtalen før signering når beløpet er betydelig, siden en kausjon ikke kan sies opp ensidig i etterkant.